Vesta总裁陆兵锐评：“股神”巴菲特为何忽然对REITs青睐有加?
国内投资人要想投资房地产，通常只有一条路，那就是“买房子”。但是在美国投资房地产，却不是只有“买卖房子”这一条路可走，所谓“条条大路通罗马”。美国拥有丰富的金融工具和完善的法律制度，在美国还可以通过二级市场来实现房地产投资，例如REITs（房地产信托基金）。
最近，“股神”沃伦·巴菲特便是这么干的。
本周二，巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)大量投资房地产投资信托基金(REITs)Store Capital，这也是巴菲特近两年内第二次对房地产领域押下重注。
具有20年从事华尔街投行和房屋抵押债券业等金融产品投资经验的陆兵先生认为，巴菲特通过信托基金投资房地产，不仅是看好美国房地产的景气指数，更看中房地产投资的内在价值(inside value)。
既在意料之外,又在情理之中
陆兵先生曾就职于纽约华尔街Millennium Management、美国富达投资集团(Fidelity Investments) 和房利美(Fannie Mae)等多家国际知名企业，现为Vesta投资公司总裁，该公司是中国上海绿庭投资控股集团股份有限公司在美国的下属企业。
房地产投资信托公司Store Capita本周一宣布，伯克希尔哈撒韦对该公司进行了3.77亿美元的投资，相当于以每股$20.25的价格配股1860万股。 这一笔投资，让哈撒韦目前持有了Store 9.8%的股份。本次投资使得Store 股价在周一大涨11%，并在接下来的几日内继续小幅攀升。
Store Capital首席执行官克里斯托弗·沃尔克Christopher Volk)在一份声明中提到，“伯克希尔哈撒韦的投资意味着Store Capital将可以稳健地继续增长，同时还在很大程度上加强了我们本来就已经很强大的财务状况。”他说，“能从历史上最受人尊敬的投资者之一那里获得投资，这对我们公司富有经验的管理团队而言，代表着一种‘信任投票’，同时也证明我们的‘利润中心’不动产投资和管理业务是可行的。”
对于巴菲特此次“大手笔”投资，陆先生表示，既在意料之外，又在情理之中。
让这位投资家感到“意料之外”的是，REITs (房地产投资信托基金)终于得到了“股神”巴菲特这样人物的关注。在投资界，相较于其他行业的证券，比如说IT类，医药科技或者银行类等，目前关注REITs的人还不是很多。因此，巴菲特的此次重仓是一个很好的现象，可以推动大家对REITs能有一个更深层次的认识。巴菲特对Store的投资无疑给整个REITs行业打了一枚强心剂。
陆先生感到“情理之中”的原因在于，美国华人企业不仅逐渐进入这一原本由美国主流公司唱主角的重要投资领域，而且推出了更加丰富的投资产品，参与该领域的投资。此次，巴菲特的思路与Vesta也“不谋而合”，虽然陆先生还没有和巴菲特吃过午餐。
他认为，在世界范围内，投资房地产都是有效地实现个人财富增值保值的工具。但是，投资房地产REITs需要相当高的专业知识，这让不少国内高净值人士望而生畏。其中，如何区分REITs标的房地产区域好坏、租客类型优劣、 管理人员水准高低成为投资人最困惑的问题。
美国作为最先发展REITs的市场，法律规定将每年90%的净收益以红利的形式回报投资者，以提供稳定的当期现金收入。类似于A股“铁公鸡”的属性不同，房地产信托基金会给投资人带来实质性利好。REITs最大的属性是股息分红，目前美国权益型REITs能获得的股息率为3%‐8%，这样的定期分红收益可以战胜通胀。
陆先生说，当通胀发生时，REITs的收益会跟着物价水准向上调整，以租金收入的增长抵消通胀带来的负面影响。
反其道行之，还是看上inside value?
Store Capital 是一家专营“独立租客” (Single-tenant properties)的房地产投资信托公司，市值44亿美金，资产总价值62亿美金，旗下管理1750家商业地产，管理总面积4400万平方英尺，约合410万平方米。公开资料显示，这个公司总部位于亚利桑那州，在全美48个州一共拥有1750个房地产。
陆先生认为，伯克希尔公司的这笔投资反映了巴菲特对于美国房地产市场的信心，特别是住宅房地产市场的信心。同时，房地产信托基金的方式来投资房地产不但显示了“股神”的专业，而且这种投资方式值得大家学习。但值得注意的是，此次巴菲特投资了专做零售行业的REITs公司，而且发生在实体零售业趋弱的前提下，缘何巴菲特反其道而行之?
陆先生表示，实际上巴菲特的这次投资与其一贯的投资理念相符，就是看 inside value，也就是这个公司实际的价值。目前，在电商的冲击下，实体零售业 (retail) 的REITs确实处于低潮期，消费者的消费习惯正在发生变化，诸如美国零售业巨头西尔斯Sears，梅西Macy’s 都在悄然关闭门店。陆先生说，在投资者眼里，这些retail REITs公司的市场价值比其本身房产和地产的实际价值要低很多，有些甚至低了30%到40%。换句话说，这些公司的inside value被极大的低估，所以说巴菲特此时的投资并不是看重短期利益，而是意在长期增值，而这也符合巴菲特擅长“抄底”的习惯。
陆先生认为，虽然retail REITs短期内收益不理想，但巴菲特看中的是土地价值。公司永久性拥有土地和房产，可以转型做其他行业，比如工业厂房、数据中心，甚至住宅公寓等。这种土地用途转型在美国较为普遍，目前，美国东西部沿海城市已经有了很多类似的案例。这个趋势在刚刚结束的NAREIT纽约REITs大会上也频频提及。
失之东隅，收之桑榆
陆先生刚刚参加了NAREIT一年一度的纽约REITs大会。此会议作为REITs业界最大的交流盛会，今年有500多名REITs公司的CEO及高管到会。
陆先生说，会议主要是交流新产品、讨论新模式、探索新问题，但是大家的目标均为一致，便是为高净值人群和机构投资者提供地产相关的金融产品。
目前，Vesta提供了包括REITs(房地产信托投资基金)、私募股权型地产基金、私募债权型地产基金等产品和服务。
“Vesta从产品的形式和饱满程度上也是业界领先，”陆先生认为，“Vesta 汇鑫短期债权基金(Vesta Income Fund)、Vesta 纽交 REITs 对冲基金(Vesta Strategic RE Fund) 是两款服务于高净值投资者的美国地产投资产品。此外，Vesta还持有由美国证监会颁发的注册投资顾问资格。
陆先生并不建议个人投资者自行购买retail REITs，因为retail确实可能短期内还会继续下跌。原因就是行业本身的风险并没有发生本质改变，在行业转型没有完成之前，短期价格还是会下行。然而，他认为，作为机构投资人或者基金就不一样了，因为这些机构较少关注当下的短期利益，而是看重长期回报。
在大会交流中，他得出一个“投资动态平衡”观点，也就是中国人常说的“失之东隅，收之桑榆”。就像巴菲特那样，如果他把资金投放在零售行业，或许就会失去当下业绩出众的诸多产业的投资机会，如data center (数据中心)， industrial (工业地产)，manufactured homes (量产移动别墅)。
这也就衍生出了一个很有趣的话题就是asset allocation (资产配置)，在这个问题上每个投资人的想法都不同，基金也都有不一样的操作方式。“无论如何，投资前找Vesta专业的机构来询问下，或许有助于解决这一问题，”陆先生说，下次，我们会请巴菲特先生好好聊聊这个事。
简介:
陆兵:复旦大学数学、力学学士，纽约大学计算机、应用数学双硕士。 Vesta CEO，具有20年从事于华尔街投行和房屋抵押债券业等金融产品投资经验，曾就职于纽约华尔街Millennium Management、美国富达投资集团(Fidelity Investments) 和房利美(Fannie Mae)等多家国际知名企业。1995年起在华尔街从事期货与外币交易数年并建立自动交易系统，后在波士顿的Fidelity，Putnam，Scudder Kemp等金融公司参与建立这些公司的线上共同基金交易系统。
Vesta Investment Advisors，LLC 是上海绿庭投资控股集团股份有限公司 (A 股:600695，B 股:900919) 在美国设立的全资子公司，是北美少数持 有RIA证照的华人企业之一，致力于美国资本市场房地产相关产业的直接和 间接投资。基金团队金融力量雄厚，拥有特许金融分析师(CFA) 持证者。核 心团队成员由约翰霍普金斯大学、纽约大学、复旦大学等国内外顶尖大学的 相关教育背景的业内精英组成，拥有多年的金融及地产从业经验。
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