周四产品说 | 小面积也能拥有大功能——万科幸福系产品解读
要闻速看
1-5月份，全国房地产开发投资增速8.8%，比1-4月份回落0.5个百分点。1-5月份的商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点；商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。
点评：重要转折
6月13日，西安市住房保障和房屋管理局网站发布公告，绿地国际生态城项目涉嫌在商品房销售活动中存在人为营造紧张气氛、捂盘惜售等违法违规行为，暂停该项目网签以及暂停绿地集团所有下属公司在西安市范围内的商品房预售许可申请，依法对其严肃查处，并视其整改情况再做进一步处理。
点评：打“大老虎”
6月13日，阳光城发布公告，宣布与西藏鼎尊达成收购意向，收购核心资产为“北京·卧龙国际山庄-君山别墅”及“君山高尔夫球场”，含债务合计作价64.5亿，并已支付保证金13亿元。
点评：不惜“重金”
上海14日出让两宗地，虹口区提篮桥街道HK314-05商办地块，由金茂以41.24亿元拿下，楼面价3.6万元/平方米，溢价率仅0.2%。另外，长宁区商办地块被东航招商联合体以16.06亿元拿下，楼面价2万元/平方米，溢价率63.1%。
点评：价格合理
谈了这么多期房企产品线，今天我们来聊聊龙头房企万科。万科以做刚需小户型而闻名，旗下产品线相当丰富，区别于大部分房企以市场为导向去做产品，万科很早就从客户角度出发来组件自己的产品线，并且根据客户需求不断进行更新迭代，其中覆盖面和运用面最广的就是万科幸福系。
在地价贵、房价高、小户型设计没有参照产品的情况下，万科幸福系可以说开创了控面积控总价，保证功能性的一个先河。接下来我们就来看看幸福系是如何实现首置客户居住需求的。
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降公摊，提高得房率
降低公摊面积，通过缩短公共走道，调整电梯厅设计的方法，把减少的过道面积，增加到室内收纳，厨房等空间，提高实际使用面积。
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多面采光，保证房间通风
多面采光，避免细菌滋生；保证房间通风，即使关上门也能享受到通风效果，提高居住舒适度。
上海万科金域澜湾75㎡两房、89㎡三房
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预留空间设计，延长家庭生命周期
换房限购，延长家庭住房生命周期就显得格外重要。万科幸福系户型具有很强的功能性，且成长性较好，可以住7-10年。比如客厅预留相对完整的独立区域可供孩子娱乐活动；主卧预留婴儿床空间，可从二人世界过度到有小孩；卫生间淋浴房可容纳两人，方便给孩子洗澡等。
以上海万科金域澜湾为例，整体户型方正紧凑，各功能间联系紧密，空间规划合理，父母和年轻人的行为模式不会有过多交叉，避免冲突。
上海万科金域澜湾89㎡三房两厅两卫
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精装收纳，人性化小细节加分
万科幸福系对精装空间进行二次设计，减少面积浪费，增加人性化收纳空间，收纳的提升在某种程度上就是解决了小户型的空间问题。
入户玄关
区别于传统入户玄关大多只具备鞋柜功，万科幸福系的入户玄关功能更强大。以东莞南部湾万科城为例，内部功能划分合理，活动层板可根据实际置物需求进行调节，提高实用便捷度。
东莞南部湾万科城实景图
卫生间
分离式设计，提高使用效率；淋浴间可容纳两人，方便给孩子洗澡。
厨房
万科对人的行为模式做了充分研究，制定了一套简洁流畅的厨房操作动线，避免实际操作中产生任何交叉，比如炒菜时一转身就是切菜的地方，不用跑来跑去。
上海万科金域澜湾实景图
此外，万科的人性化细节设计也体现在幸福系产品中，比如入户挂钩、马桶置物架、吹风机放置架、悬挂式柜体、厨房转角拉篮等等。
东莞南部湾万科城实景图
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万科一直被模仿，幸福系也不例外，在越来越多房企产品里，我们可以看到万科幸福系的影子。从市场反应来看，小面积也的确是当下拯救高房价的利器，可以让客户在相对有限的成本下买到功能更完善的房子，这样的产品也是首置的必然趋势。