2021年，为什么要买老黄埔？
2021年，广州楼市的首个高光时刻，来自老黄埔。
1月18日，黄埔东风化工地块，掀起一场酣畅淋漓的大战，15家房企傲斗88轮，直接把地块报至封顶价，进入摇号环节，最终被卓越以19.43亿+12600㎡配建面积拿下。
27105元/㎡的楼面价，是老黄埔的最新价值。
老黄埔双子星宅地
无独有偶，本月29号，老黄埔硝烟再起，黄埔化工厂地块以15946元/㎡起拍，封顶楼面价可达27185元/㎡。
而这，也是广州1月出让的唯二地块，城市把聚光灯，打在了老黄埔身上。
这只是一个漂亮的开局，2021年的老黄埔，又必将成为城市的焦点，甚至引领城市变革。
为什么？一个最基础的原因，是黄埔的位置。
广州有两种发展模式，一种是跨越式发展，代表是南拓，城市直接把资源倾斜给50公里外的南沙。
另一种是延续式发展，代表是东进，从珠江新城→金融城→琶洲→老黄埔，具有发展的连贯性。
城市一路东进
显然，这般基本面，让老黄埔有更多资本，成为下一个CBD主场。
但这只是原因之一，黄埔的美妙，也在于体量，在于人口。
484平方公里的土地，是越秀的14倍，天河的5倍。这是在广州的核心区，拥有广阔的腹地，可想象空间极为宏伟。
115万的常住人口规模，比南沙多35万人，这是可触摸的活力，是下一个人口导入区。
老黄埔南岗片区（广州房产摄)
但是，它的目标，从不是成为一座睡城，而是一座产城。
要知道，广州资本市场29年，孕育117家上市公司，黄埔就独占43家，甩开天河一个身位。（数据来源：时代财经）
黄埔独领风骚（来源：时代财经）
同时，黄埔也被评为2020年胡润中国最具投资潜力区域十强。
而老黄埔已大手笔吸纳广州日报、南方报业传媒、黄埔国际邮轮城、中国黄金集团大湾区总部等项目，预计到2022年底，这里将汇集重点企业超过200家。
老黄埔部分企业
与此同时，黄埔政府的大刀阔斧，破旧立新的魄力，在广州也是佼佼者。
比如旧改，黄埔曾立下军令状，3年内完成66个旧改。
就在2020年，全区旧村拆除面积1489万㎡，超历年总和，创历史之最，城市更新速度位居广州第一。
又比如教育，一句“孩子读书，到黄埔去”，就是一股超强的执行力，目前黄埔已成立11个教育集团，成为东部教育高地。
黄埔优质教育一览
当一个区域，在城市群的发展战略中，承载独特历史使命时，它所汇聚的资源，便不可同日而语。
如果问，2021年，哪里能代表老黄埔的气象万千？哪个盘又是万千宠爱于一身？
房产君的答案，会是富力新城，以及它所在的南岗片区。
其实，这个地方，就是2021年老黄埔的“增量”。
众所周知，城市要发展，产业要迭代，核心在于大面积土地，这偏偏是老城区的痛。
土地就是一场资产价值的重塑（广州房产@细鹏摄）
而南岗，今年一开局，就甩出两宗重磅宅地。值得注意的是，放眼地块方圆数公里，有且仅有富力新城一个住宅盘。
与此同时，围绕着富力新城，还有乌石村、宏岗村等多条旧改腾笼换鸟。
体量多少？超550公顷！
关键是，南岗也立下军令状，计划2022年完成全部拆迁任务。
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富力新城周边旧改 |
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旧改项目 |
用地面积 |
计容面积 |
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乌石村 |
—— |
—— |
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宏岗村 |
44.3公顷 |
—— |
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沧联村 |
112.9公顷 |
349万㎡ |
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沙步村 |
158.27公顷 |
403.76万㎡ |
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南岗北片 |
59.51公顷 |
139.73万㎡ |
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南岗南片 |
182.83公顷 |
307.58万㎡ |
整理自黄埔区旧村改造公开资料
当中，沙步村目前签约超7成，投资超260亿元，改造后体量达335万㎡，相当于珠江新城的2/3，将引入NEM、智能制造两大主导产业，打造黄埔智造产业聚集区。
南岗南片、北片旧改，也在加速进展中，预计2022年6月30日前完成拆迁任务。
宏岗村的旧改规划也浮出水面，规划三甲综合医院、中小学、文化设施等用地，是一个功能齐全的大社区。
别忘了，富力新城，本身就是180万㎡的笔村旧改巨头，拥有巨大的土地能量释放，成为城市东进的桥头堡。
2020年3月旧改龙头笔村航拍（广州房产摄）
要知道，一个城市更新，相当于一次密集的货币投放，更何况还是数城齐造。
这般体量，有足够的底气，去重塑黄埔乃至广州楼市逻辑。
仅有土地，还不够霸气，作为千年古镇，南岗也是城市的重要节点。
一方面，第二CBD向东延伸，收官之处，必定是南岗。
黄埔格局蓝图
另一方面，在广州发布的十四五规划和建议中，全市将打造沿江、东南部、西部三大产业带，而南岗恰好是头两个产业带的结合点。
是的，富力新城，最能吃透这个区域的红利。
有着最深的洼地，最优的产品
我们判断一个盘的前景，有两个简单的标准，一个是确定性，一个是成长性。
确定性，是指你无需担心烟火气和宜居度，是100%安全感。至于成长性，则是更进阶的金融属性，决定了一个盘的未来价值。
而无论从交通、商业、大城、教育哪个维度来看，富力新城都是两者兼得。
富力新城效果图
交通的力量，30分钟到珠江新城
首先，城市的演变，实际上就是一部交通变革史。从最初的马车时代，到汽车时代，再到地铁时代，城市的半径正成倍地扩大。
恰如若昂·德让在《巴黎：现代城市的发明》中所说：「速度和变化成为城市的代名词。」
因此，一个盘是否有潜力，在于交通的集约度。
从项目出发，通过广园快速、广深高速、开创大道与开发大道四条主干道，最快30分钟，就能从富力新城切换到珠江新城。
项目30分钟到珠江新城
同时，在建的东鹏大道隧道，就在项目门口。其作为黄埔市政重点项目，总投资额16亿元，预计2022年完工，届时从富力新城出发，5分钟直达南岗地铁站。
在建的护林路，直接贯通至中山大道中，拉近项目与天河的时空距离。
更重要的是，项目周边，未来2年新增轨道之多，黄埔罕见。
2022年，这里会有黄埔有轨电车2号线，与科学城握手。
13号线二期，则深入珠江新城，一路西延至白云，横穿广州城。
项目周边交通一览
从科学城扩容来看，时速达160公里的地铁28号线，有望途径富力新城旁，其衔接起千灯湖、白鹅潭、琶洲、鱼珠、南岗，被称为湾区CBD走廊。
这不只是物理距离的拉近，它还要与佛山、东莞、惠州协同，拥抱5万亿城市群。
从这个意义上来说，老黄埔能够与大湾区形成产业共振，这就是富力新城的成长性。
地铁28号线线路图
商圈的力量，一座城市的凝聚力
其次，当今楼市分化越来越明显，购买力从郊区逐渐往市中心靠拢，一个重要原因，在于老城区商圈的成熟度。
商圈，其实是一座城市的“超级底盘”，能够实现人与资源的交互，连接多元需求。
而富力新城所处的黄金地段，在公建配套上，在职住平衡上，拥有独一无二的优势。
富力新城周边配套
在项目3公里内，就有三甲医疗中心——广州市第十二人民医院，日前易址动工， 项目总用地面积10.3万㎡，规划1600张病床。
第十二人民医院易址新建
此外，有老黄埔第一家万达广场，汇聚219家门店。万达广场，就是城市中心，这句话相信大家都不陌生。
南岗万达广场开业现场
与此同时，近期黄埔新开5座商业中心，南岗独占4席，包括6万㎡佳纷天地、近10万㎡佳兆业大湾区国际动漫城等。
关键是，在黄埔的未来规划中，南岗是8大商圈之一，京东华南总部、海丝贸易创新中心等优质商业还要来。
黄埔商业网点布局
这份醇熟的烟火气，才让富力新城有了引领市场的底气。
大城的力量，落地9年一贯制学校
与一般项目不同，富力新城所依托的，是体量达180万㎡的巨无霸旧改。
旧改，并不只是大拆大改，它更是一种城市运营。
因此，需要前瞻性和系统性的思考和规划，请注意，这不是简单的配套堆砌，而是要相辅相成，甚至要思考与城市的关系。
幸好，项目由富力操刀，这位CBD之王，有着“一座珠江新城，半壁富力造” 的恢弘手笔。
于是，我们能看到，项目配建了22万㎡商业综合体，直接把家变成一个商圈。
富力新城效果图
同时，打造大型水景休闲公园，把风景收藏在一方窗前。
尤其是教育，去现场看看，你会发现社区幼儿园、54班9年一贯制公立中小学雏形已现，预计6月建成，9月开学。
富力新城九年一贯制学校动工
此外，富力集团已与一品牌高校签署合作协议，相关师资资源有可能惠及富力新城。
恢弘的体量，让项目有足够的天地，去施展一座真正意义上的“一生之城”。
产品的力量，3字头拥抱老黄埔
项目下一个王炸手笔，就是打出了产品和价格的组合拳。
富力新城将加推央景楼王新品，主推建面约73-120㎡两至四房，当中，仅是三房，就带来89㎡、97㎡、110㎡三种选择。
无论二人世界，或三口之家，或二胎家庭，都有适合你的选择。
左右滑动查看项目户型图
同时，带有硬核交标，全屋植入30多项高科技细节，囊括智能门锁、天花隐藏式空调、智能家居等，打造一座“超前”的房子。
关键是，富力新城此次吹风价仅3.5万/㎡！
什么概念？放眼珠江新城30分钟生活圈，你基本找不到第二个如此笋的新盘！
CBD半小时生活圈房价
算下来，总价250万起，就能留在市区，何等不可思议。
在老黄埔拍出2.7万/㎡高价地的当下，这是时代摆在你面前的一块蛋糕。
更重要的是，这笔钱能换来的，还是城市的下一个十年，是180万㎡的大城潜力。
要知道，如此买房窗口期，往往转瞬即逝，好盘是不等人的，你要做的，就是与时间赛跑，赶紧抢占价值爆发前夜！
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