房市漫谈之合肥，霸都房价的趋势

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十七篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

最近几年，霸都合肥的发展速度有目共睹。

2009年时，合肥经济总量2000亿元，经济总量长期徘徊在全国26个省会城市的第15位，全国排名第46位。而2019年合肥GDP为9409.4亿元，位居26个省会城市的第9位，全国排名第21位。

过去十年间，合肥的经济总量先后赶超石家庄、沈阳、长春、福州、哈尔滨等省会城市，从中下游跃入“十强”，全国排名更是火箭串升25名。

08年以前，合肥的铁路交通非常不方便，出远门可能还需要在蚌埠转车，如今，合肥已经成为全国综合铁路枢纽之一 ，米字型高铁框架基本成型。

伴随着合肥经济高速发展的同时，合肥的房价涨幅也毫不逊色，2018年的房价几乎是2008年房价的四倍。2008~2010与2015~2017年两个时间段出现暴涨，基本上与全国行情同步。（参见旧文《【中国房地产的过去、现在及将来--第二篇】房价的两次飞跃》）

合肥房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

1、人口方面

2019年末，合肥户籍人口770.44万人，比上年增加12.49万人；全市常住人口818.9万人，比上年增加10.2万人。

拉长时间线，2015年至2019年四年时间，合肥市常住人口增量大约为40万，平均每年增长10万。

这样的数据相较于同类城市算不上优秀，比如同为中部城市的长沙过去4年常住人口年增长25万，郑州的数据则为20万左右。

当然，有一点是需要考虑的，那就是安徽省距离长三角比较近，经济受长三角辐射影响，因此合肥的竞争环境相较于这两个城市比较激烈，合肥市需要和南京甚至长三角诸多豪强竞争人才，因此合肥的常住人口增量也算是情理之中。

2、经济方面

2019年合肥市GDP为9409.4亿元，按可比价格计算，比上年增长7.6%。其中，第一产业增加值291.86亿元，增长1.7%；第二产业增加值3415.32亿元，增长7.7%；第三产业增加值5702.22亿元，增长7.8%。

合肥2019年的经济数据总体而言马马虎虎吧，符合合肥市的地位，但是也谈不上优秀。并且，相较于2018年的经济数据，降幅还是较大。

2018年合肥市生产总值7822.9亿元，按可比价计算比上年增长8.5%。分产业看，第一产业增加值277.6亿元，增长2.2%；第二产业增加值3612.3亿元，增长9.5%；第三产业增加值3933.1亿元，增长8.0%。

工业方面，规模以上工业中，37个工业大类行业有21个增加值保持增长。六大主导产业增加值比上年增长12.0%，占规模以上工业的66.1%，比上年提高1.3个百分点，其中平板显示及电子信息产业增长23.4%、家用电器制造业增长9.4%。

工业方面，有43.2%的门类出现负增长，6大主导产业的增速，平板显示及电子信息以及光伏和新能源对工业的贡献卓著，可见京东方对合肥的贡献还是很重要的。

但是也需要注意到工业占比最大的汽车及零部件的增速为0，合肥本土品牌江淮主打中低端市场，但是中国汽车产销已经连续两年负增长了，尤其是自主品牌汽车，简直惨不忍睹。

正因为如此，合肥才要求变，才会大力引进蔚来汽车，不惜投资70亿资金，合肥显然想抓住新能源汽车这个风口进行汽车产业转型升级。

常读朋友估计已经习惯了本人分析经济喜欢列举工业数据，原因在于对于工业为主的城市，工业才是基石。工业行情不好，服务业也会遭受影响。如果是旅游业和金融业占比较大的城市，就要另当别论了。

总结

贝壳数据显示，2020年3月合肥二手房挂牌均价为16916元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为15655元/平米；2019年4月合肥二手房挂牌均价为16449元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为15941元/平米。

意味着，过去12个月合肥二手房挂牌价出现了增长，但是成交价出现了微跌。这主要是因为3月份的数据相较于2月份出现异动。2020年2月合肥二手房挂牌均价为15847元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为15499元/平米。3月份的挂牌价相较于2月份出现较大增幅，达到1069元.。对应的成交价上涨156元。

出现这样的情况可能有两个原因：一是合肥市的二手房价格整体上调，尤其是挂牌价；另一个原因是核心区的挂牌数量猛增，倒是二手房的挂牌价和成交价双双增长。

目前合肥二手房挂牌数目不算少，仅贝壳上就达到了约6.6万套，相当于合肥2019年全年网签数目。

目前合肥的房价肯定是有高估的，当前合肥的经济体量和人口不足以支撑这样的房价。

从房价收入比也可以看出，合肥房价泡沫不小。合肥房价收入比为13，位居中部六省省会之首。远超长沙的6.4。但是，如果你数一下两座城市的主要经济数据，合肥并不占优，包括经济总量和人均可支配收入。然而，合肥当前的房价足足比长沙贵了5成以上。

对于合肥的朋友，有时间等就等着吧，这样的房价上车很大概率就是高位接盘。刚需的朋友也得认真斟酌斟酌。

投资？那是万万不建议的。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。