房地产调控策
房地产调控策（核心要点讨论稿）
一、城镇住宅建设用地使用权实施分类管理
1、统一保障房、经济适用房、安居房、共有产权房、安置房等同类及性质类似用地，代号“保障BCJ1代号”，全部以保护价出让，只接受政府安居类开发平台与正在开发安居房（含前述各类）的规模以上社会开发企业（包括与安居平台合资、合作建设、委托代建等形式）报名参与。当参与企业超过两个但未满五个时，由市级人民政府土地领导小组全体成员无记名投票决定开发企业；当参与企业超过五家（含），由当地公证处摇号产生受让人。
社会开发企业，可自愿报名，经市级人民政府土地领导小组考察、考核，认为合适的，可转为社会安居开发平台。
2、住有用地，代号“住有BCJ2”；以保护价上浮20%以内出让；只接受当地上一年销售额前20名以内规模（开发规模，有当地市级人民政府土地领导小组认定并发给证书，三年内审定一次）以上开发企业参与竞价，不接受规模以下开发企业和其他企业、个人参与竞价；当竞价达到封顶价后，由当地公证处摇号产生受让人。
3、二类商品住宅用地，代号“商宅BCJ3”。受让人不限，出让底价不得低于保护价的160%，不限溢价；
4、一类商品住宅用地，代号“商宅CBJ4”，受让人不限，出让底价不得低于保护价的220%，不限溢价。
5、办公、商业及酒店、旅游、养老产业等用地另行规定。
二、土地供应及房屋征收
1、各地市级人民政府应在本供应年度结束前统一编制住宅类土地供应年度计划，BCJ1、BCJ2、BCJ3和BCJ4类土地，应按15%、30%、40%和15%的比例执行，综合偏差率不得高于5%。当保障房不足以安置当年新增需安置人口时，当地政府可根据需要购置部分住有用房用于安置，但不得擅自扩大安置规模。
各类住宅用地的存量，每两年调剂一次，即允许将未用完的指标调剂至其他供应紧张之类别。
2、杜绝以增加市场需求为目的的房屋征收。除经省级人民政府以正式文件确认的省级及以上重点工程需要外，不得对建成不满30年（含）住宅类建筑进行征收、变相征收及拆除或破坏其居住功能。
3、对于已经供应的土地应结合实际建筑形态、区位、档次、造价、拟售价等综合因素，按前述分类重新分类并重新核发不动产证书或在原不动产证书上加注，但价格不再调整。
三、规划
1、城乡规划部门，在审定土地出让条件时，除满足本物业管理区域的基本需求外，不得强行要求配建人防、民防、教育、社区用房、社区活动中心、幼儿园、学校、商业配套等非住宅功能建筑物、构筑物，或要求缴纳任何形式的异地建设费用，不得要求土地使用权竞得人自持任何物业。
2、确实需要结合区域规划在住宅地内建设区域集中使用的环卫、体育、社区用房、社区活动中心、幼儿园、学校、商业配套等用房的，属于政府出资、土地使用权竞得人代建，应按当地的同类建筑的建设成本（含土地成本与资金成本）计价，从土地出让金中扣除或另行向土地使用权竞得人支付对价，建成验收合格后，交政府主管部门，运营费用由政府承担。开发企业为提高品质及售价自愿建设的不在此列，可采取适当的财政返还等方式予以鼓励，但返还金额不超过造价的15%。
四、信贷
1、保障BCD1类开发，各类金融机构保障充足资金供应，利率在市场化利率的基础上下调20%-30%；必要时各地住房保障基金、住房公积金机构提供补充资金，收取年化3%以内的资金成本。
2、住有BCD2类开发，各类金融机构保障资金供应，利率实施市场化利率。
3、商宅BCD2和商宅BCD4类开发，各类金融机构基本保障资金供应，利率实施市场化上调20%-30%，所产生的利息积余用于贴补BCD1类开发的利率减损。
4、对不同性质的开发企业（国资、民营、外资）贷款、融资，应适用相同利率，原则上不实行差别化利率，但可根据信用等级及偿债能力而存合理差别。
5、对于买受人的按揭贷款，按以上原则确定差别化利率，由保障BCD1至商住BCD4，由低到高，利率由基准利率下浮20%至上浮20%，由商业银行据此自行制定并向社会公开。
6、上浮利率产生的息差不足以补足利率下浮而产生的利息损失，由人民银行核算后予以政策或经济补偿。
五、售价
1、保障BCD1用地上所建成的建筑物、构筑物、可售、可租配套设施，均实施政府定价，年化资金利润率（扣除资金成本，下同）不得高于3%；如因不可抗力、情势变更等原因而出现亏损，则纳入政策性亏损，由当地政府设立的“住房保障基金”（见后）据实列支。个人或单位对亏损负有责任的，追究其行政责任和经济责任。
2、住有BCJ2用地的建筑物、构筑物、可售、可租配套设施，实施政府指导价，采取控利润率倒算方式定价，年化资金利润率不得超过6%。亏损由开发企业自担。
3、商宅BCJ3与商宅BCJ4用地上的建筑物、构筑物、可售、可租配套设施实施市场价，由经营者与买受人、承租人本着诚实信用原则协商确定其价格。亏损由开发企业自担。
六、开发环节的税收及征管
1、保障BCD1类开发，土地契税、增值税、土地增值税、企业所得税及附加、印花税，及各类规费属于地方的，一律免收，属于省级与中央财政的，一律在项目开发完毕后汇算减半收取。
2、住有BCJ2类开发，土地契税、增值税、土地增值税、企业所得税及附加、印花税、各类规费属于地方的，减半收取，属于省级与中央财政的全额征收，一律在项目开发完毕后汇算收取。
3、商宅BCJ3与商宅BCJ4类开发，土地契税、增值税、土地增值税、企业所得税及附加、印花税，按现行税率全额收取，征收办法仍按现行规定办理，从严征收。
七、供应对象及个人税收
1、保障BCD1类土地上建成的房屋，仍按现办法保障应保障人群，自获得不动产登记证之日起，五年内不得出售，满五年后出售，契税、增值税按现行税率全额征收，取得价与售价之间的差额，按个人所得税累进税率的80%计征个人所得税，因病筹集医药等特殊情况，经当地区或县人民政府批准，可减半收取。满十年后出售，各类税费均减半征收。
2、住有BCJ2类土地上建成的房屋，供应对象不限，自获得不动产证书之日起三年内不得出售，满三年后契税、增值税按现行税率全额征收，取得价与售价之间的差额，按个人所得税累进税率的计征个人所得税，因重大疾病筹集医疗费等特殊情况，经当地区或县人民政府批准，可减半收取。
3、商宅BCJ3土地上建成的房屋，供应对象不限（另有规定除外，下同），取得不动产证书后可出售，各类税费除所得税外，均按现行规定征收，不予任何减免，从严征收。
4、商宅BCJ4 BCJ3土地上建成的房屋，纳入奢侈品，供应对象不限，取得不动产证书后可出售，各类税费均按现行规定征收，不予任何减免，从严征收，另征消费税，税率为出售价的10%。
5、已获保障CBJ1类住宅安置的，购买商宅的，需退出保障CBJ1类住宅。
八、住房保障基金
1、设区的市及县级人民政府，设立住房保障基金，下限为该市、区（县）经审计的上年度土地出让金总额的15%及上年度涉地、涉房税收收入的20%，专项用于住房保障建设、购买与市场调节，专款专用，任何个人与单位、组织均不得以任何理由少提或挪作他用。
2、当年度住房保障基金不够使用的，允许实施跨年调剂，存在现金流缺口的，允许从各地住房公积金余额中调剂使用，但调剂使用的年限不得超过一年。
3、上级人民政府对下级人民政府的住房保障基金设施年度审计监督，并将审计结果向社会公布，接受社会监督。
九、责任主体
1、省级人民政府是执行本决定的责任主体，对负责。
2、层层责任分解至区县人民政府，各对自己的上级人民政府负责。
3、各级政府以行政首长为第一责任人。
十、审计监管与纪律
1、各级审计委员会实施垂直监督，省级人民政府应设立房地产专项审计队伍，配备精干力量，对本省、市、自治区内的房地产进行专项审计管理。力量不足的，应采取政府采购服务方式，聘请规模较大、信誉较好的社会中介机构，接受省级人民政府的委托，开展跟踪审计等各类审计。
2、各级监察委应积极、主动介入房地产市场监督，坚决杜绝腐败和弄虚作假、渎职亵职行为及行政不作为的懒政行为，发现违法乱纪的，坚决给与其党纪、政纪惩处，发现违反犯罪的，依法处理。
十一、报告
各级人民政府每季度结束后三十日内将本级政府执行情况报告上一级人民政府（报告格式详见附件），各级人民政府应抽调专门精干人员负责报告、报告汇总、分析工作，定期向当地党委及市级人民政府办公会报告。