孙宏斌：融创会越来越好的
易简财经
昨天上午，融创中国发布2018年中期业绩报告。中报显示，上半年，融创的营收、利润都实现大幅增长，业绩数据全线飘红，延续了近年来的高速强劲发展势头。
考虑到房地产行业的结转特点，加之融创毛利率水平不断攀升，融创的核心净利增长有望持续释放。
- 1 -
上半年净利增长近400%
中报显示，2018上半年，融创营收465.8亿元，同比增长215.3%；实现归母净利63.6亿元，较去年同期大幅增长389.3%，远超预期。
销售数据方面，三年复合增长逾130%的“融创速度”，也丝毫没有慢下来的意思。
融创上半年实现整体合同销售额1915.3亿元，同比增长76%；权益合同销售额1378亿元，同比增长83.7%，稳居行业前五。
据较早前公布的7月运营数据，截至7月末，融创已经实现合同销售2254亿元。年初，融创中国董事会主席孙宏斌，给融创定下了4500亿的“保守”目标。下半年融创中国可售货源依然非常充裕，且最重要的货源均分布在核心的一二线城市。针对于全年的销售目标来说，下半年只需完成53%的去化就能达成。
考虑到房地产行业会计处理原因，结转收入滞后于销售。2017-2018年上半年融创快速增长的销售，必将推动其进入收入大幅增长期。
- 2 -
拿地成本不足4000元/平米
除了销售业绩的持续狂奔，毛利率的提高，也对融创的未来发展构成利好。
中报显示，融创上半年毛利约为115.3亿元，同比增长251%；毛利率约为24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点。
年报同时披露，集团的销售成本中，包含业务合并收益对应的收购物业评估增值于本期间的摊销金额43.7亿元。剔除该等影响，融创上半年的毛利达到159亿元，毛利率则为34.1%，处于行业较高水平。
较高的毛利与融创严格坚持的拿地策略有关。
融创是房地产行业内首家依靠大规模收购进行规模扩张的公司，在昨天的业绩发布会上，孙宏斌还自豪地表示，在并购拿地上，融创一直被同行竞相模仿，“融创就是榜样”。
过去几年，融创的并购步伐也迈得越来越快。截至2018年中期，与融创合作的机构已经达到203个，相比2016年的109个，复合增长了86.2%，并购所得土地占融创土储的比例高达70%。
孙宏斌在业绩报告会上还表示，在过去几年的并购中，融创积累了口碑优势，而这个口碑是很难建立的，同时融创还积累了丰富的经验，能够快速判断和决策，这种管理融合，随着市场变化，让融创在并购方面有很大的优势。
并购拿地，确实有效降低了融创的土地成本。据统计，融创土地储备的平均成本只有4470元/平米。
今年上半年，融创继续严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，并提高了拿地标准，要求必须保证IRR高于50%，项目净利润高于15%。截至中报公布日，融创共获得土地建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米，拿地的综合成本仅为3620元/平米，土储成本进一步下降。
中报显示，目前，融创土地储备共计约2.31亿平方米，总货值达3.29万亿元，其中，超过92%的土地储位于一二线及环一线城市。
在经历了上半年的棚改政策收紧后，长期处于人口净流出状态的三四线城市，楼市行情迅速遇冷，后势发展也普遍不被看好。而长期集中布局一二线及环一线城市的融创，则轻松绕开了这个坎。
丰厚的土地储备，加上低廉的拿地成本，以及迎合供求关系的战略布局，三大要素联合作用下的融创，接下来的业绩预期仍然相当乐观。
- 3 -
高速发展后寻求稳健
在经历了主要经营指标高速增长后，且已锁定持续向好的业绩收入，融创似乎有意放慢脚步，寻求更稳健的发展状态，有意从积极“打江山”转变为稳健“守江山”。
在昨天的业绩报告会上，孙宏斌多次强调“安全”，他表示，在宏观调控严峻的情况下，融创基本不在公开市场拿地，接下来会很小心谨慎地把融创做安全，融创安全第一，融创可以保证规模，但如果说增长很难，希望可以脚踏实地地保障安全。
除了谨慎拿地，融创对安全的追求还表现在坚持去杠杆、加强销售回款、提高现金回流速度上。中报显示，融创从去年下半年开始致力于保证财务状况的稳健，截至目前，其有息负债规模减少95亿元，净负债率较2017年底下降了9.5个百分点。
在坚持执行去杠杆过程中，融创目前账面现金仍高达874.2亿。考虑到融创销售利润持续释放和严控投资和拿地，预计融创经营性现金流还将持续增长。
既然投资和拿地等向外扩展的投入减少，融创未来投入在打磨产品质量的精力可能增多。在昨天的业绩报告上，孙宏斌反复强调的第二个关键词就是“产品能力”。
融创近年来的跨越式发展离不开产品能力的支撑，孙宏斌也骄傲表示，同行们除了学习融创的并购和布局，也一直学习融创的产品和服务，融创这些年的产品做得不错。
当前，房地产行业进入寡头竞争时代已经成为共识。尽管从密集公布的中报看，国内房企当前业绩表现都相当不错，但在严峻的宏观调控和规模效应的作用下，房地产行业其实早已暗流涌动，中小房企可能面临被淘汰的危机，而龙头房企则将强者恒强。在昨天的业绩报告会上，孙宏斌也表示，两年后房企业绩分化会很严重，变化会比较大。
在洗牌前完成原始积累，并且仍有利润持续释放的融创，显然是这场房企末位淘汰赛中的幸运儿，早已占尽先机。也无怪孙宏斌在业绩报告会上自信表示，“融创会越来越好的”。
关 于 本 文
请WX搜索“易简财经（ID：ejfinance）”关注我们
作者：嘎子