合同签了，钱也交了，刚买的房屋因灾毁了，责任谁承担？

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日历一页页翻过，仿佛每日都在平凡而又充实地度过。但回想过去，地震、强台风、洪水等自然灾害，给各地造成了不小的财产损失。其中，值得关注的问题是：房屋质量合格的前提下，房屋因地震等不可抗力损毁、灭失，由谁承担后果？

灾害发生时，购房者大体可以区分为三种类型：一是刚签订合同，未交付房屋未办理过户登记；二是已交付房屋未办理过户登记；三是房屋已交付、已办理过户登记。因情况不同，房屋损毁、灭失风险的承担主体也不同。一般来说，出让人向购房者交付钥匙，转移房屋的占有，视为房屋的交付。

依据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《民法典》第六百零四条

由此规定看出，因不可归责于双方当事人的事由，所引起的案涉房屋毁损、灭失损失的承担，在双方当事人无特别约定的情况下，我国采取的是交付主义。即，房屋在地震等自然灾害中受损或灭失的情形下，出卖人尚未交付房屋使用的，由出让人承担后果，购房人可以要求解除合同并返还购房款；出让人已经交付的，则应当由购房人自担后果，仍负有支付房款的义务。

我们应该注意到的是，风险的转移与所有权的转移是区分开来的，交付房屋和办理房产证转移所有权是有时间差的。其中的法理不难理解，该风险负担规则符合人们“谁享有利益、谁承担风险”的朴素正义观点。房屋占有人实际控制着房屋，享受占有之相关权益，符合权利义务相对等原则；同时房屋占有人更能控制风险的发生，此种风险负担规则可以建立有效的风险控制激励制度。

我们注意到司法解释中“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，可以利用这里的“但书”来合理规避风险。建议购房者在签署合同时与出让人充分协商，争取在合同中约定需要同时满足交钥匙以及办理完毕产权过户才视为交付。

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饶庆松

大成律师事务所合伙人

大成深圳房建部副主任

广西北海国际仲裁院仲裁员

《时代周报》特邀法律评论员

热爱横渡，三次横渡琼州海峡

2016年挑战往返横渡

彻夜坚持19小时50公里

公开出版物有《横渡，不一样的人生》

曾成功代理死刑改判无罪案件

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