光明究竟有多火？走了一圈才发现，比你想得还夸张
超5000意向客户的网红盘，50万验资才能看沙盘；
购房者抢不到公寓大骂销售，工作日砸金蛋一颗接一颗......
这些看似夸张的场景，真实地发生在那片被称作“网红片区”的土地上。
时隔大半年，南方楼事再次踏入光明，用双脚丈量这个新区。
傍晚时分，穿着马甲的建筑工人从四面八方涌现街头；横穿中心的观光大道被往来不断的泥头车压得坑坑洼洼；随处抬头就能看到正在运转的吊塔......
站在天桥上，一切都是崭新又生机勃勃的，恍惚有种身处南山的错觉。
这一天，终于知道大家「争相涌入」光明的原因。
火
深圳人疯狂涌入的光明
“到访人数太多，不得不限流分批进场，整个案场我们配置了24个销售接待。”
光明新晋网红盘金融街·华发融御华府营销中心，在5月末终于对外开放。
第一天人头攒动，因为来访人数过多，不得不限流。售楼中心外搭起的红色帐篷，咋一看还以为在搞活动。
实际上，是为了限流，让购房者休息等候，分批进入。
由于关注人数太多，金融街·华发甚至开创了“验资50万”看沙盘的先例。
50万资金证明、国土局开具的房产证明、征信证明......
一系列证明，已经把看房门槛拔高了不少。
当你以为会因此遇冷时，项目售楼中心却热火朝天。就连下着雨的工作日下午，购房者的车都停满了门外。
有知情人士向南方楼事透露，目前已有5000-6000人有意购买金融街，但第一批只推出不到400套。
据悉，开盘或采取线上摇号方式，不知是否会刷新深圳最低“中签记录”呢？
另一边，上一代网红盘龙光玖龙台也并未“过气”。
覃女士在周四前往龙光玖龙台了解公寓，没有想到竟然被冷待。
“我和宝马在售楼处门口疯狂招手，往来的中介熟视无睹。”
让她诧异的是，售楼处门口有许多销售，但没有人主动上前接待。售楼处常见的热情「抢客」现象，在这里失灵了。
不愁卖，是他们“傲娇”的底气。
在售楼处，覃女士看到购房者一波又一波的来，销售们忙得不可开交。半个小时左右，接连有两位购房者砸金蛋，销售敲锣、开礼炮筒。
现场一片闹哄哄的气氛。
覃女士告诉南方楼事，现场还目睹了一场“大戏”。
起因是两个购房者同时看上了同户型的公寓，但只剩一套房源。其中一个购房者率先刷卡付钱定了下来，另一位没有买到的购房者，气得在售楼中心大骂销售。
“太夸张了，整整骂了一个下午。”
据南方楼事了解，像这样急于抢占市场的人不在少数。
有销售透露，一些购房者自己在前期了解完项目情况，人没有过来，直接在线上打款，颇有财大气粗的架势。
还有人因为手头资金不够不能按时交首付款，想出法子巧妙利用申请退房的时间把钱凑够，最后如愿买下房子。
工作日的售楼处
卖房子的最高境界，大概就是卖到自己都想买一套。
最直观感受光明变化与购房者疯狂的销售，也暗自加入了“抢房大军”。
但大多数情况下，都是秒光失败的状态。
一位成功抢到另一个热盘的幸运鹅销售，在向南方楼事自我介绍的时候不忘表明自己业主的身份。
变
“以前这里就是垃圾堆”
时隔大半年，当南方楼事再次来到光明，被快速建设几乎完工的楼盘和高铁惊到。
门口一片黄土的新盘，已被景观公园取代，花草树木长势喜人。
2019年7月 2020年5月
当时的6号线也还在施工中，外立面是裸露的水泥石材质。今年再去，外立面已经刷上干净乳白色，地铁也在试运营。
最新消息表示，7月28日光明首条地铁线就要开通了。
2019年7月 2020年5月
仅10个月的时间，光明的一草一木都发生巨变。
如果这样的对比还不够强烈，从本地人身上，可以感受更多「变化」。
外人看来快速的发展，在本地人看来却是漫长的过程，不是一蹴而就。
老高是本地居民，在光明住了20多年，几乎是见证了光明的变化。
2007年他在唐家村买下地皮建了一栋农民房。
“最初（2006/2007年）环境很差，这里就像垃圾堆，房子建好之后租不出去很痛苦。”
大概在旁边的楼盘、市政配套工地开工，有几万的建筑工人过来之后，房子才比较好出租。
“在这里租房的都是一些流动人口，在工厂打工。”老高表示这边没有强制签租约，很多工人租几天就走，这种情况比较常见。
虽然这边以前就有工厂，但当时租房需求没那么旺盛。
近几年一些产业园、市政配套和新楼盘等建筑工人进场之后，产生了大量的需求。
这里就不得不提深圳市建市以来单笔投资额最大的工业项目——华星光电，就诞生于光明。
深圳市华星光电技术有限公司（以下简称华星光电）是2009年11月16日成立的一家高新科技企业，公司注册资本183.4亿元 ，投资总额达443亿元 。
2017年6月14日，为确保华星光电G11项目用地土地整备工作按时完成，光明新区正式启动了红坳村整村搬迁工作。
而红坳村的整村搬迁，在深圳历史上也是极为罕见的。
“现在这边的房子都比较好租，至少唐家村的农民房不愁租。”老高坦言，最近每天都要接十几个电话，很多人都到这边找房子租。
但是因为没有过多装修，所以一间的租金只在500-600元左右，一个月下来整栋的租金仅2万左右。
中心区内没有什么城中村，跟关内那些又密又高的握手楼对比，塘家村的农民房显得比较低矮，街道相对来说也较为宽敞整洁。
塘家村跟旁边的统建楼融域名城无缝衔接，最外围的农民房被刷成淡蓝色，咋一看误以为是老小区。
整个片区租金在500-600元左右，好点的1000元左右，带装修的公寓在2000-3000元之间。
除了农民房，片区还有一些统建楼、回迁房，都是近几年建起来的。
其中融域名城就是村委集资建设的统建楼，小区在2013建成分给村民。
老高表示，以前大概40-50万左右一套，现在很多村民不需要放出来卖，已经卖到200-300万之间。
而科裕新村则是回迁房，目前只有部分村民入住，绝大部分还是空置状态。
打开地图看鸟瞰图，可以看到整个科裕新村共有14栋围合，中间为社区景观。
实地观看，十分密集，但也初现城市的模样。
▲科裕新村拔地而起，十分密
从只有“乳鸽、牧场、牛奶”三宝的郊区，到现在的科学城、凤凰城，光明发生了翻天覆地的变化，仅花了三年多的时间。
涨
房价一路向上 带动隔壁城市
对于光明的变化，每个人都有不一样的感触。
老高直言感受最深的是光明的规划带动房价上涨。
2006年高正豪景花园开盘，这是当年光明唯一有红本的商品房，开盘在6000元左右。
他表示那时候没有商品房的概念，觉得几万块钱可以买地皮，为什么要花6000买一平？
现在景豪花园单价已经去到4.4万/㎡，15年时间，涨幅644%。
老高悔不当初。
被市场教育多年，他终于决定要买商品房。
多方打听决定要买绿地新都会，但去年12月22号推售的362套房源，开盘秒光，他没有买到。
“以前不知道商品房的价值在哪里，现在老了才买，太后悔了。”
▲绿地新都会
除了光明的房价在一路上涨，隔壁黄江的房价也受到影响跟着上涨。
老高告诉南方楼事，光明近两年的规划落地速度真的很快，发展很好，带动了周边城市的房价。
“我有亲戚在黄江的碧桂园翡翠山买房，楼盘附近有三个高速路，位置很好。2014年开盘的时候房价6980元/㎡，现在已经涨到两万多。”
打开链家搜索楼盘，显示翡翠山的在售二手房挂盘单价从2.5-2.7万/㎡不等。
7年时间时间涨幅287%。
老高在2000年的时候花了20来万，买下一套滨河苑小区的房子。
离光明大街地铁站只有50米，现在准备拆迁。
“现在特发跟佳兆业在争这个旧改，项目目前还没有进展。”他表示，旧改方案迟迟未出，标准也没有出来，村民们还没有签约。
2019年3月 家在深圳论坛网友讨论滨河旧改
问及更希望由哪个开发商主导，他表示“旧改给谁改都一样，关键是条件没谈妥。”
但老高表示，因为身上还背负房贷，还是不希望这么快拆迁。
“也不是不想暴富而是希望慢一点，细水长流嘛。”
快
被摁下快进键 光明前途光明
光明太快了。
不久前还是大工地的中心区，已落成崭新的现代化新城。
宽敞的大路，规划整齐的建筑和试运行的地铁穿梭在中心区，没有城中村和农民房的影子。
光明可以享受到的所有最好配套，都呈现在眼前：学校、公园、艺术中心、体育中心、商圈......
光明各项规划在快速兑现。
只有你亲自走一走这个片区，才会有切身的感受。
南方楼事穿梭在中心区各片区，只要一抬头，基本上都能看到吊塔。
它们带动整个城市不断向上生长。
随处可见。
大兴建设，说明城市在发展，城市在发展一切就都充满希望。
除了吊塔，南方楼事在光明看到最多的就是人群。
这些人群不是写字楼的白领、不是工厂员工，而是建筑工人。
▲勤诚达正大城项目建筑工人
▲中海项目工人在人行道席地而睡
▲金融街项目工人排队领盒饭
▲文化艺术中心项目工人成群下班
我们不知道这个片区究竟有多少工人，有可能是几百、几千，或者是几万，是他们夜以继日的工作，换来了光明的快速发展。
以光明文化艺术中心为例，2017年7月开始开工，今年就将投入使用。
▲2017年 还是一片黄土
▲2020年4月18日
除了文化艺术中心，还有新城公园、华侨城文化艺术小镇等市政公园。
深圳科技馆（新馆）也在光明科学城内，在去年年底开工。
华南最大规模的单体医院——中山大学第七附院也在光明，有4000床位，是所有中大附属医院中综合实力最强的医院。
以凤凰城地铁站为中心，龙光10万㎡大型集中式商业、深圳首座万达广场，都将在明年中旬开业，形成片区最大商圈。
▲乐府广场项目，将引进深圳首座万达广场
除此之外，未来还有大量的商业入驻。
据中原工商铺部不完全统计，光明区目前已有十几个商业体项目及历年来新批售的底商，总体量已过百万（111.8万）平方米，其中大型购物中心和百货商业体也多达十个以上。
图源 中原工商铺
不管是文体配套、商业、产业还是地铁，光明给大家“画的大饼”几乎都逐渐兑现了。
就算跟福田和南山比，以现在规划的配套规格来说，光明也不算怯场。
配套不差，价格还有优势。对于购房者来说几乎就是所见即所得，为什么不买？
▲深圳实验学校，小学部已经招生，将会在今年投入使用
▲深圳实验学校
现在中心区环境已经建设得十分成熟。
再来看看片区的规划落地的速度。
众所周知，光明在2018年5月才独立成为行政区。
当时便提出“打造竞争力影响力卓著的世界一流科学城和深圳北部中心”。
随后在2019年，科学城开始正式开工建设。
在今年4月14日，深圳市政府也明确了光明科学城未来发展方向：光明科学城定位世界一流和深圳北部中心。
光是「世界一流」，就能看出这次规划的高度。
但规划这么多，光明的产业落地究竟如何？
据光明新闻在线数据显示，2019年以来，光明全区规模以上工业企业数量由2018年的857家增加到1192家，大幅增长39.1%；
片区是实实在在的引进了产业，而且政府也是大力支持。
2019年11月光明区在深圳会展中心举行的重大科技项目签约仪式中，光明区政分别和深圳湾实验室、深圳大学、中国科学院等先进技术研究院签订战略合作协议。
对此，有知情人士向南方楼事透露，深圳湾实验室原本要搬到留仙洞总部基地，现在收到通知要搬到光明。
可以看出，深圳对光明的重视程度。
横向对比“宇宙中心”龙华，不说别的，光是民治街道的民悦公园从2014年到现在，还没有太大进展。
在网上搜索关键词，能看到80%的内容都在问“何时开建？”
再来看看地铁的建设进度。
链接光明的地铁有两条，分别是6号线和13号线。
其中6号线一期途径光明的站点有：科学公园站、光明站、光明大街站、凤凰城站和长圳站。
▲6号线一期线路图（更新版）
项目规划之后，在2016年5月开始施工，4年之后的今天，地铁已经在试运营阶段，预计在7月28日开通。
13号线则由一期工程、北延线、南延线3部分组成，其中北延线连接光明凤凰城、公明中心等，是联系光明区与南山中心的市域快线，目前13号线2期在进行轨道调研和土地整备工作。
虽然凤凰城站一带是光明中心，但作为13号线和6号线的换乘站，可以预测，又将诞生一个人流大站。（不禁脑补了一下深圳北站，瑟瑟发抖）
▲6号线凤凰城站
▲6号线光明大街站
光明的一切，都像被按下了快进键。
驻扎光明四年的一位销售向南方楼事表示，2017年大家都看不上光明，觉得配套啥也没有，规划不相信。
“现在随着光明的配套设施逐步落实，好多人抢着买光明，哪怕二手房六七万，还是有人买。”
如今的光明，不再是以前只能吃乳鸽、逛农场的关外之地。
点开光明政府官网，就会看到“一座正在蝶变的科学新城”。
？
透支还是远未到顶？
有高大上的规划加持，配套兑现快，片区内多数二手房已经到了六万的单价，还有个别已经突破七万，究竟是透支还是未到顶？
在光明实地走里一圈，南方楼事有了答案：光明的房价仍有空间。
从片区人群和住宅数量两方面来看，因为片区人群决定住宅供应是多还是少。
首先是片区人群。
光明科学城重点规划有凤凰城、大学城和光明小镇。
虽然整个科学城预计引进的人口和就业人口暂未披露，但从凤凰城规划对外公布的数据显示，凤凰城规划居住人口22万，就业人口37万。
但是，除了预计的就业人口，我们还要考虑到有可能外溢的人群。
比如福田、南山和宝安。
光明中心距福田中心和前海都是25公里，未来还有13号线链接南山。
这也就意味着，那些买不起福田南山的刚需人口会外溢到光明，毕竟比起动辄8、9万/平的福田南山，现阶段的光明太便宜了，加上新房限价，也只是关内价格的一半。
我们假设，未来光明的就业人口大于37万，那么有多少住宅可以提供呢？
这时候就要来看看住宅的供应量。
截止2020年6月3日，在链家房价地图显示，光明在售二手房351套，而除了坪山和大鹏，其他片区的二手房存量均以千计。
光明商品房供应量太少了，数据摆在这儿。
在链家筛选光明在售、未开盘和售罄的住宅项目，显示只有13个。
可售的新盘这么少，二手房挂牌量也理所当然的少。
商品房不够住，那保障房总归够吧？
于是，南方楼事又扒了一圈光明的保障房。
据深圳光明公众号显示，目前光明已经建成的保障房共1.4万套，正在建设的有3.6万套，全区加起来一共5.1万套。
这里边还包含了安置房和城市更新配建的保障房，也就是说其中有一半的房子是要定向分配给村民的。
就算不分给村民，这5万套的供应量还不足37万就业人口的一个零头。
商品房、保障房供应量不足，那没关系，光明还有大量未开发用地呢！
事实真是这样吗？
确实，但可以建住宅的用地少之又少。
在光明的踩盘过程，一路上都能看到这样的空地。
除去一些无法开发的山地，和公明片区一些早期建设的大量农民房和厂区，整个光明可以开发的用地少之又少。
而且科学城总规划面积高达99平方公里，就目前的规划来看，科学城内至少有4处超20公顷的大型用地，和11平方公里的衍生发展空间。
中心区内可以用来建住宅的空间也是几乎没有的。
在一手房严重稀缺的情况下，也就能理解为什么二手房倒挂。
2020.6.2 核心区个别楼盘挂牌价已高6-7万，跟在售新房形成严重的剪刀差
据合一城市更新统计，光明城市更新项目数量为82个，在深圳算是偏后的排位，还不到龙华的一半。
所以如果你要问光明的房价是不是透支？
答案恐怕是否定的。
因为光明不是止步于空口概念，价值的的确确在逐步兑现，倘若住房供应没有跟上，房价依然有空间。
深圳人最喜欢各种各样的概念，比如新区、地铁规划、城市CBD......只要有规划，基本上都会炒一波，房价跟着上涨一波。
早2016年6号线地铁修建之前，光明就开始炒这个概念，当然也有一些购房者奔赴，以1万/㎡左右的价格买下新房。
最后，有些人赌对了，毕竟现在光明的二手房挂牌均价已经去到5.4万/㎡。
结
光明未来可期
当空的烈日下，连风也几乎热得停止了“呼吸”，建筑工人忙得不可交，他们有的光着黝黑的膀子，有的敞着衣衫、捋起袖子。
拉着小推车运送着沙子、石子，或浇筑着混凝土，或正拿着器械弯曲着钢筋……他们用汗水描绘这个片区的美好蓝图。
就像它的名字一样，这里前途一片光明。
“2017年，还是有很多人抵触光明，规划也不相信，现在都抢着买。”
中心区给到的那种惊喜，仅仅是用文字形容，其实很难贴切到位。
只有你真正站在那里，你才能体会到那种城市蓬勃、一些充满希望，所给你带来的震撼。