蓝光张强加盟碧桂园，离职背后是蓝光商业“光环褪去”还是碧桂园的刀口舔血？
艳姐说
这两天，碧桂园被“高周转”拖入了巨大的舆论漩涡。
不管是要求“设计院接到营销户型配置及设计要求后，当天内出图（通宵）”，还是“小雨正常干，大雨不停干！晴天拼命干！地球不爆炸！我们不放假！”的项目口号，每一条都让人肾上腺素飙升。
这种玩命干的精神，让不少业内外人士直呼“这工作强度，以后谁还敢去碧桂园啊。”“这真是一家让你深刻领会什么叫活着的意义就是工作的公司。”
有“业界良心”猎头更是呼吁，“为了这些项目总的健康和长寿考虑，有责任和义务多为他们找些更人性化的平台。”
换句话说，能不去碧桂园咱就别去了，真的熬不起。
不过艳姐倒是觉得，大家多虑了。首先，“高周转”在行业内并不是什么新鲜事，很多房企都是这么干的，只不过没有被这么赤裸裸的文字表达，你敢说你老板开会时，没有口头提过？
其次，除了“高周转”外，碧桂园能做成宇宙级房企，总有它厉害的地方，也有很多值得业内学习的地方。因为“高周转”把人一棒子打死，有点不厚道。
再说了，能当上高管的都是人中龙凤，人家那智商情商，能傻到明知道是“火坑”还往里跳？更何况，碧桂园的薪酬在行业内也是很可观的。
所以，聪明的人不会揪着“高周转”不放，只要你能力过硬，恰好又岗位合适，该去咱还得去。
近日，艳姐从业内知情人处获悉，蓝光地产总裁助理、蓝光文旅集团总裁张强已跳槽碧桂园，新抬头为：碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理。
在4月10-12日的“第13届商业地产节”上，张强就以这个新身份亮相，并作了观点分享。看来这事已经板上钉钉了。
据知情人士透露，张强此次的离职，很大程度上源于蓝光商业的转型。
听到这个原因，艳姐本是不怎么信的。要知道，蓝光是以商业地产起家，特别是在成都，说起金荷花、香槟广场、幸福耍街这些商业项目时，地道的成都本地人几乎无人不知。
不过，该知情人士表示，蓝光近年来确实在各个城市公司压缩商业比例，今年确定八成项目招商人员全在场。如果这个消息确切，那么去年蓝光把张强总调到文旅集团做总裁，今年张强总又选择离职，好像逻辑确实是顺的。
当然，离职原因什么的都是过去式，当下大家最关心的是张强总能不能适应碧桂园的快节奏。如果你有这样的疑虑，那恐怕是你没听过“蓝光速度”。
不少业内人士都知道蓝光有个“3461”模式：一个项目拿地三个月开工，四个月开盘，开盘当日去化率60%，一年内实现项目现金流。和碧桂园异曲同工。
比如，在天津，蓝光仅用两个月的时间，就完成了进驻天津后首个产品的问世，项目开盘3小时就去化9成。
所以，人家高管自己都不担心累着，旁人就不要操这无谓的心了。
再插一个有意思的事。在2017年12月26日，碧桂园商管中心前策产品部总经理招锡祥、租售管理部片区总经理陆展江曾带领团队千里迢迢跑到四川成都，与蓝光集团商业管理公司进行深度交流与探讨。
由此可见，碧桂园对于蓝光的商业模式还是很认可的，也有学习之意，此次直接挖走蓝光商业集团的一把手，估计碧桂园的心里已是乐开了花。
事实上，碧桂园的商业步伐并不算早。
2013年时候，碧桂园才成立碧桂园集团商业管理公司，吹响其进军商业地产号角。
此番张强总的加盟，应该会对碧桂园在商业地产领域的发展有不小的助力。不过，艳姐对此有两个疑问。
一、从拿地到项目，不难发现，碧桂园商业项目主要以常规社区商业为主，购物中心很少。比如随州碧桂园凤凰商业广场、长沙碧桂园威尼斯城、镇江句容碧桂园凤凰城等，几乎都是社区商业或城市综合体。
而蓝光的商业项目也烙有明显的社区商业痕迹，植根于社区，服务于周边5公里范围内的人群。
其实说到底，碧桂园、蓝光、金科、恒大等招商部属于一个类型，主要阶段性持有第一，去化销售为主，零星有一些购物中心。不知道张强总加盟碧桂园之后，是会延续这一局面，还是会有所改变。
二、碧桂园的商业部门原属总部直辖派遣，去年并入区域。比如一线城市中发展迅速较快的上海区域，就增设了长租公寓和产城事业部、商业管理部等，加码在上海的布局并开展多元化的业务。
碧桂园集团上海区域总裁高斌曾表示，长租公寓管理部、产城发展部、商业管理部的组织架构已开始搭建，相关人员的招聘已经筹备中。
单独设置专业职能的部门，可见碧桂园对区域深耕的决心。不知道张强总加入后，这种架构会不会有所调整。
对于这两点，目前答案还不得而知。
不过关于碧桂园商业在未来的发展，张强总在“第13届商业地产节”会上做了透露，碧桂园未来以“长租”方向来涉猎商业地产，并通过商业配套与酒店、共享办公形成全闭环的链接。
其中对于零售行业上，未来碧桂园将回归消费本质，关注亲子、家庭等消费群体，布局线下的实体店，让消费需求有更多的跨度需求。
如果艳姐没记错，商业地产最火的时候，应该是在2010年左右，增速达到30%，而在此之前，这一数字只有15%。
一方面，传统住宅受到调控政策的层层加码；另一方面，房地产行业规模竞赛加深，单一的开发模式不能满足规模的高速增长，于是更多的资本选择进入商业地产，抢滩布局。
当然，还有一个原因，就是“万达模式”的成功，让很多企业垂涎欲滴。
于是，不仅传统的开发商把商业地产作为转型的“救命稻草”，雨润、美的、娃哈哈、苏宁这些其他行业巨头也纷纷开始自己的商业布局。
比如，娃哈哈就曾在五六年前宣布，将正式进军商业地产，并计划在未来5年筹建100座商业综合体，名字蛮有意思的，叫“娃欧商场”。这个速度，与万达打造万达广场的速度几乎不相上下。可惜，如今位于杭州的首家娃欧商场已经快坚持不下去了。
为什么短短几年，商业地产就从黄金时代褪去了光环？为什么商业地产这几年远不如纯住宅好做？
原因说起来也简单。
1、烧钱
住宅地产讲求短平快，拿地，建房，出售，几乎不存在后期运营。比如某些做产业地产的企业，就会用住宅地产来输血其他产业。
商业地产不一样。它涵盖了开发、招商、运营等全生命周期，不仅前期的投资总额大，后期的经营周期长，运营成本高，而且不好去化，回报周期非常漫长。
尤其是自持租赁模式。如果只靠收租金，按照目前国内平均的租金水平，恐怕连贷款利息都抵不了。所以，做商业地产非常非常非常烧钱。
这也是为什么中国专注做商业地产的房企不多，而是把大多商业物业作为住宅附属品的原因。
总而言之，做商业地产就一句话，如果你有足够多的钱可以垫在里面；如果你能做好三五年不赚钱，默默培养人气的准备；那么，你就去做。如果没有，那么，你还需要好好考虑考虑。
2、资源饱和
在商业地产红火的那几年，各家开发商纷纷杀入，各种同质化的商业项目拔地而起。
但是，任何东西过剩了都是一种灾难，地产也是如此。一个城市，就那么几个商圈，每个商圈内就那么些客流量，成群结队的商业项目扎堆，结果必然是“馅饼”变成了“陷阱”。
特别是二三线城市，很多商场的店铺空置率惊人，客流量也是少的可怜。
3、专业性强
艳姐一直觉得，住宅地产和商业地产虽然都叫地产，但基本可以算作是两个行业。甚至可以说，商业地产的综合度是住宅地产的倍数概念。
不同于住宅房地产，只要有钱有地就能做出来，然后也能卖出去。商业地产涉及的环节要多得多，尤其是招商、运营，费时费力，远不是一锤子买卖。
这也导致即使房企高薪挖来大量货真价实的人才，但真正具备商业地产运营经验的人士并不多。商业地产快速开发和专业人才稀缺的供需矛盾，又进一步持续加速企业高层换血。
从碧桂园“挖角”张强总这样的商业地产高手来看，碧桂园今年及未来在商业地产上的“野心”还是不小的。
不过，以商业地产目前的情况来看，传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。要想真正在这一领域分一杯羹，还需要一些新鲜的尝试，比如，体验式商业。
拿北京侨福芳草地来说，这个被业界视为体验式商业最具代表性的项目之一，从拿地到开发完成，历时20年的精工细作，艺术氛围浓郁到走在里面，已经感觉不像是一个商场了。
这种体验式商业地产对消费者，尤其是年轻消费者的吸引力很强，聚客能力惊人。而对于商业地产来说，一旦“人”的问题解决了，很多问题也就迎刃而解了，比如商场盈利、新项目宣传培育等，算得上是一举多得。
长租公寓和联合办公空间也是近年来很热门的新业态。前面我们也说了，碧桂园未来会以“长租”方向来涉猎商业地产。
有数据显示，2017年，长租公寓市场规模将突破4000亿元，联合办公的潜在市场规模也将在3万亿以上。目前，全国约有2300家联合办公企业，平均每天就有3家企业诞生。
这对于房企来说，是一个很大的机会。目前，有不少企业就已经在自持的商业综合体里设置了联合办公业态。
比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”，已经陆续在北京、成都、上海等城市的天街商业综合体中亮相。北京的“一展空间”开业不到半个月，出租率和入住率均达到100%，可见这一块的需求还是很大的。
另外，结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，也是很带人气的方法。比如一些商场举办的hello kitty展，哆啦A梦展，带客效果都不错。
拿大悦城来举例。去年8月份左右，朝阳大悦城通过众筹，在商场内建造了一座“仙剑城”，吸引了不少仙剑迷前来。开业首日，入口处就早早排起了长队。
根据大悦城的数据显示，“仙剑城”开业前两天，朝阳大悦城的客流同比增涨了11%，销售额同比上涨26%，效果非常好。
这种方式不仅增强了商场本身与顾客的联系和互动，也解决了商业地产同质化的问题，与此同时，也能够在城市圈及活动主题圈内产生热门话题，提高品牌的知名度。
当然，在专注于自身优势打造的同时，也可以尝试跨界合作，比如，2017年10月，首旅如家酒店集团就与共享办公品牌优客工场举办签约仪式，成为大型连锁酒店和共享办公空间组合的全新尝试。
坦白讲，商业地产并不是一个容易生存的行业。在未来，商业地产江湖也不再能一招制胜天下。如何发挥资源的最大优势，将成为各家房企最需要突破和平衡的关键。
当然，做商业地产，更重要的是，要有一颗有情怀的心。
END.
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