【开发实例】土地处于洪水区，Flooding Issue 真的是洪水猛兽吗？

今天要分析的项目是在Urban Zone的 一块500平米的土地。这块地的条件非常完美：土地方正且平整，污雨水管位置也恰到好处，可开发building coverage 有225平米，看起来像是一块可以轻松一分四的好地。

然而在Geo Maps检查这块地的相关信息后，发现有flooding issue，如下图：

图中显示的区域表明，这块地处于百年一遇洪水的易发水灾地区。当这遇到了百年一遇的洪水之后，整块地有一半会成为 flood plain(涝原)。

如此完美的土地可惜却因为flooding issue命途多舛，今天这篇文章我们就来讨论一下在新的unitary plan下，flooding issue 究竟属于一种什么样的问题，是否是避之不及的洪水猛兽呢?

Vikon 分析

根据Unitary Plan新规，在洪涝地区开发需要专门的洪水工程师进行相关工程计算和出具报告。一般来说，flood plain区的floor level会要求至少比flood level高出0.5米，garage一般是0.3米，flow path需要通过civil engineer设计计算来进行改道。例如：

关于flood issue的计算会增加洪水工程师和civil工程师的工作量，以及后续建筑施工也会在地基部分增加一些成本。考虑到投资回报比，大家遇到 flood plain谈虎色变也不为奇怪了。

是不是所有的flood issue 都是洪水猛兽？

答案是否定的，虽然凡是flooding 涉及到的区域都需要洪水工程师出具flooding report。但是如果洪水所涉及到的区域只是整块土地的很小一部分，不涉及Civil engineer 额外的工作量和额外的建筑施工费用，只做一个flooding report的费用属于完全可以接受的开发成本。例如：

VIKON总结

在奥克兰地区，flooding issue是一个常见的情况。如果遇到大面积的flood plain或者flow path横穿过土地，开发成本是需要考虑的因素。但如果只涉及土地很小的一部分，对总的开发成本影响不大的flood issue就不属于严重的问题。

-------------------广告位-----------------