逆周期的逻辑，全球投资向长看！
全球疫情快速蔓延，线下服务业受到冲击，当很多投资人担心地产投资的时候，以黑石为代表的地产巨头却频频出手，逆势收购，积极布局，这背后是何逻辑？疫情对全球房地产市场投资到底有何影响？当下是否应该积极投资？后疫情时代，又该如何布局？
01
不同的物业类型背后的驱动因素及投资逻辑不同，
各板块差异较大，细分领域防御性凸显价值
数据来源：RCREIT观察、中再资本
总体来说，从租赁时间、需求刚性、租户分散度、议价能力、季节性波动5个因素考量，各个物业板块受影响差异不一。零售，文旅酒店类别受出行限制，短期影响较大；写字楼、工业地产租约较长，因而短期影响相对较小，而与人口结构相关的刚需板块，支撑最为强烈。
数据来源：RCREIT观察、中再资本
零售&酒店：受出行限制，短期受到重创
从疫情初期在国内爆发到目前的全球性蔓延，零售商业及酒店为受到最为直接的影响。随着出行限制，多个国家出台入境限制令，各种大型活动相继取消或者延后，疫情‘震中’的主要国家及区域酒店市场几乎冰封。目前来看，市场的恢复也要看各国在何时能够控制住整体疫情的蔓延。
零售层面，疫情对餐饮，零售，娱乐等业态带来巨大影响，预计大型购物中心空置率将有所提高，平均租金面临下调。且随着疫情爆发，零售物业对运营管理的标准也相应提高，导致运营成本有所增加。与写字楼类似，优质的建筑、核心区位、严格的物业管理及运营为资产估值打下基础。当疫情影响逐渐减弱、经济复苏后，未来对于优质资产的投资需求将进一步提升。
写字楼：运营面临挑战，企业置换，扩张租赁较为谨慎
疫情蔓延导致全球宏观经济进一步面临下行趋势，企业受疫情冲击，经营下滑甚至出现生存危机，集中办公需求降低。疫情在得到全面控制前，租赁活跃度将显著降温。这些因素都将影响中短期内的写字楼市场的入住率、租金及运营收益。
长期来说，优质的核心区位运营良好写字楼价值凸显。疫情对物业管理运营提出了更高要求，具有可持续性和健康特征性的建筑将迎来长期的需求，尤其在室内空气质量，通风，排水及内部舒适度。同时，企业在本次疫情后需重新评估办公场所的密度，随着更多的公司实施弹性工作制度，灵活办公空间将得到进一步发展。
工业地产物流电商驱动仓储需求进一步增长
随着全球疫情的蔓延、部分国家稳步实施的居家隔离政策，线上购物需求大幅增长，并加速向全渠道零售的结构性转变。为了满足最后一公里配送的需求，大城市及其周边的仓储空间将更受青睐。
租赁住房，影响较小、现金流收益稳定
多户住宅，养老公寓，学生公寓等以内需为主的物业类别，由于其与人口结构需求高度相关且长租约的属性，具有相当高的防御性特征。在疫情下受到的负面影响相对较小，长期看能够给投资人带来稳定的现金流收益。
02
投资者更加关注核心资产及
另类地产细分领域
短期内投资交易暂时停滞
投资交易层面，由于出行限制，面对面的会议，实地项目勘察等无法进行，可能会短期影响到第一季度市场交易活跃度。但是由于第一季度通常是投资市场的淡季，对于全年的交易量影响可能有限。以欧洲主要市场过往14年的数据来看，第一季度的交易量占全年投资总额的20%，而第四季度则占比达30%。此外，由于投资市场特别是大宗交易的流程较长，因此对于投资活动的影响无法立即显现。
疫情突发，投资者对核心资产的投资意愿增加
CBRE 在近日对投资者意向调查显示，在疫情发生后，机构投资人对于房地产布局的策略发生了转变。稳健投资者更倾向于关注能够产生稳定现金流的核心资产。出于对经济不确定下后期租赁决策延迟的担忧，投资人对核心增益型的偏好降低。在追求收益的投资者中，进一步增加对增值型策略的偏好，而机会型由于需要更高的专业性及资金实力，市场中仅头部机构能够有实力参与，进入门槛较高。在市场布局上，全球机构投资者普遍更看好亚太市场的机会型策略投资机会，根据CBRE数据统计，预计未来三年有350亿美金的机会型策略资金投放于亚太市场。
数据来源:CBRE- Asia Pacific Investor Intentions Survey 2020
物业类型偏好，更加关注细分工业地产领域及与人口结构刚需相关板块
疫情期间，物流冷链配送和线上购物等消费趋势进一步推动电商经济，高标仓储及城市最后一公里配送需求的快速增长。同时，因为限制出行，线上办公、线上教育等加速了5G，物联网，云计算，工业4.0等对于数据载体、数据中心的需求。而人口老龄化趋势对于养老地产医疗地产，以及千禧一代，Z世代对学生宿舍的高需求，促使越来越多的投资人关注相应板块。未来房地产投资将呈现更加多元化、专注细分领域布局的趋势。
数据来源：CBRE- Asia Pacific Investor Intentions Survey 2020
成熟市场在极端情况下抗风险能力更强，后期有望率先走出低谷
参考2003年非典及2008年金融危机时期房地产综合指数，对于核心区位资产的影响基本都趋于短期，且成熟市场相较于新兴市场恢复更快。虽然目前去评估疫情带来的整体影响还为时过早，美国及欧洲主要经济体疫情还在进一步蔓延，但随着各国政府相应出台政策积极应对，以及成熟市场的韧性，相信疫情后期有望能够率先恢复，走出低谷期。
数据来源：MSCI World IMI Core Real Estate Index (USD)、MSCI Emerging Markets IMI Core Real Estate Index (USD)
03
危中有机，头部机构频出手
逆周期积极布局，看好长期增长价值
黑石的私募地产基金擅长捕捉投资时点，目前低利率成本环境和疫情的影响恰恰给黑石提供了这样的机会，通过有吸引力的价格收购全球优质资产。就在2020年2月，黑石四度出手，从收购英国最大学生公寓IQ到加码PropTech平台Dealpath，从收购东京和大阪220栋多户住宅资产包到意向收购SOHO中国，上演了一连串的收购大手笔。均是因看好其长期增长价值及改善提升空间。一方面对英国优质的教育资源、供不应求学生公寓和政府利好留学生市场政策的判断、对数字化物业趋势的认知、对全球超一线城市核心物业的加持，并借助平台最大化黑石地产投资价值。另一方面对中国经济中长期韧性，尤其是一二线城市增长中的仍未饱和的优质办公楼需求的看好。
Investopedia报导认为，黑石集团可能在未来几年从冠状病毒大流行中获利。回顾08年金融危机，黑石从金融危机中获取了不少收购机会，比如：
2007年7月，260 亿美元收购希尔顿酒店集团（ Hilton Hotels & Resorts ），成全球最大酒店集团， 2013-2018年分批退出，实现145亿美元利润。
2007年，387亿美元通过为不动产基金及融资手段买入美国办公物业投资信托公司（Equity Office Properties, EOP） ，创造美国史上第2大私有化记录；短短半年时间采用“整体收购”而后“分拆出售”的投资方法， 黑石基金的股权投资账面资金翻了一番。
作为全球最大的私募基金，连续多年PERE排名第一。黑石在全球各地都设有办事处，在疫情全球蔓延的加上经济下行压力下，黑石完全有能力找到最赚钱的收购方式及潜力资产，大举收购。
数据来源：PERE 100: Full ranking and methodology(2019)
后疫情时代，伴随全球经济下行压力，投资者需要关注与人口结构相关的高需求防御性板块, 学生公寓和养老住宅，带来稳定现金流。
在逆周期抓住资产低估值，折价买入窗口。并坚持长期增长价值，关注人口结构刚需，城市更新，核心门户城市韧性等长期趋势的增加价值。
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来源：宜信财富微助手(yixincaifuguanjia)
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