昆明巫家坝的房子值得买吗?再华丽的锦衣,也遮不住现实的骨感

昆明的巫家坝片区今年以来被炒得火热,TOD、CDB、亚洲第一中央公园,各种概念、头衔齐上阵。

实际是怎样一个情况呢,今天我们就来吃巫家坝这个瓜,好好分析一下巫家坝片区的情况。

传奇机场搬迁后,地块空闲8年

巫家坝机场是中国历史上的第二个机场,1922年,唐继尧执掌云南政权后,即着手修建巫家坝机场,并于翌年通航。

抗战期间停过美国飞虎队的战斗机,后来改为民用机场。

巫家坝机场,见证了昆明从一个边陲小城,成长成为国际旅游目的地的全过程。

随着昆明城市的发展,巫家坝机场与城市的距离越来越近,以现在的眼光来看,完全就是市区内的机场,这在全国来说都是不多见的。

2012年6月28日,巫家坝机场正式转场长水机场,腾出了4200多亩可开发用地。

2012年6月27日傍晚,巫家坝最后一架航班离去

6月28日,长水国际机场接替了巫家坝机场通航运营

这块地距离市中心东风广场仅6公里,是市中心与东南方向的世纪城、体育城、呈贡新城之间的重要连接区域及交通枢纽地带。

地理位置如此优越的一片区域,居然近十年都没有进行有效开发,回想起来的确有点不可思议

开发巫家坝片区的消息,隔上一段时间就要传一波,但基本都是雷声大雨点小。

例如2014年启动的巫家坝首个项目——百荣百尚城,在购地之后便没了动静,直到2018年退地的4年时间内都没有开工过。

巫家坝效果示意图

七年前的巫家坝

现在的巫家坝

上面的效果示意图和实际情况差异挺大的,从最新的卫星图中可以看出,旧机场的跑道、滑行道、机坪几乎没有变化,轮廓清晰可见。

除了几宗已出让的地块盖起了住宅,整个片区几乎看不到一条规整的路。

除了住宅,其他配套项目进展缓慢

再来看看最近的情况,规划中的巫家坝骨干路网又被称为“三纵一横”,即3条打通南北的道路和一条贯通东西的道路。

之前官方消息称巫家坝南北大道会在今年内通车,但目前这条路正在施工当中,工地施工人员说最快要到明年上半年才可能通车。

“三纵一横”中的“一横”,也就是春城路下穿隧道,今年10月底才发布了规划批前公示,距离开工还有很长时间。

再看看号称亚洲第一的中央公园,把规划图叠加到卫星地图上看,会发现那些要建中央公园的地块,现在还在热闹的营业当中,毫无要拆迁的迹象。

规划图与卫星图合体

巫家坝中央公园规划用地现在是一个建材城

规划中的20多所中小学,到目前为止还没有一所建成。其他商业、医院等配套项目的建设进展也很缓慢。

片区里的一些住宅项目倒是在今年陆陆续续的交付,但没有配套的住宅,人气可想而知。

住宅项目为什么开发的快?因为有预售这个贴身保镖,预售制度保证了开发商的高周转率

一个地产项目,开发商从土拍拿地,到预售、回款。最快的只要6个月。资本的贪婪,在预售制的护航下,显露的淋漓尽致。

在预售制度下,房产企业的思维,从产品思维,转变成了金融思维。比的是谁的融资能力强,谁的资金利用率高。而品质、设计这些房子最核心的东西,反而变成了金融的工具。

图片内容与本文无关

所以,在今年底,包括昆明在内的多个地方陆续出台了预售监管政策,这对我们老百姓来说是好事。

在没有配套的巫家坝,开发商的日子也不好过。半个月前的一则新闻说:

一年前一位女士买了14套巫家坝的公寓。一年时间不到,单价就从1.1万元降到了8000元,14套的总损失至少200万元。

很多人说昆明的未来看巫家坝,从规划上看,我不否认,但要真正达成这个目标我看没有一二十年是不可能的。

为什么要那么长时间?

我们可以回顾一下呈贡的发展,呈贡新区可以说是集全市之力,经过十多年的发展,才有了今日之功。

而今时更是不同往日,远到昆明周边的古滇片区、太平新城、滇中新区,近到昆明的东西南北几个片区,每个区都要发展,都要资源。

这些片区要想脱颖而出,最终还是要看谁能争取的资源多,引入的人口多,而这些东西不是靠规划就能解决的。

古滇王国

从投资的角度看,把钱投到一个十多年后才见分晓的项目中,这是一个既不理性也不感性的决定。

所以,作为一个最真诚的房产顾问,有必要给你提个醒:再华丽的锦衣,也遮不住现实的骨感,房市有风险,入市需谨慎。

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