【建纬观点】浅议商办楼收购之法律风险及防范
2013年，建纬律师接受A公司（以下简称“客户”）委托，为其购置B公司所有的某航运中心商办楼中的 15号楼中的A座及配套的74个地下车位（以下简称：“目标项目”）提供全过程法律服务。
该目标项目位于上海北外滩中心地段，包括目标项目在内共有15栋楼宇，占地约10万平方米，建筑总面积约56万平方米，包括办公楼、商业楼、游艇港池等相关建筑和设施。
其中15号楼由A、B两座塔楼组成，中间用裙楼联通。该项目的特殊性正是在于收购的目标项目并不是整体收购15号楼整幢，而是收购其中一个塔楼A座。
目标项目所在15号楼分为地上7层、地下3层，地下3层分为地下一层及两层地下停车库。竣工验收面积为17526平方米。
我们接受委托后，经过尽职调查发现，目标项目存在以下问题：
1、B公司取得的《建设用地规划许可证》上记载的土地性质为“公共设施用地”，取得的《上海市房地产权证》（国有土地使用权证）记载的土地用途为“综合”， 存在“公共设施用地”是否能用于目标项目商业开发之疑问。
2、15号楼由A、B两座塔楼组成，中间用裙楼联通，地下室是一个整体，如何界定目标项目所属地下室及地下车位产权及使用权问题。
3、目标项目地下一层有部分区域属于商业性质，需要使用煤气，收购方收购目标项目后需要重新装修，涉及消防二次验收问题。
4、关于目标项目物业管理范围与B塔楼、以及所在区域其他14栋楼宇共有区域、设施设备的物业管理范围及责任的划分问题。
1、关于《建设用地规划许可证》与《房地产权证》记载的土地性质是否可用于商业开发问题的分析及处理意见
经我们尽职调查后发现，B公司于2009年2月6日取得的《建设用地规划许可证》，《建设用地规划许可证》上记载的土地性质为“公共设施用地”，B公司于2009年4月3日取得《上海市房地产权证》（国有土地使用权证）。按照我们尽职调查时现行有效的《城市用地分类与规划建设用地标准》（编号为“GB50137-2011”，2012年1月1日实施）规定，“公用设施用地”分为供应设施用地、环境设施用地、安全设施用地、其他公用设施用地等四类，该四类用地并不能用于商业开发。
我们经进一步调查后发现， B公司于2009年2月6日取得的《建设用地规划许可证》，《建设用地规划许可证》上记载的土地性质，“公共设施用地”系根据《城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90》（建设部（90）建标字第322号）进行的分类，该标准中将“公共设施用地”归属为C大类，涵盖“商业金融业用地”，由于其涵盖多类用地性质，《上海市房地产权证》上表述为综合。
我们调查后认为，由于B公司取得《建设用地规划许可证》及《上海市房地产权证》时均是按照当时《城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90》（建设部（90）建标字第322号），而当时“公用设施用地” 涵盖“商业金融业用地”，故可用于商业开发。
2.关于地下一层及地下停车位的产权及使用问题
我们经过调查后确认，拟购置的每1栋楼宇均可分割为14张房产证，具体划分为：地下一层、1层、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702。
其中，地下一层由“办公、商业、核心筒、专属机房、露天广场、公用设备间”组成。根据B公司提供的图纸，其中仅有带有“办公、核心筒、专属机房”属于A公司收购目标项目后将来可持有的专属区域，与前述部分相连接的“商业”区域由B公司自行保留所有权。
另外，就本次目标项目中的74个车位，经过我们向房地产管理局确认：每一个车位都可办理相应的产权，且其产权系附注在前述14张房产证中。但停车位的产权分布需A公司决定，即决定14张房产证中各分配多少个停车位的产权。
根据《物权法》第6章关于建筑物区分所有权及停车位的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条对《物权法》关于专有部位的定义进行了明确：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”
鉴于此，我们建议客户就目标项目中的专有部分的划分、所购地下停车位及产权分布情况在《商品房预售合同》及其附件中予以明确，加强对可区分部位权属的认定。
评析：在房产购置过程中，买卖双方经常在建筑物区分所有权方面产生争议。建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态，针对不同的情况，我国法律及司法解释对其作出了不同的规定，如双方在交易文件中不先行予以明确，将导致日后的权益纠纷。
具体到实际情况中，无论是购买哪一种类型的房产，在前期购房洽谈过程中，应当确定专有区域的权属划分、车位的权属等问题。就这些问题，应当在合同中予以明确，以免出现实际权利证明的记载与双方交易预期不符的情况。
3.关于煤气管线及消防区域划分相关问题
根据我们调查，目标项目因存在商业，商业部分可使用煤气，煤气管道已经与市政煤气管道接通。目标房屋中已接通水、电、通讯（手机信号已经覆盖）、有线电视、网络；且15号楼的燃气预留口在A座临近北侧道路的正门偏西位置，但目标项目内部煤气管道并没有铺设，如果目标项目需要开通煤气，使用需自行向煤气公司申请接通，并且经过消防验收。另外，目标项目的每层均存在消防分区，A公司若在二次装修中需改变消防分区需重新报审批，该项审批还需B公司予以配合。
消防问题是房地产收购尤其是住宅及商办楼的购置或者承租过程中容易忽视的一个环节。笔者曾遇到过这样一个案件，大致情况如下：一家餐饮企业承租了某商场的一个铺位进行营业。由于某商场经营行为的不规范，以及该企业前期未进行审慎的调查，并未察觉承租的大多数部位位于该商场的消防通道内。结果经营没多久，其便被消防部门勒令停业整改。虽最终餐饮企业向商场索赔成功，但也因此造成了重大的损失。
4.关于目标项目物业管理范围及责任的划分
目标项目 A、B两座建筑物中属于各座的设备系统、管线、消防系统均独立，不涉及邻座共用的情形。目标项目收购后将涉及两家物业公司进驻管理，整体项目所涉公共区域已由B公司选定物业公司管理（下称：大物业）；目标项目由收购方自行选择物业公司进行管理（小称：小物业）。具体范围及责任划分为：
大物业负责范围为公共区域，具体包括：
（1）以目标房屋的建筑物外轮廓线为界，建筑物外轮廓线外的场地、所有管线、强弱电、消防等设施；
（2）中庭的外立面幕墙；
（3）地下停车库。
小物业负责范围为目标项目建筑物外轮廓线以内，具体包括：
（1） 建筑物的泛光照明系由大物业负责控制开关情况，但其所有权归A、B座收购方区分所有（按其所在位置区分），泛光照明的日常管理由小物业负责，电费由A、B座收购方各自负责缴纳；
（2） 中庭两边的照明灯系泛光照明，由大物业统一控制开关，但其所有权归A、B座收购方所有，其电费由A、B座收购方各自负责；中庭顶层的照明灯可以由A、B两座的收购方事先选择是否自始由大物业负责控制管理，或自行聘请物业公司控制管理。
（3）目标房产中的专属区域及专属区域内的设施设备， 15号楼的中庭部分为A、B两座的收购方公用分摊部分，该部分及该部分的电梯应由A、B两座收购方共同协商如何选择物业负责管理，可以由两座的收购方选择同一物业公司，或区分管理。
评析：在房产项目收购过程中，如果不是整幢楼收购，而是收购其中一个塔楼，则往往涉及物业管理范围及责任的划分，如不做好相关的范围及责任划分，则在收购完成后目标项目使用过程中，往往会产生争议。因此，我们建议在类似项目收购过程中，应与项目出售方、出售方已聘请的物业管理公司确定物业管理范围及责任划分，并在交易合同中予以明确。
在房产项目收购过程中，如果不是整幢楼收购，而是收购其中一个塔楼，则建筑物专用部分、共有部分的产权及使用确定，以及专用部分及共有区域（包括但不限于建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分）的管理范围及责任划分，系收购时的难点，需要在尽职调查、交易文件起草、合同谈判、交易文件签署时予以重点关注。
上海市建纬律师事务所不动产金融部专业律师，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要执业领域包括：房地产、资本金融、公司治理、政府事务法律服务领域的诉讼和非诉讼法律事务服务。