金茂府背后的神秘力量

99%的人不知道，黑科技金茂府是怎样炼成的？

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今天说说金茂和金茂产品背后不为人知的故事。

金茂这家企业，是行业内最与众不同的房企之一。

首先因为金茂是以科技住宅这个IP成为全国知名的开发商。

又因为金茂央企的身份，归属于排名世界500强88名的中化集团，金茂又拥有超低的资金成本、超强的土地储备，超强的科技研发能力和运营能力。

2009年第一座金茂府——北京广渠金茂府横空出世，开创了“科技住宅”的全新品类，并以20个月销售额达到100亿的成绩，成就了北京高端住宅市场的传奇。

自那以后，金茂在全国开疆扩土，成为行业内最大、最稳的一匹黑马。

2019年金茂实现总签约销售额约人民币1608亿元，同比增长了26%；根据亿翰研究院数据，2020年1-7月份已实现销售额超千亿。

金茂却布局了50多个城市，200多个项目，根据2019年报，金茂的销售均价大概是2.3万元/平米，这样的价格可能目前没有几个开发商能超越。

归根结底，金茂还是做对了两件事：高瞻远瞩的战略眼光，以及无可比拟的产品力。

我也一直想弄清楚金茂的核心竞争力为什么别人学不会？为什么在二手房市场一直保持高溢价？

我想最核心的就是科技住宅，当然还有工程管控能力，保证品质。

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金茂的十二大科技系统很多人可能都知道，为什么别人学不会？

也许有人会说，那些各种系统很多房企已经开始在用了。

但时至今日依然没有项目能与金茂绿金科技比较。为什么？

有些房企，装了一个分体式空调就敢说自己是温控系统，装了一个电动窗帘、几个摄像头就说自己是智慧社区系统，而金茂的系统的背后，真的是一个系统性的工程。

我第一次看到控温的大脑地源热泵系统时，还是被各种巨型的管道和设备震住了。

要知道这是十几年前开发北京广渠金茂府时产品1.0时代的设备，经过了十几年更新研发和换代，已经是更加精密复杂的新一代了。

这套系统有多复杂？

一套地源热泵系统由三个循环系统构成：

核心是一座位于项目地下室的约2000㎡的机房，其中布置着地源热泵主机组；

机房一侧连接着深入土层的近700组地下换热管，每组换热管深入地下土壤层120m；

机房另一侧则与金茂府的室内末端系统相连，作为供能出口。

简单来说地源热泵的原理就是通过地埋管循环水，夏天将热量传到地下，冬天则吸收地热，并通过毛细管网系统与室内进行热量交换，让室内温度夏季保持在24~26℃上下，冬季保持在20~22℃上下。

▲ 地源热泵工作原理

到了金茂府新一代，进一步再升级了。

综合利用地源热泵、空气源热泵、江水源热泵、污水源热泵等可再生能源科技，为项目提供绿色、环保的能源供给方式，同时使用新能源，探索光伏光热建筑一体化，让房子成为会发电的建筑。

金茂府的能量系统有三套设备：

使用太阳能加热水和光伏发电，地源热泵和锅炉依次供暖，尽可能高地利用了清洁能源，节能高效。

这是金茂府黑科技的一部分，这让金茂府彻底抛弃了高成本不节能的空调和地暖。

又比如金茂府的毛细管网辐射系统这一项，很多公司都不敢使用。

毛细管网系统利用了仿生学原理，采用低流速、小温差、大面积的特点，向室内提供更好的热舒适度。

毛细管席铺设在室内天花和局部侧墙处，通过面辐射的方式，与室内进行热量交换。以辐射方式调节室温，能够避免空调直吹的伤害，温度更接近居者舒适体感，舒适宜人。

为什么还要把毛细管网安装在天棚？

这是为了最大限度形成自上而下的低温的或高温的辐射表面，通过辐射的热传导，使整个房间内形成一套近似生物的动态热平衡，同时也能利用毛细管网内水温水流的变化，实现对室内温度的调节。

这种毛细管网的设计，与地源热泵系统相结合，同时与室内置换式新风系统、隔热系统、遮阳系统、保温系统也相辅相成。

就像一棵大树的根系根植于大地一样，与建筑紧密的连接在一起，为室内提供衡温衡湿衡氧，保证室内最大的舒适度。

但是，由于其需要配合精装施工的工序较多，对于施工水平的要求很高，安装毛细管网的房子也比普通房子的成本高很多，很多房企没有也不敢使用这个技术。

第三个要说的，是金茂府的新风系统。

金茂的新风系统应用了初效过滤+中效过滤+双级静电过滤的四道防护组合，不断将室外新鲜空气经过多重净化处理和调温后从地埋风管送入室内，同时通过房屋顶部排风口直接将室内污浊空气排到室外，使室内空气时刻清新。

很多项目的新风，新风量够了，但但风感呼呼的，时间久了会引起不适。

在金茂的产品理念里，没有任何混风的房子才是健康住宅的高配，金茂新风系统坚持选择双通道、直流全新风形式，每个房间均采用下送风/上回风的置换送风技术，新风和排风相互独立运行，避免交叉混风感染。

金茂府采用地送顶回的24小时置换新风系统，无风感，兼顾节能、环保、安全和人性化。

而且，金茂府的新风系统根据不同地方的气候特点因地制宜，做了很多改变，比如南方多雨就更注重除湿，北方干旱注重加湿，同时还有强力除雾霾的功能。

这看上去一点点的改变，背后却是对整个新风系统的重新调整和构建，里面的麻烦程度与工程细节，都是工程师一点一点打磨调整出来的。

这还仅仅是简略的说了金茂府十二大科技系统中的三项，如果把12项全部说完，复杂程度、内容丰富度，估计够一本书了。

这里面我想说的是，这些东西全是隐藏的，业主只是体会到“衡温衡湿衡氧衡静衡洁”的美好体验，这背后是金茂府为之做的天量的科研与投入。金茂的系统是系统化的工程，是藏在你看不到的地方的大成。

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如果说十二大科技系统是让金茂府名声在外的杀手锏的话，那么对工程质量的超强把控，就是金茂府背后的强力支柱。

以最近新推出的太原龙城金茂府为例，金茂府做了很多让人惊叹的品质管理。

比如金茂府使用了BIM智慧模型，进行更全面的建筑信息化前置设计。

又比如在设计阶段，作为太原首个金茂府，在产品研发初期金茂就决定不采用标准化户型。

龙城金茂府从市场收集所有竞品的户型，详细拆分所有竞品从宏观到微观的细节尺寸，从客餐厅主卧一直到所有厨房卫生间更衣室的尺寸，力求产品在同面积段各个主要客户敏感点的尺度优于市场同类产品，争取做到市场最优。

其次他们研究搜集了金茂体系内各个城市的优质产品，汲取优点，利用金茂的强大研发能力对市场做到降维打击。

而且，龙城金茂府做了大量的客户调研，做到了真正的私人订制。

而金茂府在品质上做的另一个投入极大、极其耗费心血的动作，是工程质量管理的高要求。

为此，金茂府有一个外人不熟知的“神秘力量”：QHSE。

这实际上是一种管理体系，指的是质量Quality、健康Health、安全Safety和环境Environment四位一体的质量安全管理体系，如果项目运营出现问题，它就是超越项目总的一种存在：QHSE在金茂公司内部有着一票否决权。

工程管理没有什么捷径，就是靠强管理，都是同样一批农民工兄弟，不一样的管理标准和要求工程呈现的结果也不一样。

QHSE这个部门的重要作用也同样如此，现场安全文明施工管理和过程管控。

一个工程项目，第一重要的是工人的安全，第二是工人的规范施工，如果你去金茂的工地，会发现所有工地都有临时搭建的实体样板展示区和安全培训管理中心。

这两个区域平时最主要的作用，就是对新来的工人进行岗前培训，对老工人进行定期考核。

开发商的建筑公司都有合作的劳务公司在各地负责招工，但工人水平参差不齐，需对项目工法有一定的标准。

而工人教育区就是培训工人的操作流程，比如怎么规范穿戴保护自己，如何塔吊信号如何发送、各种工具如何规范使用等等。

第二个重要的，就是过程管理。

金茂府有一套系统的工程质量标准化管理体系：从立项开始，项目就开启了三级管控。

工程管理启动会、读图讲图、工程推演、样板点评、方案论证及审核、关键工序验收、停止点检查、质量评估、工地开放日、工程复盘……

这才是一级管控的动作10项，接着还有管控与落地结合层面的二级动作20项、重在落地执行的三级动作108项，环环紧扣，以确保质量安全万无一失。

这里面的工程管控之细化，让人咋舌。

以工程推演为例，根据工程启动会内容，结合现状条件对施工周期中各阶段的施工计划、工序组织、工艺工法、管控措施、潜在风险、应对预案等一系列可能影响最终结果的因素进行梳理和预判，最终实现工程的品质管理。

而很多客户最为看重的工地开放日，虽然已经成为了不少项目的标准动作，但大部分只有一次，而在金茂的项目里累计有三次工地开放日。

第一次是集中工艺样板开放日：工程施工有一个专有名词叫“样板先行”，在这个样板完成后，也同样邀请业主参观现场集中工艺样板展示区和实楼样板，让客户在现场近距离感受品质和施工进度。

第二次是实楼交付样板开放日，就在项目装修交付样板间完成后，让业主实际体验按照交付标准打造的实体工程，了解交付标准。

第三次是集中交付工地开放日，项目完工后交付之前，邀请全部业主参观各自房屋实体详细，这个过程就是让业主现场“挑刺”，交付前统一销项整改。

而这一系列的工作环节都要接受QHSE的全程监督。

这也是金茂府隐藏的硬实力：工程上数百项的硬核管理，确保品质的万无一失。

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在我看来，金茂府最大的优势是，用十二个科技系统支撑起来的循环科技，再加上智能化科技的万物互联，彼此咬合相辅相成，形成了金茂的绿色建筑科技生态，这点别家很难超越。

时至2020年7月，金茂已经获得了全球195个绿色建筑标识，集中国标绿色星级建筑、美国LEED、英国BREEAM三大绿色认证为一身，这种强大的绿色建筑科研、生产能力，再无二家。

强大的科技系统加上自己严格工程管理体系，造就了我们佩服的金茂。

这样的金茂，并不最求利润最大化，而是静心去做产品，尽其所能的去做最佳品质，做代表中国的科技住宅，实在是难能可贵。

祝福金茂。