骨灰级营销干将星河湾上海公司营销总张好绣 “星绣力”从星出发

题记——“源于大上海，成于星河湾”，这就是我们可爱的张好绣总的“星绣力”。

2016丙申猴年新春的一个晚上，TERRY接到消息，大姐（无论是年资还是阅历，我们一直尊称星河湾上海公司的营销总——张好绣女士为“大姐”）告诉我说，她要离开星河湾，有新的发展了。以前我曾开玩笑说过，来看看“星河湾的张好绣的魅力”，就叫她“星绣力”。听到这消息，惊讶、遗憾之余，又为她感到高兴，许多往事，许多祝福，不断涌起……

众神登台、初露星芒的那一年Vintage

1995年，是中国房地产的一个大年，这一年的1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》正式施行。许多对我们行业影响深远的内容如“土地使用权出让和转让”、“房地产交易”、“房地产抵押”、“商品房预售”等等，都源于这部“大法”。同年9月1日，《中华人民共和国广告法》正式施行。短短一年内房地产法、广告法两部大法的登场，对中国房地产营销行业的意义不言而喻，我们恰好站在了一个大时代的门口。

1995年也是上海房地产营销界的第一个大年。其标志之一就是首批上海房地产营销十佳人才在当年产生。包括张好绣总在内，业内知名大咖如周忻、李嘉政、屠海鸣、史惠娟、晏绍礼、赵丽佳等均榜上有名。那时候的周忻、李嘉政，还有臧建军、朱旭东等等，连同开发商中大神一级的郭广昌、范伟、丁长峰们，都还是二十几岁的小伙子，青春年少，风华正茂。现在的80后、90后们，自己对照一下，看过来。而好绣总正在中海负责营销，也是中海地产上海公司的第一批营销操盘手。这些男神女神们，业绩爆表，颜值也堪称爆表。

1995年就是上海地产营销界“引力波”发生的那一年。当然，1995年也是其他很多领域爆表的时刻，比如电影的超级大年就是1994—1995年，外国的有《阿甘正传》、《辛德勒的名单》、《肖申克的救赎》、《狮子王》、《勇敢的心》、《七宗罪》、《低俗小说》、《007之黄金眼》……华语电影的《大话西游》、《阳光灿烂的日子》、《活着》、《重庆森林》、《甜蜜蜜》、《东邪西毒》……全部是经典登台。几乎是空前绝后了。

（1995年是上海地产营销界“引力波”发生的那一年，也是电影的超级大年）

那一年，是徐根宝、范志毅、谢晖们的上海申花队重夺联赛冠军的那一年，是荷兰飞人们的阿贾克斯青年军奇迹般地夺得欧洲冠军杯的一年。也是TERRY和小伙伴们成为中国第一批最年轻的注册房地产估价师的那一年……那样的青春热血，一个伟大时代的帷幕正在徐徐拉开。以周忻总、李嘉政总、张好绣总为代表的精英们不仅是这批地产青年才俊的带头人，包括当时的业内领导、专家、评委如张永岳教授、许仰东老师在内，也都是年富力强的中青年导师，而他们培养、发掘、引导的一代又一代的地产营销人，20多年来已是数不胜数。

那一年，张好绣总以操盘中海上海公司的海华、海丽花园等项目的销冠成绩，当之无愧地成为上海首届地产营销十佳之一。从当年刚刚三十而立不久，就离开市科委机关岗位（1993年），转型到房地产营销。从一位地产“菜鸟”到展翅高飞，成为上海全市的销售冠军，张好绣总仅仅用了两三年时间。这期间她付出的心血、勤奋、努力，得到的收获和进步，都是惊人的，堪称奇迹。此时的“星绣力”，正是初露“星”芒的时候。

更值得珍惜的在于，从1993年到2000年，在中海地产的八年多时间里，张好绣总不仅是在地产营销方面成为佼佼者，同时在中海地产这所国内首屈一指的大学校、大熔炉里，从房地产的前期开发、市场定位、产品规划、工程建设、项目运营管理等多方面得到全面、系统的锤炼。她操盘的项目包括了：“海华花园”（外销房）、“海兴广场”（外销房）“海天花园”（外销房）、“海丽花园”等等。这期间经历了国家经济宏观调控，但所主持的楼盘销售业绩占当时上海外销房现房总销量的23%，约40多万平方，创造了上海楼市的佳话。一直到她成为中海发展（上海）有限公司营销公司的总经理。我们所说的“根正苗红、功底扎实”就是这样一步一步走过来的。

长盛不衰、星光闪耀的二十年

从中海起步到成熟的8年多时间，到2000年至2012年的12年时间里，她先后加盟上海盛唐置业有限公司、陆家嘴联合房地产有限公司、金大元（集团）上海有限公司，担任副总经理和营销总。在世纪公园这片上海最大、最新的高端住宅板块中，从大唐盛世到陆家嘴中央公寓，再到香梅花园，不断克服困难，脱颖而出，以连续的销冠表现和业绩，成为楼市的最大赢家。

2000年以后开始起步和发力的世纪公园板块，高手云集，品牌企业如仁恒地产、和记黄埔、上海实业、陆家嘴、天安、证大、金大元等，这里成为上海房地产市场高端竞争最充分的舞台和战场，也成为上海房地产市场自2000年以来，累计涨幅最大、高端产品最集中的板块，而同行们也尊称张好绣总为“世纪公园专业户”。

无论是在中海的8年开拓，还是世纪公园板块的12年奋斗，乃至后来到星河湾的三年多。这23年的累积业绩，已经跨越了三个时代。而张好绣总能够在那么多高端项目的操盘营销中保持高指标、高业绩，几乎创造上海地产界的奇迹。这期间，几多风雨曲折，很多和她同时代，甚至比她还要晚入行的同仁，其中当然也不乏高手。但是多年下来，有的隐退，有的转型，有的外拓。真正能坚持在市场一线，并能保持如此长期稳定的优异表现的，确属凤毛麟角。回想1995年上榜的十多位上海营销精英，目前还在线上带队的，也是屈指可数了。

要取得这样的成就，好绣总以她特有的勤奋、智慧、果敢，以她对市场大局的把握，对营销全过程的掌控能力，对从产品、策划、销售的每一个细节的关注，以及全身心的投入。赢得了领导的信任，团队的支持，赢得了市场与客户的最好回报。长盛不衰、星光闪耀的“星绣力”，已经逐渐成型，成为优秀的管理力、营销力、执行力的代表。

回想2001年初，张好绣总刚刚告别中海，来到浦东世纪公园开拓高端楼盘，她在接受新的挑战，她有一颗冠军的心。广东一家刚起步不久的企业，在广州番禺的滨江水岸，精心打造推出了他们的处女作——星河湾。同时显示出来的是这家企业对品质的极致追求，和对未来事业的雄心，这也是一颗冠军的心。

（广东一家刚起步不久的企业，在广州番禺的滨江水岸，精心打造推出了他们的处女作——星河湾。）

TERRY记得2001年4月在Yuki韦总的推荐下，冒着南方的蒙蒙细雨去番禺参观看盘的情形。谁能想到，在新世纪的门口，上海的房地产营销行业为了这个未来的顶级楼盘的开发和营销，已经开始了市场、业务、干部上的准备。这也许就是一种冥冥中的缘分。一种连接时代、城市、产品、人的纽带。

星河湾、心收获的三年

时间来到2013年，此时，已经是张好绣总进入地产行业的第20个年头了。一边是香梅花园最后一栋楼以均价7.5万元成功收官；星绣力已经星光闪耀。另一边是随着星河湾在上海和全国的发展进入一个新的阶段，又遇到调控限购的影响，市场内外几重因素叠加。此时，仿佛是一种缘分，一种遇见。一座世纪公园，一条锦绣路，一个新的机会，把好绣总和星河湾联系了起来。

对于星河湾上海公司营销总的要求，必须具备高大上的选择。擅长高端产品营销，有多个地标级的大盘操盘经验，具备上海城市的气质与精神。对上海市场的长期认识与经验积累，还有对上海高端客户（包括从老上海到新上海人）的特质的了解和把握能力，这是产品营销接地气的现实要求……等等。而张好绣总凭借她20多年来一贯的优秀业绩，在高端产品营销的专业表现和能力，海纳百川的气度，以及在上海市场的深广人脉和业内的良好口碑，成为“星河湾的选择”，而这也成为业内评估考量的重要背书之一。

与此同时，星河湾秉承“舍得、用心、创新”这个传奇品牌持之以恒的理念，用心打造限量版的建筑艺术作品的企业文化，也深深吸引着张好绣总。她曾经告诉我们，我之所以离开工作了八年多的企业团队，加盟星河湾，很重要一点就是想去看看，学学“星河湾好在哪里”，并且为这种极致的优秀贡献出自己的力量。

一个中国最顶级的地产品牌楼盘，在2009年成功登顶上海之后，如何在上海继续占领制高点，如何发挥好上海本地的营销精英的力量？

一名优秀的上海地产营销人，如何在已经成功营销多个高端楼盘的基础上，把一个来自异地的中国顶级品牌楼盘做好？

三年前，摆在星河湾和张好绣总面前的，是这样两道重要的课题。三年后，这两道题目的答案精彩、圆满。曾经一度由于调控和限购，上海的高端精装大平层产品遇到很大障碍，星河湾也首当其冲。当时笔者自己也在新江湾工作，经常和张好绣总进行业务交流学习，大家共同探索市场机会、产品提升、客群情况和销售经验。以星河湾为代表的顶级住宅作品，在经历了2011-2012年的市场冲击之后，从2013年开始，营销逐步企稳，业绩逐年上扬。并且在2014年金秋一举推出新品，进一步带动了上海星河湾和浦东星河湾的双星闪耀，成为业内的传奇。

从三年前的那一刻开始，我们业内就相信上海星河湾的选择是正确的、合适的。因为，张好绣总是我们上海房地产营销界能贡献出的最好的职业经理人之一。如今三年过去，在事实面前，对这一明智而重要的选择，我们更加深信并且赞许。

在星河湾的三年，是张好绣总全心投入的三年，是对星河湾贡献卓著的三年，也是她和团队取得重大收获、不断提高的三年。对此，张好绣总充满幸福和感恩，她感谢这三年来星河湾的领导和团队给到自己的支持，无论是集团总部的领导和高管团队、各支持部门，还是上海公司以魏总、孙总为代表的职业经理人领导。仿佛是新一次的锤炼和淬火，最终，我们的星绣力能够“源于大上海，成于星河湾”，而且越发星光灿烂。

这里我们上海房地产界也要感谢星河湾，这家企业不仅在上海推出了里程碑意义的产品、营销和服务，而且在房地产营销领域，又一次把职业经理人的价值推上了一个新的高度。

作为一个有情节的上海人，对星河湾，更有带着偏爱的祝贺与感谢。因为张好绣总是我们上海出产的优秀女生，她在星河湾的成功，既是我们上海地产营销人的光荣，更是超越了上海地域的全国大团队、大家庭的光荣。

你前面的星辰大海

日历翻到了2016年，在经历了成功、充实的星河湾生涯之后，张好绣总即将开始新的阶段。因为家人常年在澳洲生活，对于海外地产的贴近接触和掌握，使她发现了一块新的发展天地，同时还有很好的事业合伙人团队。作为一名优秀的职业经理人，对于职业生涯的追求是鲜活而常青的，对于个人、家庭生活的体验和安排也不会偏废。好绣总既有细腻、谦逊、勤奋、知性的一面，又有着果敢、干练，勇于接受新挑战的一面。这一切，都促使她在圆满完成任务之后，确立一个新的目标，开启一段新的里程。“星绣力”有着伟大的年轮，她又将再一次闪烁着新的光芒。

在最近一段的接触了解中，我们已经逐步感到，尽管面对着几乎是业内最大的工作压力和最严格的目标要求，但她能在带领团队全身心投入的同时，以一种欣赏、超越和不断自我评估调整的状态，有条不紊地开展工作。这样的境界非常难得，可以说已经涵盖了职业生涯中最可贵的层面——体验、享受、超越。如果我们到了这个阶段，也能有这样的体会和境界，我会把它视为人生真正的幸福之一。

越过北回归线，越过赤道，我们看到澳洲，看到南十字星座的光芒，相信它们也一样在佑护着你们。好风凭借力，扬帆正当时。这新的天地和境界，疏朗而壮阔。在你前面的，是新的征途，是星辰大海。

“希望是美好的东西”，TERRY和小伙伴们一定会来澳洲看你们，大家一起沐浴在南半球的阳光下。也希望你能多回来看看，中国上海永远是你们的家，这里的星光灿烂，为你们而闪耀。

感谢星河湾，祝福星绣力！！

2016年春 复活节 于 北京朝阳 工体东路
（文/杨子江  北京弘威嘉业投资集团营销总经理）

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