营利性民办学校能否租用划拨土地办学？

营利性民办学校是否只能使用出让土地，现有民办学校能否租赁划拨土地进行办学？租赁划拨土地进行办学是否会对学校的分类登记造成不利影响？近期，有举办者就上述问题向笔者咨询，基于我国普遍存在的租赁办学现状，笔者认为这个问题属于民办学校分类登记过程中不可回避的问题之一，浅见如下，供各位读者参考。

一、营利性民办学校的自有土地是否必须为出让用地？

（一）出让用地与划拨用地

国有土地使用方式一般包括出让和划拨两种，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让用地指的是土地使用权人通过支付土地出让金有偿取得用权的土地；划拨用地指的是土地使用权人通过各种方式依法无偿取得土地使用权的土地。即，出让用地属于有偿使用的土地，划拨用地属于无偿使用的土地。

在实际使用土地时，我们可能会发现，无论是出让用地还是划拨用地均有一定的价格，只是划拨用地的价格会低于出让用地，而非完全的“无偿”，这是因为对于划拨用地而言，虽然国家不向土地使用权人收取土地出让金等土地使用费用，但是在土地划拨过程中的成本费用仍是由土地使用权人承担的。故，划拨土地为使用权人无偿使用的土地，但在取得土地时土地使用权人仍应承担成本费用；出让用地的土地使用权人不仅需要承担成本费用，还应负担土地出让金。

（二）营利性民办学校能否以划拨的形式用地？

我国现行法规文件等并未明文规定营利性民办学校能否以划拨的形式用地，但字里行间已是禁止的意思，且各地的规定也都遵从了这个原则。

《国务院关于鼓励社会力量兴办教育促进法民办教育健康发展的若干意见》第四条第（十五）项规定，要实行“差别化用地政策……非营利性民办学校享受公办学校同等政策，按划拨等方式供应土地。营利性民办学校按国家相应的政策供给土地。只有一个意向用地者的，可按协议方式供地……”该规定虽然仅说了营利性民办学校按国家相应政策供给土地，并未说明直接禁止营利性民办学校使用划拨土地，但综合全文来看，“实行差别化用地政策”且“非营利性民办学校按划拨等方式供应土地”，如果营利性民办学校也能以划拨的形式用地的话，又何来“差别化用地政策”一说？

基于前述，营利性民办学校可以以出让或租赁等有偿的形式使用土地，但不能以划拨的形式无偿使用土地。从目前各省（自治区、直辖市）的实践来看，使用划拨土地的现有民办学校如需选择登记为营利性民办学校的，也都需要补缴土地出让金。

二、营利性民办学校能否租用划拨土地办学？

根据前文的政策分析，营利性民办学校实际上是不能以划拨的形式使用土地的，那么其能否租赁其他单位的划拨土地用于办学呢？

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第四十四条、第四十五条的规定，将划拨土地用于出租应同时满足四个条件：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照《暂行条例》第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。该规定的实质内容在于：划拨土地出租前应转为出让用地，即平常所说的划拨转出让，划拨土地在转为出让用地前不得出租。未经批准擅自出租划拨土地使用权的，根据《暂行条例》第四十六条的规定，应由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入，并根据情节处以罚款。

在实践中，常会有这样的情况，同一个举办者举办了数个民办学校，但土地都在同一个学校名下，其他学校租用该学校的土地、校舍进行办学，如该校的土地为划拨土地，则存在巨大的法律风险：

1.行政法律风险。根据前述分析，划拨土地不能对外租赁，如学校将划拨土地及其上建设的校舍租赁给举办者举办的其他学校使用，并按市场价格收取费用的，可能被没收租赁所得并处以罚款。同时，租赁土地的学校因用地方式违规，还可能对该学校进行分类登记事项造成不利影响。

2.刑事法律风险。根据《民办教育促进法实施条例（修订草案）（送审稿）》第四十五条的规定，民办学校与利益关联方发生交易的，应当遵循公开、公平、公允的原则，不得损害国家利益、学校利益和师生权益。如学校将划拨土地及其上建设的校舍免费提供给举办者举办的其他学校使用的，则不符合前述关联交易的公允原则，属于对学校利益的损害。对于学校举办者而言，通过关联交易减损其中某个学校的利益并使其他学校获益的行为，具有极大的刑事风险。同时，免费提供给他人使用的，其实质仍是违背了划拨土地管理的初衷，依旧可能被处以罚款。

通过前述分析，我们可以发现，划拨用地属于依法不能出租的土地，无论是营利性还是非营利性民办学校，均不能租赁划拨土地进行办学。

基于民办教育分类改革的背景及监管趋势，民办学校的合规化管理已成必然。对于民办学校而言，如仍在租赁或“免租使用”关联方的划拨土地的，不仅可能影响现有民办学校的分类登记事项，对民办学校举办者及土地出租者而言亦存在极大的风险。对于举办者而言，分类管理越是推进，越要依法依规办学，如此方能保障自身的合法权益。

来源：行初子规，作者：施令。文章转自网络，版权归原作者及原发布单位所有。如涉及作品内容、版权及其他问题，请及时与我们联系，将立即更正或删除相关内容。