三线城市系列 | 上饶：棚改“缩水”，返乡来“救”
棚改落地骤冷，只能依靠“返乡市”，返乡置业能撑几时？
购买能力较弱，资产配置意识不强，刚需市场现状如何？
上饶整体以旅游业为主，虽有山水古建等旅游资源，但由于发展规划晚和城市基建不完善，旅游业尚未形成集群效应，没有成为支柱产业。棚改退潮后返乡潮成支柱，购买力抽空下房价出现横盘，昔日“虚改善”压成“实刚需”。
事实上，在这一轮三四线周期中，上饶是典型的以棚改推动市场、以返乡置业为主的“节点型”城市。
近年来上饶市场需求主要来自两部分，第一是棚改。历年棚改均超计划完成，2017年达到顶峰，当年棚改拆迁量几乎是全江西省三分之一。
第二是外出务工人员，即返乡置业客户。从2018年统计年鉴可以看到，单上饶市本级（广信区、广丰区、信州区）2017年人户分离人口已达33万人，这一部分人口在棚改退场后对市场的作用愈发明显。
从商品住宅走势上可以明显看出上饶市场主力客群变换给市场带来的波动。
2018年7月之前在棚改助推下，销售面积累计同比持续攀升，至同年7月到达29%的高点。随后棚改政策收紧，市场急转直下，销售面积累计增速跌入低谷，失色的金九银十与火热的年中形成鲜明对比。
2019年2月，棚改退潮后，返乡置业成为主要购房动力，置业潮带动下楼市销售短期回升，累计同比增速在连续下跌7个月后首次小幅回升至17%。但由于非返乡置业时间段下市场依旧冷清，因此短暂提振作用未能持续，整体市场表现平淡。
从房价的走势也能看出目前上饶市场表现较弱。
从统计局公布的全口径数据来看，上饶在失去棚改助推力之后全市均价在上半年出现横盘并有回落趋势。2018年下半年市场遇冷后均价降至5940元/平方米，这主要与当时绝大多数在售项目采取打折走量的策略有关。2019年上半年上饶商品住宅均价为5697元/平方米，创下近一年新低。
实际调研的数据来看，广信、广丰、信州三个区房价在2019年走势基本与全市一致，返乡置业潮并未拉高房价，多数项目仍是以走量为主。
结合调研和官方公布的数据，预计未来上饶新房均价阴跌之后或将长期横盘，其中城镇居民购买力是主要限制因素。
将上饶与九江、及省会南昌做对比可以发现，在城镇非私营单位就业人员年平均工资方面，目前上饶远落后于上述两个城市。
总体而言，在以本地刚需客为主导的市场内，由于居民购买力薄弱，故对价格极为敏感。例如棚改退潮后部分竞品项目间因5万元总价或2万元首付的差距，导致销售表现迥异的现象比比皆是。
因此我认为在购买力缺失以及三四线整体调整的格局下，上饶房价还会有向下调整的过程，阴跌之后或将长期横盘。
正如前面所说，随着棚改政策的转向，上饶市场客户结构已由“棚改客”为主转为只能依靠“返乡客”，上半年这一部分客户占比接近40%，市场行情也随返乡潮表现出明显的时点性淡旺波动。
其中传统节日期间广信区项目普遍可增加1.5倍左右案场来访量，信州区高铁新区部分项目销售流量也增加2倍以上。
客户偏好上有三点值得注意：
第一，购房需求“虚改善实刚需”，购房面积上偏好100-144平方米的大户型，从上饶市统计局的数据可知，此类住房完成投资和销售面积占住宅比重分别为83.9%和75.2%。但客户多以首次置业为主，而且对价格敏感。因此改善更多体现在面积上，其他方面市场仍然以刚需求为主。
第二，购房“按需置业”，本地客户投资意识不强，购房意愿仅为“按需置业”，相比于买房个体户更热衷于购置底商经营餐饮。
第三，各区域客群地缘性购房明显，棚改客户多采取就地安置。
上饶土地市场整体热度并不高，规模上在2018年1季度达到顶峰，总成交量超450万平方米，此后市场逐渐转冷。从成交幅数上来看更加明显，2019年上半年仅有少量地块成交。分区域而言，在经开区与上饶县撤县划区热点下广信区仍是成交主力，以高铁新区板块为主的信州区位居其次。
品牌房企在上饶投资拿地同样保持谨慎态度，这一点从上半年拿地溢价率与参拍企业数量均不高也可见一斑，拿地也多为战略性布局。
目前上饶地价稳定且相对偏低，全市平均地价在2000-3000元/平方米之间，与往年相比并未出现明显涨幅。新房市场横盘下房企现阶段集中精力于清盘回笼资金，拿地意愿不高。
综合而言，我认为，目前上饶居民购买力和购买需求主要来源棚改支撑。在棚改几乎停滞的情况下，后续购买需求匮乏、购买力下降，销量仅靠返乡置业支撑难以长久。
随着房价上涨、刚需被满足，返乡客群的数量也将减少，潜在库存较大之下单靠城市本身刚需客群滋生改善需求难度颇大。
预计短期市场量、价仍会有探底的过程，阴跌后横盘是大概率事件。当然，市场的好坏还要看返乡置业能“救”到多久！
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