正荣服务今日于港交所上市：开盘上涨13.19%，市值达51.5亿港元
承载物业上市潮和行业价值再发现的双重利好。
据IPO早知道消息，正荣服务集团有限公司（以下简称“正荣服务”，06958.HK）今日（7月10日）于港交所成功挂牌上市。截至9:35，正荣服务股价达到5.15港元/股，较发行价（4.55港元）上涨13.19%，市值达51.5亿港元。
公司发行2.5亿股新股，净募资金额为10.72亿港元，招股期间公开发售获认购102倍，国际配售获认购18.1倍，另有15%超额配股权待执行。
正荣服务此次引入光大兴陇信托、大众（香港）国际、PolyPlatinum及中城国际（香港）4家基石投资者，合计认购8516.4万股股份，占发售股份总数的34.1%。建银国际担任此次IPO的独家保荐人。
正荣服务基石投资者认购情况（来源：发行结果公告）
选择该个时点上市，正荣服务可谓抓住物业公司上市潮及疫情之后行业价值重新挖掘的机遇期。年初至今，已有兴业物联（09916.HK）、烨星集团（01941.HK）、建业新生活（09983.HK）、金融街物业（01502.HK）及弘阳服务（01971.HK）5家物业公司登陆港交所。
正荣服务表示，本次募资所得资金的约55%将用于寻求选择性战略投资及机会、约20%将用于开发集团的信息管理系统、约15%将用于进一步开发[荣智慧]服务软件、约10%将用作一般业务运营及营运资金。
招股资料显示，正荣服务于2000年由欧宗荣及正荣集团成立，并于2004年开始为正荣的住宅物业项目提供物业管理服务，还自2017年开始向由独立第三方开发的项目提供物业管理服务。上市后欧宗荣通过全资拥有的三家企业伟正、伟耀、伟天持有正荣服务股权比例的65.5%，为正荣服务的实际控制人。
历经十余年的发展，正荣服务已经进行全国化布局，主要覆盖长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区四大热点区域，包含住宅、政府公建、写字楼、工业园区和学校等多元业态。截至2019年12月31日，正荣服务在21个城市拥有149个在管项目，涉及在管总建筑面积约为22.9百万平方米，总签约建筑面积约为37.0百万平方米。
过往三年正荣服务取得财务业绩的高增长。2017-2019年正荣服务的收益从272.9百万元增至716.2百万元，复合年增长率为62%；同期净利润从20.3百万元增至109.2百万元，复合年增长率为132%。
正荣服务利润表（来源：招股书）
与之相对应，正荣服务的盈利能力逐年攀升。其整体毛利率水平从2017年的25.8%增至2018年的26.5%，并进一步增至2019年的34.1%。其中，社区增值服务的毛利率水平更是在2019年达到67.2%。这一数值已然领先于同行，wind数据显示，2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%。
根据中指院数据，2020年及2019年，按综合实力计，正荣服务分别位列2020中国物业服务百强企业第19名和2019中国物业服务百强企业第22名。同时正荣服务也是中国增长最快的物业管理公司之一，按2019年收益及净利润的增长率计，其在2020物业服务百强企业首三十名中分别排名第十及第三。
但正荣服务规模过小、关联方依赖的问题仍然值得投资者关注。
2019年中国物管行业管理面积突破一亿平米的企业数量达到15家，其中万科物业、碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）及金碧物业，管理面积均在3亿平米以上。
除却地产系巨头旗下的物业公司，与正荣集团体量相当的佳兆业集团（01638.HK）下辖佳兆业美好（02168.HK）2019年在管面积已经突破4600万平方米；即使是年销售额不足200亿元的银城地产，下辖的银城生活服务（01922.HK）在管面积也于2019年达到2610万平方米。
以此来看，正荣服务2000万平米出头的在管面积在业内并没有太大优势。而对于物管行业而言，在管面积越大，规模经济越显著，下一阶段扩充规模理应是正荣服务的案头大事。
关联方依赖在物管行业极为常见，不断拓展第三方项目却是行业的未来趋势。正荣服务貌似也在遵循这一规律，表现为来自正荣地产集团开发的项目的建筑面积占比由77.1%降至47.7%，来自正荣地产集团开发的项目的物业管理服务收益占比由88.2%降至66.4%。
正荣服务关联方依赖情况（来源：招股书）