深度研究 | 办公市场未回暖，联合办公的疯狂扩张是喜是忧？
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2018年已进入尾声。回顾即将过去的一年，经济形势对于中国而言并不乐观。外部有美国的贸易大棒打压国内经济，内部制造业转型仍在继续，企业生存发展依旧困难重重，对办公租赁的需求也未见起色。数据显示，从2017年年初至2018年二季度，一线城市典型商圈写字楼的租金价格呈现持平或者微跌的趋势。
另一方面，以服务中小微企业为核心的联合办公却是热闹非凡。融资方面，截止2018年11月15日，联合办公2018年累计实现融资超过40亿元人民币，其中仅优客工场一家就获得了近20亿元人民币的融资。融到钱的联合办公品牌挥舞着支票簿，掀起了一波又一波的收并购浪潮。
2018年联合办公领域内部收并购汇总（2018.01.01-2018.11.15）
数据来源：公开资料整理
其中，优客工场最为活跃，短短10个月的时间里已完成6家联合办公品牌收购。此外，9月3日优客工场战略控股大观建筑，9月10日完成了火箭科技的收购，加速其在产业链端的布局。收并购已经成为优客工场2018年规模扩张的主要手段之一。
然而，联合办公空间的扩张速度并未就此停息。根据克而瑞持续监测的50家国内头部联合办公品牌数据，截止2018年10月31日，联合办公新开空间82家，新增运营面积35.09万㎡。其中，优客工场与氪空间已经开业的新空间分别15和18家，面积超过6万㎡。未来，优客工场仅在大湾区就将新增空间10家。
数据来源：克而瑞监测数据
“收并购+新开空间”，联合办公头部企业双管齐下，大量增加管理面积，提升市场竞争地位，与传统写字楼市场的冷清形成了鲜明对比。难道联合办公的盈利状况大为好转，生存压力骤减？为此，我们实地探访了上海南京西路商圈的4家典型的联合办公空间和5家典型写字楼，借此寻找答案。
目前，联合办公80%的营收依靠工位租金，而主要的成本支出在项目承租成本上。因此，我们重点关注了调研空间的入驻率、成交金额和承租成本的变化。
上海南京路商圈部分典型联合办公空间不同时间工位标价和成交价
数据来源：实地调研数据
调研结果显示，2018年10月四家样本空间的独立工位标价较交价在16个月之后几乎没有变化。那么，这种先涨价再加大折扣力度，成交价基2017年6月上升了7%-9.2%，同时折扣力度较之前提升了5%以上。两相抵消，实际成本不变的策略意义在哪里？
我们发现，在这一营销策略的刺激下， 四家样本空间的入驻率较2017年6月大多有10个百分点的上升。
数据来源：实地调研数据
FUNWORK·文新报业项目和米域·礼和洋行项目提升最大， 都达到了十个百分点。其中，文新报业项目开业时间最晚，但增长势头强劲；氪空间·海洋大厦项目入驻率也提升了五个百分点。优客工场·富邦晶品项目2017年6月的入驻率已经达到较为理想的状态，2018年10月较之前并未有大幅提升。
独立工位实际成交金额微升，空间入驻率有较大幅度的提升，因此，相较2017年6月，调研项目的工位租金收入都实现了不同程度的上涨。同时，上述四家联合办公空间的非工位租金收入占比低，几乎没有增长。项目整体营收提升绝大部分依靠的是工位租金收入的上涨。因此，我们可以近似认为，工位租金收入的涨幅即为空间整体营收水平的涨幅。
数据来源：实地调研数据
四个调研的项目中FUNWORK·文新报业表现最好，收入水平较2017年6月上升了26.7%，米域·礼和洋行和氪空间·海洋大厦项目也分别有接近20%和10%的收入增幅。
那么，成本上涨情况又如何呢？
联合办公空间与业主签订的长期租赁合同中一般都有租金每年上涨的相关条款。行业平均值在3%-5%。我们实地调研了上海南京路上的五家典型写字楼，也证实了这一数字的可信度。
上海南京路商圈部分典型写字楼实际租金
价格变化情况
注：上述租金价格变化为承租1000㎡面积时的价格变化情况。
数据来源：实地调研数据
可喜的是，调研的四家联合办公空间收入涨幅绝大多数都超过了3-5%的承租成本上涨。遗憾的是，调研的四家联合办公空间入驻率依旧未能达到85%盈亏平衡线。也就是说，上述四家在成熟商圈里已经运营超过1年的联合办公空间虽然亏损在收窄，但依旧未能实现盈利。
今年联合办公进入中国第四年。尽管不少品牌的单体项目已经实现了盈利，但是项目总体依旧处于亏损状态。如果算上总部平台支出，各家亏损情况将更为严重。在这样一个大家都不赚钱，市场仍处在培育期的背景下，我们看到了一个令人担忧的现象——价格战。
2018年8月25日，Bloomberg公布了一则关于wework的新闻：凡是从wework的竞争对手搬去wework的企业，签约超过一年的，第一年租金五折。另外，wework给中介的佣金标准从第一年租金的10%提高到100%。9月6日，上海wework跟进了。9月7日至12月31日，中介佣金从15%提高到25%。表面上看，wework在让利中介，借此刺激中介的积极性。实质上，中介公司为了争取客户，完全可以将多出来的佣金让利给客户，促进签约。因此，本质上wework已经打响了联合办公领域里的价格战。
下半年开始，国内联合办公品牌也加大了价格让利幅度。
米域·十里项目中独立工位促销价1800元/工位·月。按照官网介绍，项目每个工位面积在5㎡，按照每月30天计算，促销价即折合为12元/㎡·天。而项目所在地——万科时代广场写字楼的租赁标价是10元/㎡·天。即便考虑到联合办公的承租规模更大，成本会低于10元/㎡·天，在6折让利下， 项目租售比依旧超过了70%。方糖小镇·新零售社区项目“双十一”工位价格更是5折促销。经过粗略估算，在5折力度下，即便项目实现满租，每月亏损额也在10万元以上。11月22日，氪空间也相继推出“感恩节·暖冬”活动，宣布旗下分布在6个城市的12个联合办公社区，最低可至五。可以预见的是此次氪空间让利的总额将达到亿元规模。
部分2018年下半联合办公头部品牌价格让利
活动汇总
数据来源：公开资料整理
尽管这些促销大多针对特定时期，并非长期折扣。但是，联合办公从未有过参与品牌如此之多，打折力度如此之大，涉及产品和服务如此之广的促销期。刺刀见红的价格战本质上是产品和服务越来越趋同后，实现规模扩张的最后手段。
此外，联合办公也开始了烧钱营销。2018年，WeWork中国、氪空间长期在地铁、今日头条、抖音等传统媒体和新媒体上投放大量广告，增加曝光度，引导搜索行为。
联合办公属于办公租赁服务行业，签约由少数决策人决定。这样大范围高强度的大众传播投放是否高效？我们深感疑惑。
国内联合办公才刚刚走完4个年头。我们正在经历头部企业融资间隔越来越短，收并购步伐越来越大，规模扩张速度越来越快，但不见大家越走越稳的特殊时期。作为行业旁观者，我们深刻地感受到联合办公在用互联网“先讲规模，再谈盈利”的思维经营着各自企业，让人不禁想起曾经风光无限的“共享单车”。
共享单车曾经被誉为中国的“新四大发明”之一，作为国家名片成为国人的骄傲。头部企业摩拜和ofo在两年多时间里融资近20轮，累计融资金额数十亿美元，高峰期单车投放规模都在千万辆级别，两大巨头几乎垄断了共享单车市场。然而，2018年下半年，随着资本退潮，一直在补贴杀价，盈利模型始终不清晰的共享单车行业经历了大倒退。摩拜卖身美团，ofo甚至连卖身的资格都存疑。
服务C端的共享单车用价格战、免费甚至补贴一味追求市场规模，无暇顾及盈利模型，并已经被证明难以取得成功。服务B端，市场渗透率仅为2%，仍然采用“二房东”模式的联合办公再用这套打法能成功吗？
2015年，联合办公登陆中国。其“共享和连接”的理念让人耳目一新，灵活的租赁方式、拎包入驻的产品、丰富的企业服务和社群活动让人们相信这才是办公空间应该有的样子。四年之后，我们看了杀价格、疯狂扩张，大家都不赚钱的老剧本。回望初心，这不是联合办公应该有的样子。
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