地产营销的黄金时代
●●● 1● ● ●
十一国庆假期过后，问了几个项目营销的朋友销售情况，都卖得还不错，似乎楼市有了一点回暖的感觉。但问起年度任务，所有人都说，期盼中的金九银十并没有到来，今年的目标是：不被公司优化掉就行。
好悲凉的目标！
有人说，地产营销人就是庄稼汉，楼市就是看天吃饭，卖得好时老板嫌你卖便宜了，卖得不好时营销就是背锅侠。
也有人说，地产营销越来越鸡肋，已经被困在了外表精美食之无味的盒子里。
一方面，渠道已经成为甲方的甲方，把营销逼得自废了一半武功。
“渠道绑架营销”的说法也许让很多人反感，却是很多营销人的共识，曾经还觉得“渠道营销是鸦片”，上渠道吧难受不上吧更难受。但现在渠道几乎已经成了必选项，毕竟渠道确实能带来客户和成交啊。
听说在国庆的八天假期里，贝壳在郑州一个城市卖了四千多套房子。
●●● 2● ● ●
营销推广究竟还有没有用？
前段时间我们推送过一篇文章：地产广告的无期徒刑，后台收到近500条回复，说实话评论比原文更精彩，关于地产广告，有人诉苦有人感慨有人回忆，有人崩溃有人放弃，同时有人励志有人坚持。
甚至有人专门撰文批评说我们厚古薄今，唱衰地产广告，不懂地产广告，但作为曾经的广告人和地产营销人，实质上我们只是说了一个现状，顺应时代的地产广告依然会长久的持续下去。
地产营销的上下游都在“苟延残喘”。试想一个推广费付款动辄超半年才说付款的事，比房企更艰难的活下去，谁还有什么棱角去做好服务和内容？
地产广告从业人员总结说现在地产推广的现状是，强度大，月费低，罚款多，回款难，员工工资高，创意被拍死，卖房第一位，甲方定调性。
卖出了和推广没关系，卖差了就是广告没做好。除了背锅侠，只能跪癞皮狗。人的尊严都没了，更别提专业尊严了。
地产营销从业者则说，推广越来越难创新，一套推广组合打下去，很难见到实质的反馈。广告公司做的东西也越来越不走心，一个推广画面换个logo变成别的项目竟然毫无违和感。
但很多人都总结，地产广告式微的深层次原因，也是传统地产营销正在逐渐失效。
在信息泛滥到爆炸的时代，大众集中注意力到一篇广告上的注意力连三秒都不到，传统的营销已经逐渐无法吸引客户的注意力。
以及，地产营销正在被内耗到失去了元气。
加班文化泛滥，事务性杂事太多，平时各种表格和沟通会，营销没有996，九点十点下班算是准点，遇到盘点客户、活动邀约、样板间开放、开盘等等节点时007是常态，凌晨点开朋友圈也经常见各种地产营销人加班打卡。
有工作没生活的状态也让很多营销人身心俱疲，身边很多做销售的朋友，每次开盘不生一次病都不正常。
当工作被多线程拖得极端疲惫，时间被切得极端零碎，很多事情就会流于形式，谈创意？没力气，落不了地；谈费效？现在的营销早已不是一篇报广一块户外就能销售火爆的年代了。
另一种内耗是各种各样的企业病。
每天各种数据各种表，填到崩溃，决策人多，屁大个推广案讨论一轮又一轮、报价合同发完招采发法务，催完这个部门走流程，OA又卡在了别的部门；每周各种会议各种汇报，不是在开会就是在去开会的路上，已经占据了日常工作的近半时间，而且汇报PPT少不了……
现在地产内耗已经痛入骨髓，亟需一场改变！
传统的地产营销为什么会失效？
究其原因，首先是信息泛滥，可选项目越来越多，客户对产品、对市场比销售还要专业，甚至已经变成了专家。而很多地产营销人还停留在过去，营销思维顽固不化，销售动作思路跟十年前没有任何分别。
第二是公司把营销看的过于简单，除了核心位置的项目，现在不是随随便便弄个售楼部和普通的示范区就能卖房的年代了。
大量的偏远盘还是普普通通的示范区，弄点营销道具和一些假配套，周边都是工地、荒地，公司给的支持太少，总希望最小的投入，最快速度的卖房。遗憾的是客户不认。
时代抛弃了你，并不会跟你说一声再见。
地产营销需要革新。
传统的地产营销把营销分成了销售和展示，但时代在变，营销人也在不停的变，但想要跟上变化的速度，需要从思维的根本上去变。
营销人不仅仅需要解决问题的能力，还需要发现问题的能力。
譬如营销如果转变思维，不要把自己局限在目前的框架下，而是发现“大营销”，很多问题都会迎刃而解。
传统的营销信奉营销4P理论，也在产品、价格、销售和渠道上下了功夫，却逐渐发现这四个方面是割离的，所以你的产品，卖不过对面的竞品。
现在的地产营销，需要洞察力。
营销的的对象是人，需要考虑的是基于居住者而做的全面考量。现在卖房子，不仅仅靠卖点营销，更需要的是你能营造什么样的生活方式。
为什么麓湖被全国人民津津乐道还抢不到房？为什么阿那亚这么超级偏远的度假项目在2020年前9个月还能缔造38亿的销售神话？
试想，为什么现在很多地产广告失效了？那些靠广告而卖出去的房子，客户入住后发现广告还是广告，永远代替不了你房子的舒适度。
●●● 4● ● ●
这是最坏的时代，也是最好的时代。
诚然现在地产营销日子不好过，房子不那么好卖，但地产营销并没有那么不堪，优秀的营销是一直有需求的。
另外一点，地产营销人应该要转变的思维是，不要站在渠道的对立面，渠道和推广都只是营销中的一环。
房地产进入下半场，无论是阳春白雪还是下里巴人的地产营销，现在的包容性更强了。
广告也许已经不能直接带来销售，但无论是老板还是从业者，都应该明白的一个道理是：地产推广是在养鱼。
渠道和推广与产品、品牌、定位等等本来就应该是在一个大池子里，在地产营销中是相辅相成、相互连接的组合。
而在市场瞬息万变的同时，营销铺排打法也应该有所进化。这个新时代已经是移动互联的时代，是与客户与受众的的互动时代，地产营销也不是普通的展示，而是一个沟通的过程。
熊市见真章，在市场不好的当下，正是考验地产营销人功力的时候，也是考验地产公司能力的时候！
我们应该时刻自问：我们是否已经做足了营销基本功和足够好的服务，是否为业主的生活想的够多，是否有大量的真配套能比对手更胜一筹？
做好每一份细节，克服一切困难，我们才能笑到最后。
大诗人邓恩曾经说：不要问丧钟为谁而鸣，它为你而敲响。地产人更应该保持危机感，保持好学之心，与时俱进，终身学习。