看衰声中,房地产为何表现得如此强劲?

7月份的商品房销售数据出台,各主要房企的表现还是那么强劲,TOP100房企中,7成增速为正,恒大、保利、华润等房企的同比增速更是达到了50%以上。TOP100房企7月份的销售额,达到了10871亿元,前7个月的总销售额为62011亿元,与2019年同期相比增长了1.2%,正式宣告楼市回归上涨趋势。
关心地产的朋友,应该还记得在年初的时候,市场是一片看衰的声音,都在纷纷讨论今年的商品房销售额会下降多少。而我在3月份时,就直接提出了今年的商品房销售额不但不会下降,还会保持正增长,目标17万亿。当时敢说这话并不容易,大家找找年初的各个券商和研究机构的公开言论吧,大部分都是看跌的。
对很多专家来说,疫情严重影响经济,在“房价已经触及天花板”之后,房地产这样的高负债行业当然只能负增长了,但不成想,仅仅4个月之后,市场就全面反转了。看书、看数据、善于想象的专业人士太多,愿意到售楼处看看购房者的调研员太少啊。
商品房销售数据如此亮眼,总体来说有如下原因:
1信用宽松
上半年的新增信贷整体增加了两成多,贷款变得更容易,而且利率全面下降,这对购房者来说是直接利好;
2货币宽松
有些钱不一定是通过按揭贷款形式进入的市场,但最终会变成购房资金;
3销售条件宽松
一季度,对房企来说普遍影响了一到两个月的工期,但各地都纷纷出台预售条件放宽的政策,一定程度上弥补了工期的影响,有些甚至因此受益;
4企业全力销售
近两年来,虽然全国商品房销售额增速趋缓,但主要是因为行业的整体货源不足。上半年,各家房企全力推进销售工作,有些甚至牺牲了一部分房价,充分的供应保证了销售规模;
5产业投资机会降低
大的经济背景下,可投资的机会在不确定的市场环境中明显下降,很多生产性资金无处可投,又担心货币贬值,纷纷进入楼市;
时至今日,虽然全国商品房的销售数据还没有出台,但全面收复实地,重回正增长的可能性还是很大的。下半年还有5个月,正常推进,全年16.5万亿~17万亿的目标并不遥远。目前来看,除了市场本身的影响因素外,7月份会议推出的“内部大循环”是房地产的一个新利好。
内循环既要解决关键技术的对外依赖度,又要加强内部消费。消费升级一直在做,一线城市和强二线城市的锦上添花意义不大。只有把原本外移的产业链向西、向北、向中部进一步延伸,让中、西部和东北的产业承接大湾区和长三角的溢出产能,才能把广阔的腹地经济提振起来,实现真正的内循环。
这些产业以劳动力密集型为主,附加值不大,但能解决大量的就业,对中西部和东北的消费促进会很大。房地产被看衰,主要原因不是购买力不足,而是新增用地在减少,内循环从根本上解决了增量问题,对弱二线和强三线来说,是直接受益,四五线城市还需要一个过程。
受时间因素影响,尽管下半年,内循环的直接支持可能还不是太充分,但市场信心会先于市场表现出来,投资和购买行为应比上半年更加积极,可以期盼。
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