房似锦、徐姑姑房子卖的溜，宋朝前辈也挺牛——宋代中介工作报告
这是头条号“懒龙说”的第90篇文章
最近，由孙俪和罗晋主演的电视剧《安家》火爆荧屏。其中由孙俪饰演的房似锦和罗晋饰演的徐姑姑在剧中相爱相杀的对手戏让观众看的很过瘾。这部剧之所以受欢迎还主要因为它的接地气，剧情中穿插了许多社会热点事件。
《安家》这部剧反映的是房产经纪人的工作和生活状态。房产经纪又叫房屋中介，主要的工作内容是代理房屋买卖、租赁以及房地产信息查询等等这些事的。其实中介这个工作，在商业中还是比较重要的，买房的有资金没房源，卖房的有房源没资金，通过中介在中间的沟通连接，双方都能够获得自己想要的结果。
中介这个活，其实不是现在才有的，早在先秦时期就有了，那会叫“驵（zǎng）侩”。这里的“驵”，意思是好马，“侩”就是市场买卖。这就明白了，这个驵侩其实就是市场上牛马交易的中间商，沟通价格，促成交易，这大概就是最早的中介了吧。后来到唐代的时候，这类中介就有了新的名字——牙人。
牙人的出现是伴随着商品经济出现的，商品经济越发展，牙人的作用就越大。因此，在宋代，由于统治者实行了比较宽松的经济政策，商业发展迅速，商品市场更加繁荣，所以牙人在市场中的地位和作用也日渐重要。今天的话题，我们就来聊聊房似锦、徐姑姑的这些“宋代前辈”，看看宋代牙人的“工作报告”。
一、好好的中介为什么叫“牙人”？这很可能是抄错了
牙人这个名称应该是起源于唐代，其实有很多叫法，比如牙商、牙郎、牙侩、牙保什么的，其实都是一个意思。从唐代历史来看，牙人这个行业可以说是非常有前途，如果干得好的话能够名垂青史。比如唐代造成安史之乱的两位大人物——安禄山和史思明，他们都曾经做过牙人。《资治通鉴》中说他俩“皆为互市牙郎”，可见牙人这行挺有前途，干的好了能造反。
这当然是开玩笑了。可是读者朋友可能会有些困惑，不是说中介吗？怎么叫牙人呢？难道中介还管牙医的事？中介之所以叫牙人的原因，说起来可能有点啼笑皆非，其实就是——抄错了。
宋代的曾储在《类说》一书中是这样解释这个问题的：“今有人谓驵侩为牙，本谓之互郎，主互市事也。唐人书互作牙，以互似，因转为牙。”这意思是说，中介本来应该是叫“互郎”，就是主持边境的互市的人，比如安禄山和史思明都是在互市工作，但是“互”这个字古代跟“牙”实在是太像了，有人给写错了，就成了牙了。
互和牙真的很像
大家可以看到，互和牙真的挺像，就是写的时候多拐俩弯的区别，所以唐代人写错了，后面也就将错就错了。所以说，审稿有多么重要，错别字真是害死人啊。
还有一种关于牙人称呼的观点，说是牙人做中介要促成买卖，得有伶牙俐齿，所以就叫牙人，这个应该是后世的联想，并没有文献证明。
二、宋代牙人上岗须知：上岗必须持证，干好能给编制
前面说了，宋代由于商品经济高度发达，所以牙人在商业经济中的作用也日渐重要。到了宋代，牙人有了重大的变化，涉及的类别越来越多，分工也越来越细，政府也逐渐将牙人纳入法律监管，牙人的行业制度也越发规范。
如果在宋代，想要成为一个牙人，需要遵守哪些制度或者要注意哪些方面呢？下面我们来聊聊宋代牙人的“上岗须知”。
01 上岗须知第一条——女怕嫁错郎，男怕选错行，选择行业领域很重要
为了适应社会商品经济的发展，宋代牙人在专业分工上更为细化，牙人的种类也大大增加。宋代的牙人可以说是几乎覆盖了社会生活的各个方面，你想得到的买卖都有着牙人的身影。比如买卖粮食有“米牙”，买卖茶叶有“茶牙”，买卖牛马有“马牙”，买卖房子有“庄宅牙人”，甚至古代大户人家买卖仆人奴婢，也有专门的牙人负责。
这就跟我们自媒体一样，在进入平台之前都得先选择领域。宋代要想做牙人，首先选择擅长的领域就显得尤为重要。
02 上岗须知第二条——入职年龄不能太大，而且还得有担保
宋代为了发挥牙人的作用，规范牙人从业资格，宋代政府制定了一些法律来对牙人这一职业进行管理。这首先就体现在了牙人入职资格上。
宋代对于牙人的入职有着严格的规定，要想充当牙人，首先是年龄上面有着一定要求。比如成书于南宋时期的《庆元条法事类》中就有着明确规定“诸老疾应赎人充庄宅牙人者，杖一百”，这意思岁数太大了还想当牙人，是要被打板子的。此外，牙人入职还需要提供一定的担保，《宋会要》里就有一条法律叫“物力保识牙人”，意思就是从事贸易的牙人要提供担保，以证明自己具备一定的经济实力。
03 上岗须知第三条——牙人必须“持证上岗”
为了规范牙人管理，宋代政府专门为牙人颁发了“上岗证”，要求牙人必须“持证上岗”。
这个“上岗证”叫做“身牌”，是一种木牌子，在成书于北宋末年的李元弼所著的《作邑自箴》中，有一章专门叫做《牙人付身牌约束》，对于身牌有着这样的记载：“交易牙人须交壮保三两名，及递相结保，各给木牌子随身别之。”身牌上面要写明白自己的地区，职业领域以及归哪里管理。在交易之前，必须先出示证件“每有客旅欲作交易，先将此牌读示”。政府要求客商只能与有证件的牙人进行交易。这也对于规范牙人行业，规范市场有着重要的作用。
04 上岗须知第四条——干好了能吃公家饭
前面说了，牙人主要活动是在市场范围内，可是在北宋时期，有的牙人干好了居然还能吃上公家饭，这大概就算是有编制了。牙人之所以从民间走入官府，他们得要感谢一个人，那就是王安石。
王安石
王安石在熙宁五年（1072年）三月颁布了市易法。王安石在汴京设立了国家经营商业的专业机构——市易务。在市易务中招募民间牙人，从此牙人就进入了官府体制。
《续资治通鉴长编》中这样记载：“欲在京置市易务，监官二，提举官一，勾当公事官一。许召在京诸行铺牙人充本务行人、牙人，内行人令供通己所有或借他人产业金银充抵当，五人以上充一保。遇有客人物货出卖不行愿卖入官者，许至务中投卖，勾行、牙人与客人平其价”，意思是市易务招募牙人，牙人可以用自己的财产担保，也可以五个人一组互相担保。牙人的职责就是与客商共同议定价格，然后用市易务本钱购买客商货物，再赊卖给各个商户出售。
有了精通市场行情的牙人的帮助，政府在一定程度上夺回了一些豪商富贾手中控制的商品定价权，间接的起到了平抑物价，抑制兼并，同时，由于国家层面对市场的介入，也使市场运行更加规范，增加了国家税收。
三、宋代房产中介，房似锦、徐姑姑的“前辈”——庄宅牙人工作报告
前面说了宋代牙人的名称由来和上岗须知。我们开始说的电视剧《安家》讲的是房屋中介这行的，这行在宋代也是有对应的“同行”。这些房似锦、徐姑姑的宋代前辈，就是牙人中业务范围比较广泛的庄宅牙人。
庄宅牙人指的就是专门从事田地、房宅买卖的中间人。庄宅牙人出现其实要早于宋代，宋代的《册府元龟》中就记载了五代后唐明宗天成四年（929年），有人上奏：“切见京城人买卖庄宅，官中印契，每贯抽税契钱二十文，其市牙人每贯收钱一百文，甚苦贫民。”意思说京城人买卖房子，政府每笔交易才收取百分之二的税，牙人就得收取百分之十的佣金，这么说牙人可比官府黑多了。按照这个记载，五代时期就已经有了庄宅牙人了。
宋代的土地房产买卖更加自由，庄宅牙人出现也越发频繁。可是宋代毕竟也还是小农经济为主的经济结构，土地和房屋仍然是人们生活的根本要素，毕竟没房子没地就没法生存。所以，房子和土地的买卖在古代也是头等的大事。作为经营土地房产买卖的庄宅牙人，除了牙人本来具有的中介属性之外，还需要负起一些监督担保的责任。这也是庄宅牙人与其他领域的牙人的根本不同。
那么，在房产交易中，庄宅牙人主要负责哪些方面呢？下面我们来看看庄宅牙人的“工作报告”。
01 牙人首先要保证田宅所有权归属清晰明了
一方是卖的一方是买的，中间作为中介的牙人，当然有责任保证卖方所提供的田宅在所有权上是否清晰明了，否则要是出现一房卖两家，或者拿不是自己的房子出来卖的情况，牙人可是逃不了干系的。
根据宋代的规定，牙人在进行土地买卖的时候，必须要先见到“阄书砧基”。这个阄书砧基是啥意思呢？阄书就是指分家时候自己所得到财产的记录，砧基指的是自己房产田地的四边，形状等等，这俩合起来大概相当于我们的不动产权证吧，就是要证明卖方是这个房屋的所有人。这就是要确保房屋所有权是清晰明了的。
那如果牙人跟卖方合伙坑买方怎么办呢？宋朝法律有着严格的规定。《宋刑统》中记载：“应将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数。并准盗论。不受钱减三等。仍征钱还被欺主人，如业主填磬尽不足者。勒同署契牙、保、邻共同填赔，其物业归初倚当典卖之主。”意思就是说如果牙人和卖方合伙，产权不清，一房两卖的话，卖方和牙人都得赔偿，房子还得给买方。所以说，牙人的职业操守是有法律的监督的。
02 牙人要监督买卖双方使用官方制式合同
宋代土地买卖频繁，可是在田宅买卖的文书格式内容上，有着很多的缺陷。这个很好理解，毕竟不是很多人都懂得法律规定，那会也没地方问律师去，所以有时候文书签的有问题，经常容易被人钻空子。
我们现在买房，都是采用统一制式的合同，这样就避免了很多合同文本上的缺陷。宋代也采用了这个方法，宋代的统一制式合同叫做“官契”，也有叫“正契”的。这个官契据说是起源于北宋太宗太平兴国八年（公元983年），开封府的参军赵孚给宋太宗上奏，说民间买卖房屋往往是私自写契约，这里对于土地边界、邻里纠纷等方面都存在争议，最好是以国家名义出具一份官方文本，作为民间文书的榜样。
宋太宗虽然觉得说的有道理，但也没太当回事。直到北宋徽宗崇宁三年（1104年）官方才颁布法令要求田宅买卖需要采用官府专门印刷的契约纸。《宋会要辑稿》中这样记载：“敕诸县……印卖田宅契书，并从官司印卖。”
这样一来，作为房屋买卖的中介，牙人也就必须监督双方都采用官方统一印制的官契签订契约，这样就对房产交易起到了一定的规范作用，避免了民间房屋买卖因为契约不规范而导致的乱象。
03 牙人还得监督双方纳税
那牙人确认了产权无误，买卖双方和牙人自己（作为担保人）都在官方印刷的官契上签字按手印了，是不是这次交易就完事了？当然不是，宋朝在房产交易中是要抽取一定比例的税的。作为交易中介的牙人，还得继续监督买卖双方把这份官契交到官府备案，同时还得纳税并且盖章。
《宋会要辑稿》中记载，宋徽宗政和元年（1111年），户部规定：“欲诸以田宅契投税者，即时当官注籍给凭由，付钱主，限三日勘会。业主、邻人、牙保、写契人书字圆备无交加，以所典卖顷亩、田色、间架勘验原素税租、免役钱，纽定应割税租分数，令均平取推，收状入案。当日于部内对注开放。”
这段史料有点长，啥意思呢？主要是说，买卖双方和邻居还有牙人，都要在官契上签字盖章，然后拿到官府，官府要在官契上卡个戳，然后备案。此外，原户主应该交的税，免役钱，也都得让新房主承担，官方赋税文书上再过个户，就行了。而其中要求业主和牙保都在契约上签字，就是规定了牙人对于双方纳税的监督义务。
【懒龙说】
无论是古代还是现代，我们总是面对这样的窘境：要么是有产业缺资金，要么是有资金缺产业，双方都缺的其实就是一个能够沟通双方的渠道，而中介无疑就是掌握渠道的一个人群。我们在生活中一方面需要由中介来为我们生活提供信息和便利，另一方面也会觉得中介挣钱似乎太容易了一些。
正如《安家》剧中的林茂根一样，他正是因为觉得中介赚钱太容易，无非就是帮着客户看看房子，介绍一下房子情况，动动嘴就轻轻松松挣到钱了，所以才会跳单逃掉中介费。
林茂根
在宋朝也有人这样想，在《名公书判清明集》中记载了南宋官员胡石壁的一篇判词：“大凡求利，莫难于商贾，莫易于牙侩，奔走道途之间，蒙犯风波之险，此商贾之难也，而牙侩则安坐而取之。数倍之本，趁锥刀之利，或计算不至，或时月不对，则亏折本柄者常八九，此又商贾之所难也。而牙侩则不问其利息之有无，而己之所解落者一定而不可减。故日：莫难于商贾，莫易于牙侩。”
按照这篇判词中所说的，商人在各地奔走，无论是物流和资金都有着很大风险，挣钱很难，可是牙人就很轻松，就是安然坐着就把钱挣了，看起来很容易。其实，三百六十行，哪行都不容易。古代牙人和现代中介一样，所赚的收入主要来自于渠道信息服务费用。通过手里掌握的买卖双方信息，沟通买房和卖方，让双方各取所需，从中收取一定比例的佣金，这是商品经济发展的必然结果。
换句话来说，如果牙人能够提供买卖双方都缺乏的渠道信息，那么他们就应该得到相应的报酬。这个费用我认为无可厚非。
就如同我们今天所说的古代“中介”——牙人一样，他们看似挣钱容易，又有着官方背景，其实他们也在官府有着高额的担保，本身也被官府密切监管着；他们也是吃“青春饭”，不能年龄太大；也得“持证上岗”。一点不比我们现在上班族轻松。
从房似锦、徐姑姑的“宋朝前辈”——庄宅牙人上看，他们不光是要起到中介的作用，在房产买卖中还得承担一部分合同公证的工作，如果买卖双方日后发生纠纷，牙人也得跟着上公堂。所以，牙人所做的每一单生意背后都有着巨大的风险。
所以，虽然文人士大夫有点看不起牙人，但是牙人在社会各个阶层都非常活跃。无论是商品贸易、生活用品、以及劳务市场等等方面都有着重要的作用，对于规范市场管理，监督买卖公平，平抑物价波动等等方面都有着一定的影响。
千载以降，古今同理。牙人，或者说中介，看起来好像风光，但背后的辛苦难堪恐怕我们很难知晓，不过话又说回来，这个社会中，又有谁是真正容易的呢？回到《安家》电视剧，店里的每一个人都有着各自的难处，当他们为各种各样的客户奔走的时候，当他们努力开单的时候，我们看到的是他们的难，看到的更是我们每个人自己的艰难。我想，这大概就是我们为什么喜欢这部电视剧的原因所在吧。
参考文献
1、《资治通鉴》、《类说》、《庆元条法事类》、《宋会要》、《名公书判清明集》等
2、《宋代牙人相关问题研究》 阴春英 南京师范大学硕士学位论文
3、《宋代牙人制度研究》 孙莎莎 山东大学硕士学位论文
4、《宋代牙人的经济活动及影响》 任仲书 于海生 史学集刊 2003年7月
5、《论宋代 “田宅牙人” 之弊及其法律控制》 张本顺 东岳论丛 2009年6月
6、《唐宋以来的牙人与田宅典当买卖》 陈明光 毛蕾 中国史研究 2000年第4期