城市系列 | 武汉城市圈三城调研:“虚火”渐灭,谁来拯救?

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位于长江中游的湖北,被交错的河流编织而成“千湖之省”,那些星罗棋布的湖泊就像散落的珍珠,如此地貌特征又赋予湖北省各个城市之间难以跨越的差异性。比如,武汉市因省会城市加持,经济增长动力强劲,人口虹吸效应显著,一枝独秀;而襄阳、宜昌虽赶不上武汉,但GDP总量明显高于省内其他三四线城市。
近期,我们对襄阳、荆州、鄂州三个典型城市进行了实地调研,发现一个规律性特征,2018年下半年以来三个典型城市房地产市场热度依次递减,市场走势跟随全国市场同步调整,市场观望情绪浓重,成交量明显回落。
下文我们将从城市基本面、政策、市场、营销去化、客户结构、土地等方面对其逐一阐述。

城市基本面:大量人口持续净流出

襄阳、宜昌经济发展齐头并进,2019年上半年GDP总量皆超2000亿元,明显高于省内其他三四线城市。
而襄阳、荆州则具备较强的人口规模优势,2018年常住人口均为560万左右,鄂州人口基数偏低,常住人口仅108万人。
这些城市有一些共性,即除宜昌属人口流入型城市之外,襄阳、荆州和鄂州人口持续净流出,常住户籍人口比皆低于1。从地理位置的优势看,荆州大部分人口流入紧邻的武汉,常住户籍人口比已低至0.87。
在居民收入方面,湖北省内三四线城市之间差距不大。最新数据显示,2018年城镇居民人均可支配收入基本都在3-3.5万元,宜昌略高达3.5万元,市场购买力较强。

调控政策:因地制宜“一城一策”

襄阳、荆州皆不限购。襄阳首套首付3成,房贷利率上浮20%,二套首付4成,房贷利率上浮30%;荆州首套首付2成,房贷利率上浮25-30%,二套首付3成,房贷利率上浮30-40%。
鄂州分区域调控。华容区葛店板块、鄂城区花湖板块落地“四限”。
具体来说,本市户籍家庭限购2套,非本市户籍家庭限购1套;新房交付获产证后限售3年;首套首付3成,二套房贷已结清5成、未结清7成;毛坯备案价不超2017年1-10月成交均价,新盘备案价不超周边竞品。
值得一提的是,湖北省精装房皆签双合同,装修使用消费贷,最长贷款期限不超过10年,对于购房者来说,还贷压力较大。
市场综述:成交量波动性回落
受惠于棚改货币化安置,襄阳房地产市场在2015年持续升温,一直到2018年三季度才开始转冷,成交量明显回落,四季度成交量小幅回升。因此,从市场走势来看,与全国基本同步。
2019年以来,襄阳市场波动加剧,4月份迎“小阳春”行情,但可持续性较差,5、6月市场急转直下。7、8月市场明显转暖,单月成交量连创新高,但“金九”爽约,成交量降至年内低位。
截至2019年9月份,襄阳商品住宅库存量235.76万平方米,消化周期约12个月。
同样,得益于棚改货币化安置带动大批增量购房需求,荆州本轮上升期从2017年持续到2018年上半年达到顶峰,期间碧桂园单盘1800套房源5个月内便告售罄,市场热度可见一斑。
随着棚改拆迁进度放缓,2018年下半年明显降温,案场到访量急速下滑,因蓄客不足,部分项目延期推售迟迟不开盘。2019年以来,市场未见好转迹象,购房者观望情绪浓重,成交量持续走低。
值得担忧的是,去年品牌房企蜂拥进驻荆州,未来供货压力较大,企业对后市信心普遍不足。沙北新区最为典型,潜在供应量约150万平方米,消化周期在20-30个月。
鄂州房地产市场热度同样持续到去年上半年,大量武汉外溢投资客进场,叠加本地改善性换房需求持续释放,去化效果明显;2019年市场下行压力加剧,成交量明显回落。受惠于返乡置业潮,3、4月份仅鄂城区出现阶段性“小阳春”行情。项目推售节奏明显放缓,推售量跟随蓄客量有所调减,小步快跑、延期开盘趋于常态化。

区域市场:市场价格价差拉大

襄阳各区域市场价格梯度明显,樊城区、襄城区房价相对较高,大都超1万元/平方米,全市价格标杆汉江一品售价1.7-1.8万/平方米。襄州区划两大板块中高新区房价9000-10000元/平方米,东津新区房价略低,达7000-8000元/平方米。
荆州各区域市场没有明显的价格梯度,售价大都在8000-9500元/平方米。
有意思的是,荆州区、沙市区之间存在鄙视链,极少跨区域购房,沙北与荆北价差约1000-1500元/平方米。基于当地月收入3000-5000元,偏好低价盘,售价7000-8000元/平方米毛坯房更易去化,精装房一旦售价突破9000元/平方米基本无人问津,万元盘已是市场承受极限。但同时,产品、客户同质化现象严重,品牌房企无溢价空间。
鄂州各区域市场分隔明显,鄂城区是老城区,教育、医疗配套成熟,重点发展城东板块,恒大、融创、中核等大盘林立,本地地缘性客户占比70-80%,周边乡镇占比20-30%,房价7500-9000元/平方米。

营销去化:案场到访量普遍走低

随着市场持续转冷,襄阳、荆州和鄂州渠道分销常态化,但渠道客户转化效果却大相径庭。
襄阳渠道分销效果显著,到访量、成交量皆有明显提升。自销盘工作日到访量5-6组、周末超10组,月均销售70-90套;渠道分销盘日均到访量40-50组,月均销售100-140套。荆州案场到访量显著回调,2018年上半年市场火热阶段,普遍一周平均80-100组,工作日低至个位数。鄂州多项目通过渠道营销,到访量增长明显,但转化率偏低约10%。
客户结构:本地地缘性客户达80%
襄阳和荆州属典型的内生型市场,本地地缘性客户成交占比约80%,周边乡镇客户占比约20%。产品主打自住以及改善性需求,高端盘也是小户型产品去化更快,即使去化快的楼盘后期也面临需求乏力的问题。
鄂州内生以及外溢性需求并行不悖。鄂城区成交主力三房、四房,且以大户型产品居多,本地地缘性客户占比70-80%,周边乡镇占比20-30%。梁子湖区、花湖开发区、葛店皆主打外溢性购房需求,低总价的小户型产品更易去化。

土地市场:频繁的流拍与调价

襄阳市政府供地节奏基本能够实现供需平衡,地价稳中有升,未来供地主要集中在东津新区。9月中旬邻近地块起拍价5700元/平方米。
但荆州、鄂州土地市场不如襄阳。
荆州在去年加大供地力度,但2019年6月份以来土地市场明显降温,土地流拍时有发生。前期沙北新区出让多宗高价地,但由于市场同质化竞争加剧,部分项目售价贴近成本线甚至微亏。
去年,基于对葛店的市场预期,鄂州新进品牌房企持续增多,不乏金地、保利、当代等。但目前,葛店潜在供应量显著高于市场需求,加之前期出让的高价地去化普遍困难。地价过高、盈利困难等多方面因素,导致房企拿地态度趋于谨慎,土地流拍时有发生,地价被迫向下调整。以葛店一地块为例,挂牌起拍楼板价5200元/平方米遭流拍,预期起拍价将降至4500元/平方米。
综合而言,襄阳、鄂州和荆州市场热度依次递减,2018年下半年以来市场走势跟随全国市场同步调整,市场观望情绪浓重,成交量明显回落。
襄阳市政府有序供地,房地产市场基本能够实现供需平衡,各区域市场价格梯度明显,刚需、改善以及豪宅市场并行不悖。随着市场转冷,多项目上马渠道分销,转化效果显著,到访量、成交量皆明显提升。
荆州市场购买力长期受限,总价天花板90万元,万元盘已是市场承受的极限。市场同质化竞争激烈,因2018年供地过量,潜在供应量不容小觑,房企对后市信心普遍不足,部分高价地即使亏本销售仍难去化。
鄂州有顺丰机场、武汉地铁等规划利好加持,市场冷暖变化与周边城市休戚与共。各区域市场分隔明显,鄂城区主打地缘性改善性需求,偏好大户型产品;梁子湖区、花湖开发区、葛店皆主打外溢性购房需求,低总价的小户型产品更易去化。

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