现在还教你裂变、一套变两套的人，不是蠢就是坏！

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之前刷抖音，刷到了一条在讲买房裂变的内容。

讲的是，怎么把一套房变成两套房，然后继续裂变成N套房。

这让我想起来了，之前的各种买房流派。中、深度接触过炒房客或者自己就是投资者的人都知道，买房其实分很多流派，最出名的便是欧成效带领的是水库流派。各种花样百出的玩法，哪个案例拿出来剖析，内在都大有乾坤。

但其实，受水库精神手法影响，独自修炼单打独斗的炒房散户，才是最大的流派。他们几乎没有系统的“修炼”，在各路大神的文章和事迹下，比葫芦画瓢，以“懂行”、“专业”自居。就像那些在股市里的关注各种大V数年的，所谓专业级粉丝。ta们占了整个群体中最大的份额。

这些人，有一个新的代名词——“专业级韭菜”

裂变的表和里 

在炒房行业，最出名的词就是裂变和代持了。

代持的操作方法风险等问题，这次就先不说了，主要说说裂变。

很多人把裂变吹的神乎其神，甚至还包装成私密课程进行销售，还为撰写了一套非常漂亮的解释：

楼市投资裂变的定义：楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

其实用大白话讲就是：

通过一套房的抵押和卖出等操作拿到资金，购买多套房或者下一套房。

比如A有一套房子，价值100万，在涨到150万时，卖出获得150，还清银行60-70万贷款之后，还有80万的资金，再以这80万资金，分成两份首付购买两套房产！

或A有一套房子，价值100万，在涨到150万时，再次抵押贷款，因为还有几十万贷款未还，大概也是可贷到手几十万，以此为首付再购买一套房。

等等等等。

这个看起很复杂么？其实不复杂！就这点操作，几乎上随便一讲就明白。

但他真的简单么？这一套操作的背后一点都不简单。

首先你要裂变，一定是基于房产涨了，而且涨了不少，不然你算上利息，你还亏钱，更不用说裂出资金购买下一套。

第二，你的现金流要完全跟的上，注意是完全。因为当100万的房子，涨到150万时，你的80万资金做杠杆，月供就已经上万了。同时，此刻你裂变出来的房子已经是高位，意味着在全加杠杆之后，你的风险也提高了。裂变之后如果房产滞涨，亏起来，亏的更多。

第三，你的标的要足够足够容易出手，一旦现金流跟不上了， 必须能及时割掉自保。

既所有的裂变是基于：你手里的房子短线的涨幅不仅仅达到了你的预期，还超出预期。当下的势头仍然要继续上涨。同时，你的选择标的要足够优秀，避免全盘输或者托后腿打平收益。

你复盘过去10年的地产市场，只有屈指可数的节点和城市值得超大杠杆连续裂变。

所以，裂变是一个非常特殊的时期非常特殊的产物，没有那么简单！

大师的真实面目 

你是不是经常看到，很多关于裂变的文章和抖音？

关注房产的应该都多多少少看到过，但上文提到了几个关键点，源标的涨幅、趋势和选房。怕是大多数都没有人讲到或者讲透。

月供大幅增加，现金流从何而来？

一个城市的真实租售比趋势是什么？

怎么样的底才叫真的抄底？

到底哪里的老破大能暴击？

哪里只能选小学区？

这些核心的问题，几乎没用人会去细讲。

一方面是，真大师们不愿意讲，因为很多时候手段是要特殊时期和某些机遇。

另一方是，某些假大师压根不懂，仅仅让他解释第一个月供大幅增加，怎么解决现金流的问题，怕是要么哑口无言，要么憋半天憋出来一句信用卡套。

最可怕的是，很多人在某些极端案例前学了点皮毛，就以为自己懂了全世界。

殊不知，那些大神们从来都不会把自己的精髓全盘托出。

殊不知，自己正在被那些假大师收割流量。

如果你还将信将疑，那去扒一扒抖音里的商业讲师。

看看抖音中那些讲商业策划，讲经营技巧的人，有几个真正的做过实业？

大多数人几乎连便利店都没有经营过，连卖烟需要办证都不一定知道。

而他们的成功，在于演讲能力强，能让你相信就是一种能力！

而你在他们那里要学的，是提高自己的思维能力和演讲能力。而不是真正指望他们段子里的方案可以直接套在你的实体经营中，想靠那样成功，痴人说梦。

买房也是。

在房产行业里摸爬滚打这些年，见过太多大神，见过太多暴富。

虽然他们各有各的灵通，但大多数还是由时代造就，就像绝大多数人买北上广深的房子都赚涨了赚了。

大神的方案归方案，案例归案例，但每个极端方案能成功的背后，都很许许多多没有全盘托出的精髓和变化。除了刚我们第一段说的那些要素，还有一环扣一环的条件，哪一环脱节了，后边的走势就是千变化万。

盲目模仿的结果，很有可能是万劫不复。比如当下的疫情，对于很多只有一套两套房的人来说，月供压力就非常大，接近断供的人比比皆是。更不用说多套裂变。

再比如久久不涨的租售比，以及你可能面临的裁员，生、老、病、死、灾、祸带来的意外开支和资金中断等等等等。

最最核心的是，中国的城镇化虽然没有结束，但城市的分化已经愈发明显。房地产捡钱的时代已经过去，缓涨滞涨可能成为大多数城市的标配，而裂变这种历史产物，未来将会慢慢退出江湖。

不否认还有机会，后续楼面也会针对当下的可能性继续剖析，但终归是一句话：

打铁还需自身硬，切莫只见贼吃肉，不见贼挨打！