频频「喜提热搜」：长租公寓无长期

又上热搜了！

论起来，长租公寓近几年挂热搜的次数可真不少，但无一不是负面新闻。这次也是熟悉的玩家蛋壳公寓，管家离职、保洁一个月没来、客服打不通电话背后是久拖未付的员工工资。

对此，员工们不禁怀疑蛋壳是否将破产跑路，消息虽然遭到了蛋壳官方辟谣，但并未打消大家的疑虑。

一半海水，一半火焰，问题并不仅限于蛋壳，长租公寓频频暴雷背后，行业进入洗牌期，中小玩家出局、头部玩家问题频发，长租公寓模式隐匿的弊病已经暴露。

过去几年，长租市场需求扩大，玩家借助资本杠杆，以高收地租的玩法急速跑马圈地，但大步跃进的背后也让整个行业陷入窘境。蛋壳公寓当下问题屡次诉诸报端，就是长租公寓模式问题背后的一个典型代表。

破产跑路、吃差价、甲醛房、涨价、欠款等词条成为长租公寓甩不掉的烙印。贝壳研究院统计，仅2019年就有52家长租公寓遭遇资金链断裂、跑路或倒闭。

中小梯队玩家出局背后，三大头部玩家也频遭舆论声讨，资本热度消减之后，长租公寓玩家还需重新审视自己。

亏损未解

2015年的政策东风，让长租公寓开始扶摇直上，野蛮生长。多位中小玩家闻风而动又猝然离场。

今年以来全国爆雷的长租公寓达26家，友客、巢客、岚越、城璞等玩家也相继被曝资金链断裂、破产跑路，租客已交的预付款难寻、房东被欠大批租金。

中小玩家撤退之际，已经跑到行业头部位置的玩家现状如何呢？风波不断背后，长租公寓是否必死无疑？

不妨从青客、蛋壳、自如这三位头部玩家来看长租公寓的未来。

作为一种规模经济，长租公寓也未摆脱赔本赚吆喝的窘境。

“我还活着！”去年，青客在纳斯达克完成上市之后，其创始人金光杰大声感慨道。活着，已经成为众多深陷亏损泥潭的玩家的目标。

去年，青客流血上市并摘得长租公寓第一股，但也没能摆脱以亏损换市场的增长方式，缺乏有效的造血能力，青客只能依靠融资租赁、租金贷以及信贷等手段获得资本支持。

今年1月，紧随其上市的蛋壳公寓日子也不好过。2017年净亏损额为2.7亿元，2018年净亏损额高达13.7亿元，2019年净亏损扩大到34.372亿元！

蛋壳上市当天市值为27.4亿美元，然后便迅速破发，最新市值仅为巅峰时期的十分之一。

上市并不代表安全，毕竟洋韭菜也不好割。

青客同样面临持续亏损、股价下跌、市值缩水等难题。2017财年、2018财年、2019财年净利润分别为-2.45亿元、-4.99亿元、-4.89亿元，三年累计亏损12.42亿元！

市值也是如此，青客从上市时的8亿美元，至今缩水了30%，约为5.76亿美元。

相比于这两家急于以上市获取资本支持的老二、老三，自如作为房源数量占有率最高的老大反而更沉得住气，对于上市传闻也频频解释没有上市时间表。

那自如的业绩表现如何呢？仅能了解到，从2015~2017年其累计亏损近13亿元，不过从其三缄其口的表现中，也能看出亏损或在持续。叠加今年疫情期间，自如以亏损为由，要求房东降租金，否则解约的新闻甚嚣尘上或也在为亏损做注脚。

就市场房源占比而言，自如对外公布其房源数量突破100万间，蛋壳的公寓数量显示43.83万间，青客则为9.96万间。尽管长租公寓马太效应日趋明显，但头部玩家的差距也是极为突出，这也就解释了青客和蛋壳着急上市求扩张的原因了。

业绩亏损背后，不止于模式问题，“甲醛门”、提供“中水”、要求房东“降租，否则解约”等负面消息缠身也在警示这些玩家，还需及时回头注重用户的运作留存。

长期主义

2018年开始的一系列“爆雷”事件，让长租公寓市场再次回归理性。

长租公寓要面对的是一个长期市场，玩家们活下来之后，应该率先构建一个更为稳健的发展模式，而不是一味地野蛮生长。

当前长租公寓的盈利来源主要是房东与租客之间的租金差，以及面向租客提供的增值服务。而急于跑马圈地和建资金池的玩家研究出了“高收低租、长收短付”这种模式。

这种模式听起来很离谱，而且看似并不赚钱，但却使长租公寓在市场上能够迅速扩张，抢占房源和租客，而这也是长租公寓爆雷的根本所在。

而且，这种模式一旦遭遇市场泡沫破裂之后，风险就会被转嫁到承租者和房东身上，资金链断裂，会导致房租无法按时给付，租客无家可归，房东利益受损。

这意味着，长租公寓问题暴露后，承受“爆雷”之痛的首先就是租户和业主。

当然，长期来看，这种破坏市场价格的模式，对于许多长租公寓玩家而言也是自掘坟墓。

资本故事讲的再好看，沉淀到行业本身，还是需要赛道里的玩家们注重客户、懂得精耕，坚持对商业模式长期价值的挖掘。

可以看到，这两年，叠加囿于投资回报周期长、盈利模式不清晰，资本介入更加审慎。但这并不意味着当前长租公寓的政策红利和市场机遇已经散尽。

目前，长租公寓市场渗透率约为2%，而中国租赁人口占比约为11.6%，远低于英美及日本的30%。未来10年租赁人口占比将持续上行至20%，届时租赁市场规模将达到4.6万亿。

而且进入该赛道的玩家不仅于此，自 2015 年开始，传统房地产企业也开始大刀阔斧的进军长租公寓市场，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等资深房地产玩家，这些玩家以传统的商业地产运作模式，利用自有的土地和楼宇进行运营，实力不容小觑。

长租公寓是一个高投入、回收周期长的行业，进入精耕期后，玩家们运营水平与盈利能力将是行业和投资者关注的核心。无疑的是，能够细水长流的玩家一定是注重深耕用户的企业。

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