马先声周周说 | 商旅文项目定位的几大误区（上）
2021-04-19 NO.107 刊
文旅项目与一般地产项目有着很的不同，在前期定位过程中尤其要谨慎，本周讲讲项目定位的几大误区。
01
概念创意过多
研究不到位或者创意难落地
旅项目容易进入一个误区，就是喜欢创意，
套路一：不深入研究，抄袭创意，放之四海皆准；
如某某特色文旅小镇、某某文旅度假小镇。都是用一套的体系，很难与地方特色和文化结合，形成自己的在地特征。
套路二：做好研究，研究后全部做创意。
栗子：四川某项目，商业落地全部是创意餐饮，不知道商家在哪里？
02
底层逻辑不清
研定位抄抄弄弄，原则错误
该类定位很可怕，只看成功的案例，不看项目的逻辑，只学好的项目，不研究本项目的特殊性。
其实 定位的顶层逻辑非常重要，很多失败的案例都是出在顶层逻辑上。
案例1：南京老门东之于夫子庙，在夫子庙大旅游边上建一个小旅游的区域，针对外地客户；本应该定位为南京时尚休闲与文化度假的新场景。
案例2：朱家角古镇边上的尚都里，朱家角古镇边上的时尚，考虑了朱家角的错位，没有考虑游客的需求，为啥要在朱家角古镇边上消费时尚，应该延长旅游时间，构建夜生活和住宿体系。
案例3：合肥的1912，滁州的1912，1912是南京的民国文化，其他城市与1912是没有相关性的，没有文化认同的商业街区也是很难存活的；
图：合肥1912
图：滁州1912
案例4：安吉天使小镇的商业街区，有凯蒂猫乐园，有小镇开发，但是没有消费的人群，乐园自己有商业体系，没有人常住的商业又没有旅游属性，导致失败；
案例5：苏州苏纶场，有文化基因，没有产业逻辑，旧改商业需要找到本项目的产业定位，而不是只是商业运营。
案例6：嘉兴的嘉善越里，华夏幸福的文旅街区，地产配套商业定位，地产招商策略做文旅商业。
图：嘉兴的嘉善越里
图：华夏幸福文旅街区
案例7：秦始皇兵马俑的商业街区，大IP下的配套商业，没有抓住大IP的人流属性，做配套与周边村民商业竞争，导致经营不善，需要像迪士尼一样做展示商业的迪士尼小镇。
以上案例都是犯了顶层定位逻辑不清的问题，当然也有成功案例。
1、灵山大佛边上的拈花湾（延长时间，共享游客，夜经济）；
2、上海田子坊，在新天地之后抓住老外和外来人的上海喜好，构建街巷的老上海；
3、合肥罍街，本地文化结合紧密，形成文化和商业的融合；
4、超级文和友，抓住当下客群的文化与场景，在市中心做文化复兴商业；
5、长春这有山，室内“洪崖洞”，场景商业，在万达边上打造新的商业休闲形式，用场景致胜，引入创新的商业，打造室内街巷，满足年轻人的消费潮流；
6、大唐不夜城，场景融合旅游，用旅游手法做活区域，构建长安盛世。