共话住宅小区新型物业管理模式——第二届全国自管小区经验交流会暨2020湖湘社年会在长沙召开
湖湘社于2016年7月成立，以培育社区文明为目标，优化社区治理为根本。面对湖南四千万业主，三万多个小区，主要开展以维护社区业主、业委会组织权益为核心的培训、咨询、交流等公益服务。会上，长沙东城大厦业主委员会主任谈俊分享了东城大厦的自管经验。“尝到了自行管理小区物业甜头的东成大厦业主不愿意走回头路，不愿意回到包干制物业管理带来的痛苦，不愿意在业主委员会换届失败的情况下小区失去有序的管理，更不愿意由街道、社区、物业企业、业主代表组建一个我们认为不靠谱的‘物管会’管理小区。业主委员会会议决定成立自管公司董事会，公司股东大会于2020年9月通过了公司董事会章程，力图巩固自管组织机制。”调整后的东成大厦物业自管组织机构，成立属于全体业主的物管公司，代持股东签署法律文书（备忘、不可撤销函）；按公司化制度运作，有利于公司内部管理，对外签订分包合同，用工、纳税等合法化；由单纯的业主委员会“行政”管理小区，演变成按“企业”形式管理或“行政”、“企业”并存管理。根据公司董事会章程，公司董事由业主委员会任命，形成业主委员会成员同时又是公司董事“两套班子一套人马一人双职”的格局，有利于巩固和稳定小区业主自行管理模式稳定、持续。工作岗位能外包则外包，保安、保洁、绿化等全部分包给专业公司去做，电梯维保采取全包形式。广州丰景大厦于2004年决定由业主开始施行自管，到目前已经是16年，物业费还是1元/平方米·月，每年都还有结余。在业主自治中，属于较早开始探索的。广东省华南和谐社区发展中心主任、丰景大厦业主委员会主任周活宁表示，“业主自管是可以实现、可以运作好和可以复制的，从几百户的单体楼小区到数十栋几千多户的小区，业主自管的模式都可以运作。这些小区无一例外都经历了“业主维权”、“业主自治”、“业主自管”的过程，从维权开始到对小区共有物权的责任分担和义务，是业主自管的升华过程，要实现自管首要就是需要把业主的物权拿回来，这个非常的关键。”无锡市春江花园于2003年入住，2007年成立业主委员会，2008年7月1日实施业主自行管理。业委会下设的物业管理处是业主大会的执行机构，实行目标责任制管理，财务公开透明。虽然物业费只有0.5元/平方米·月，但年年略有结余。在2016年拿出近600万元给每户业主分红1800元，作为公共维修资金。春江花园业主委员会主任常本靖表示，“2020年我们准备给每户业主分发2000元抵用券，可以作为2020下半年和2021年的物业费和停车费抵用。业主委员会从成立之日起就把自己定位于社区治理的一支生力军，坚持党的领导，配合社区居委开展社区治理。春江花园的社区治理也就是党组织重视和突出了业委会的自行管理，化解了大量的社区纠纷，理顺了‘两委三方’关系，居委会、业委会、物业公司各司其职，实现多元共治。”广州白云家园原是广州白云农工商公司属下白云配件公司的职工宿舍，属于房改房小区。白云家园业主委员会主任任权介绍，“2007年7月小区正式开始自管，与一些商品房小区不同，白云家园是白云配件公司的职工宿舍，小区业主不少是“专业人士”，维修工程不在话下，因此自管后的管理服务团队是以单位下岗职工为主，每年签订劳动合同，购买保险。小区自管之后，除对外购和外租的住户收取0.8元/平方米·月的物管费，对原厂下岗职工不收取物管费。”哈尔滨市香坊区四季芳洲小区，于2003年开发建设，2004年入住，总建筑面积11万多平方米，1,119户，于2016年1月成立业主委员会，是哈尔滨市第一家依法依规推行业主代表大会制的业主组织，2017年1月强制清退物管，2017年6月招标第二任物管企业，协调第二任物管对小区实行全封闭管理，安装了监控系统、门禁系统、车辆识别系统、修缮了小区道路和雨排管、更换了每栋楼的总阀门、规范了地上停车位、对防火通道进行了划分和管理、房屋漏雨有了改善，四季芳洲小区开始有了保安、保洁、维修、绿化等比较完善的基础物业服务项目，小区物业管理逐步走上正轨，脏、乱、差的环境有了明显改善。2020年6月，第二任物管合同到期后自动撤场，在短暂的过渡期内，通过公开招标的形式自主选聘第三任物管进驻小区为全体业主提供代管物业服务。哈尔滨四季芳洲业主委员会主任赵光说道，“从2017年1月开始，业委会走上了漫长的诉讼之路，2018年6月，经过多方努力在司法诉讼中获胜，替全体业主讨回包括物业用房、供暖用房（水泵房）、锅炉房、老年活动中心、少儿活动中心、会馆、地下车库、战时水箱房、电力器材间、消控中心、配电室、材料间等在内的业主共有资产1万多平方米，按市值价值一个多亿，依法捍卫了全体业主的合法权益，是国内首例由法院判决归属业主所有的共有物权门类最多、品种最全、价值最高的司法案例，成为中国业主维权史上的一座里程碑。”理论上说每个业主都能查阅小区的各种资料，熟悉小区的公共资产，现实中由于历史遗留问题和利益博弈的存在，作为业主大会的执行机构的业主委员会想摸清小区家底目前情况并不乐观。郑州市恒通新城小区业主委员会主任梁芳静，结合实践分享了如何调取小区资料摸清家底，恒通新城小区调取涉及到的相关部门有国土自然资源局、住建局、房管局、不动产中心、税务局、人防办、质监站、发改委、物价局。通过调取资料，能摸清全体业主共有的设施设备及共有配套的幼儿园、物业用房、车位、车库等。“只有业主清楚自己的物权，才能更好的实现自管。”长沙金色比华利小区，占地面积278亩，共有房屋1,820户，小区于2005年交付使用，2016年5月物业合同到期，小区业主大会选择了业主自行管理。由业主委员会牵头，招聘职业经理人组建小区服务中心，业主物业费由业委会代收代管，公共收入和物业服务收入分账运行，每年服务中心按预算使用，年度决算审计，结余属于全体业主。长沙金色比华利业主委员会主任彭颖玲介绍道，“经过4年的自管，物业费收费率在开始不足30%到连续三年保持在98%以上，每年都是结余。2020年10月，召开业主大会时，把小区公共收益和物业自管结余每两年向业主返还一次写进了小区议事规则，同时保持每年公共收益的30%存入小区自有维修资金账号。”长沙亚华香舍花都业主委员会主任何文定在解聘老物管方面建议：首先，前期应注意大力宣传，发动和依靠广大业主，尤其是维权意识强的志愿者。其次，依法合规召开业主大会，保证大会流程无瑕疵。再次，沟通和妥协，基层领导最希望社区平安稳定，争取得到街道社区支持，协助做好老物管的工作。在自管过程中，何主任觉得，“住宅物业管理的工作很琐碎但并不复杂，除了客服和工程以后，都是外包专业公司进行，建立完善的管理制度和薪酬激励办法，为了方便业主和提高工作效率，建议建立智慧社区此类的线上服务平台。”芙蓉南路名城在自管前，电梯损坏，垃圾遍地，楼梯间便溺横流，入口车道不堪入目等问题，小区进过自管以后，安装门禁、无人值守道闸、140个高清摄像头、改善环境卫生。长沙芙蓉南路名城业主委员会主任唐品芳说，“在启动自管时，我们是没有资金的，是业主张先生无息借款30万元作为启动资金，其他业主也纷纷进行筹资，因为业主积极支持，在自管两个月就步入正轨。”盐城市浦江名苑建于2006年12月，有住宅和商铺楼18幢，建筑面积65,400平方米，450户。于2010年初由业主委员会自行管理。浦江名苑业主委员会主任刘爱平介绍，主要做法是：第一，与城管、住建部门协同治理，加强小区环境的整治；第二，与民政部门协同治理，强化业主自治和创新社会管理；第三，与公安部门协同治理，加强对公共秩序的管理，成立了全省首家小区民警警务室；第四，与公安消防部门协同治理，加强小区的安全防火工作；第五，与文广部门协同治理，加强社区的公共文化建设；第六，与人口和计生部门协同治理，加强人口和计生服务工作；第七，与工商和消协部门协同治理，切实维护业主的合法权益；第八，与体育部门协同治理，加强小区的全民健身活动；第九，与老干部门协同治理，为社区离退休老干部提供“四就近”服务；第十，与供电部门协同治理，积极做好供电保障工作；第十一、与金融部门党建共建。运城市杏林嘉园从2018年实行业主自管，通过两年多的努力，对小区停车、监控、绿化等公共设施设备进行更换，增设休闲娱乐设施，协同有关方面创办幼儿园等，为广大业主做了很多实事。杏林嘉园业主委员会党支部书记石天恩表示，“未来我们将在增收节支3至5年，积累资金，在小区建设一座建筑面积约2,000平方米的党群活动中心。同时设立文体活动室、健身房、书画室、业主之家、儿童娱乐、医疗室、营养食堂等，创造条件为高龄老人解决午间照料和居家养老问题，推进小区的和谐健康发展。”深圳布吉中心花园2005年入住，建筑面积104,518.95平方米，1122户。2017年通过业主大会决议，90%以上业主同意成立自己物管公司进行自管。深圳布吉中心花园业主委员会主任阳大桂，“我们在自管的过程中管理上运用科技化、信息化的手段，使自管物业收费更加透明化、公开化，公开透明获得了业主的信任和支持。”社区治理专家舒可心对物业服务管理包干制、定期定额拨款制、酬金制、信托制等模式进行详细讲解分析比较，各种模式有各自的特点。信托制度的特征：1、受益人（任何业主）有委托人的权利，无需“选举门槛”，实现真正的业主参与而不只“参与投票”。2、物业费独立于受托人（物业服务企业）。其预算的订定和资金的使用完全透明，受益人（任何业主）有权查阅、抄录或者复制有关的帐目以及处理事务的其他文件，对过程进行监督。3、受托人（物业服务企业）举证自己完成了受托事务。等效于“举证责任倒置”，减轻了业主维权的成本。4、任何业主均有权对受托人发起“公益诉讼”。制约受托人的错误发生和追讨赔偿，让其他居民“搭便车”。舒可心认为，长沙东成大厦业主自行管理属双重信托制度，业主“共同决定”成立全体业主持有的企业，并委托其管理。公司股权信托，由少数人名义持股建立有限责任公司及董事会。全体业主共有资金（物业费、共同收益）设立民事信托基金，由上述公司名义上持有和管理、使用（不存在包干制、酬金制，而只有信托制）。现在在社区中人与人的关系是以私有财产为核心，以共有财产为纽带。就像一只船，每个“船东”都分摊船只运行的成本；而无论谁开船，都要公开透明的使用这笔基金。从而获得公开的、有尊严的收入。合肥业主业委会论坛创始人主任凌德庆，在大会上作了“业主组织是自管可持续性保证”主题发言，凌主任对解决物业纠纷提出了对策和建议：重点解决因业主房屋质量存在问题抗拒不交物业费，从源头解决业主问题。对业主组织组建率不高的情况，应该增加各方的激励措施。基层街道、社区、物管、业委会各主体应该合法、懂法、守法。在后房地产时代，业主应该发挥主人翁意识，管理好自己的家园，只要方向确定，就可以可持续性的实现自管。针对社区治理方面，深圳市华南和谐社区发展中心副主任谢宏志，天津法院法官顾河，社区治理研究者忻锦帆，安徽省发改委综合评审专家、业主自治论坛发起人陈灿淮，《红火家园》创始人周良川都从各自研究实践的角度发表了看法。成都市新兴社区发展中心理事长李冯川认为，推动现物管跨入新时代，第一步分离，即召开业主大会作出“经管物业”与“公共服务”分开管理的决议，分开签订合同；第二步过渡，即召开业主大会作出移交“公共服务”的决议，“公共服务”移交给市政统一管理或由政府出资、业主大会聘请服务人，从而实现从盈利性物管向福利性物管过渡。分离物业经管与公共服务，业主自主经管物业，自管或委托专业公司公共服务，实现物管费用比现物管低；公共服务由业主购买服务，向政府购买服务过渡，或向市政服务过渡；实现盈利性物管过渡到福利性物管。营利性物管驱动小区矛盾，福利性物管消除了利益驱动，实现从源头上化解物管矛盾！物业自管不受物管条例“一个建筑区划只能委托一家物业公司管理”的约束；《公共服务合同》不受物管格式合同约束，业主大会可以委托业主委员会或委托业主代表分别与环卫、绿化、安保、电梯维保等专业公司签订合同；《公共服务合同》可以约定“每个被服务的居民都有监督履约权利，都有诉讼主体资格。突破了旧物管只有业委会才能主张《物管合同》的诉权。海南省业主委员会协会目前是“国内唯一”省级业协，省、市、区三级组织健全联动的业协架构全国只此一例。海南省业主委员会协会秘书长肖江涛说道，“业主委员会协会成立后搭建起街道办、业委会、物业服务单位和业主多方参与的第三方协调沟通渠道，有效推动业委会的规范成立和海南省物业法律法规的修订工作，同时提供大量公益咨询和专业指导培训，倡导业委会行业规范化运作，这在全国业委会行业中属于制度和举措双首创。”13日上午周活宁主持对小区业主自治与自行管理方面进行讨论，各国各地的业主委员会成员纷纷发言，分享自己的实践心得，也把自己遇到的问题向大家请教交流。13日下午陈东主持对小区维权相关法律与小区综合治理主题进行讨论，与会代表针对各业主、业委会遇到的各种法律问题进行探讨。
