关于做好农村宅基地及房屋确权登记发证工作的通知 （征求意见稿2）
原征求意见稿发出后得到各地热烈响应，当面或书面反馈了很多意见。根据各地意见和经验修改后重新征求意见，主要考虑解决几个问题：
一是对实际占地与审批不一致的如何处理，考虑在面积限额内允许部分坐标不一致，但对完全不一致的应当重新审批。
二是对一时难以确定继承人的老宅登记到原权利人名下，但不发证，鼓励市县通过购买公证服务、行政调解等方式确定继承人。
三是对超占宅基地的进行标明，补交土地补偿费用。对超建部分无法拆除的移交村委会，使用权人支付使用费。
四是对未批先建符合建房条件的允许处理（罚款）后符合规划的允许补办手续，明确处罚的依据和标准。
五是不将农房质量和安全作为登记申请材料和前置要件，并注明登记不代表对质量的认可。
六是明确原部191号文件中对1999年前合法取得宅基地的非农人口可以登记，继承取得的宅基地允许翻盖，不受一户一宅限制。
七是对单证如何补办手续进行规定。
一、目标任务
01
以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及房屋所有权进行统一确权登记并颁发“房地一体”不动产权证书，由政府牵头，自然资源主管部门、农业农村部门、建设部门等协调配合，充分利用已有的农村地籍和房屋调查成果等信息，妥善处理农村宅基地及房屋历史遗留问题，建立健全登记发证长效机制。已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。
二、登记范围
02
以2014年1月29日闽委办发[2014]7号下发前已建成未登记的宅基地及房屋为重点，对在第二次全国土地调查确定的村庄建设用地范围内、符合登记发证条件的农村宅基地及地上永久性存续的、结构完整的农村房屋开展房地一体的不动产登记。
以下宅基地及房屋不予登记：
（一）集体所有土地上开发的商品房屋；
（二）未经批准占用耕地建设的房屋；
（三）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后城镇居民违法建造和购买的农村宅基地及房屋；
（四）2018年2月1日《福建省违法建设处置若干规定》实施后涉及违法建设的房屋，违法建设处置决定未执行完毕的。
依法登记的房屋仅表示该房屋的权利状况及其他依法登记的事项已经记载于房屋登记簿上，不代表房屋质量、消防、环保等房屋安全事项均符合国家规范标准，也不能因房屋已经登记即可投入使用。
三、申请登记主体
03
按照“一户一宅、拆旧建新”的原则，宅基地使用权及房屋登记为户内村民共有，户主可作为权利人代表。宅基地使用权及房屋申请登记发证的主体为本村集体经济组织成员或本村村民。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：
（一）原本村村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；
（二）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；
（三）已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员或本村村民、非本村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；
（四）非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前以接受转让、赠与或经审批建房等方式合法取得宅基地或房屋，权属未发生变化的。
四、确权登记政策
04
各地要按照有关法律法规政策规定，坚持“尊重历史、疏堵结合、便民利民、先地后房”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。集体建设用地登记发证可参照执行。
（一）有合法的宅基地权属来源材料，房屋已办理规划或建设手续的，按照记载的权利人、批准面积等信息依法予以确权登记。权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料记载的权利人不一致的，应当重新确定权利主体，宅基地与房屋权利主体应保持一致。
宅基地权属来源材料包括：县级人民政府或职能部门核发的用地批准文件或者盖章确认的用地、建设的证明材料，1999年1月1日前乡镇人民政府核发的用地批准文件或者盖章确认的用地、建设的证明材料，清查用地时补办的用地证明或建筑许可执照等。
房屋符合规划或建设的材料包括：村镇级以上建设管理部门核发的建设许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、乡（镇）人民政府核发的建设许可证等。
（二）有合法的宅基地权属来源材料，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源材料确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后占用宅基地建房，按照房屋未按批准文件建设的情形处理。
（三）无合法的宅基地权属来源材料，房屋已办理规划或建设手续的，按下列方式办理：
符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡镇人民政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记，并支付土地补偿费用。
（四）无合法的宅基地使用权来源材料，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，按宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明，并提交权利来源和权属演变的书面报告和法律责任具结书，按宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至 1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡镇人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过批准面积的，在登记簿和不动产权证附记栏注明，并支付土地补偿费用。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报乡镇人民政府补办用地和规划审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权面积，并予以登记。对允许补办审批手续后确权登记的，应当先缴纳土地补偿费用和罚款后，同步补办村镇规划和用地审批手续，可采用联审联办单等方式简化审批手续。宅基地及住房超占超建部分确实无法拆除的，经乡镇政府同意可暂时保留，并移交超占超建部分给当地村集体经济组织或村委会，提供给原使用权继续使用，并签订有偿使用合同缴纳超占超建使用费。超占超建部分不予确权登记，能够区分位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明位置和面积，不能区分的，在登记簿和不动产权证附记栏中注明。对不符合建房资格或违反村镇规划建房，按照闽委办发[2014]7号两违综合整治相关政策应当拆除的，坚决予以拆除。
2018年2月1日后违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按《福建省违法建设处置若干规定》办理。
（五）实际占用宅基地与登记簿记载内容或权属来源材料不一致的，按照下列方式处理：
1.实际界址与批准文件一致，但面积不一致的，可按实际面积确定宅基地使用权面积；
2.实地面积没有超过批准面积，但界址与批准文件不一致，且与原批准位置有重合的，可按实际界址确定宅基地坐落；
3.实地面积超过批准面积，部分界址与批准文件不一致的，建房行为发生在2000年1月1日前且至今未扩建的，可按实际面积予以确权登记；建房行为发生在2000年1月1日后，实际面积不超过150平方米的，准予登记。超过150平方米的，准予登记150平方米，并在登记簿和不动产权证书附记栏注明，“实测用地面积**平方米，超过准予登记面积**平方米，不作为征迁补偿依据。”超过批准部分的面积，应支付土地补偿费用。本通知出台前已向农村集体经济组织、村委会或乡镇人民政府缴纳过用地等相关费用的，可不再支付面积限额内的土地补偿费用。
4. 实地面积超过批准面积，界址与批准文件不一致的，按无合法权属来源材料情形办理。
房屋未按批准文件建设的，按规定处理（处罚）后，补办规划审批手续方可予以确权登记。超占超建部分按上条规定处理。
（六）土地补偿费用按照《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付。未经批准建设的，按照《福建省村镇建设管理条例》规定进行处罚。符合宅基地审批条件，建筑面积在规定限额以内的，可从轻处罚。各地也可根据实际情况细化处罚标准。
（七）原土地权利人或建房人已经死亡的，可由继承人或受遗赠人代为申请办理确权登记。继承人或受遗赠人也可提交继承权公证书或生效的确权法律文书一并申请办理不动产继承转移登记。未提交继承权公证或生效的确权法律文书的，应按原国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》规定办理。有条件的地方可通过政府购买公证服务方式减轻群众的经济负担。非本集体经济组织成员合法取得的宅基地，属于危房确需翻建的，应办理规划建设许可手续。
（八）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户，记载户内全部人口。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记。不动产登记部门根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。
（九）达到法定结婚年龄的成年子女视为宅基地确权登记条件中的一“户”，可单独申请宅基地确权登记，也可与户内其他人口合并计算面积。合并计算面积不超过限额的，可予以确权登记。
（十）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。除继承、分家析产外，宅基地及房屋不得分割登记。分割登记后的不动产应符合不动产登记单元设定要求。
（十一）各级人民政府或人民法院已依法处理的土地房屋权属争议，按处理决定登记。对宅基地使用权及房屋和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的，各地要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。
五、工作要求
05
（一）明确组织方式。本次登记发证工作由地级以上市或县（市、区）人民政府以“总登记”形式组织实施，结合农村地籍房屋调查工作，统一开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作。各市、县（区）要建立政府牵头，部门参与的工作协调机制，结合本地实际，制定具体实施方案，发布总登记通告，明确总登记范围、时限、条件等要求，有序推进农村宅基地及房屋确权登记发证工作。
（二）做好权籍调查。各地人民政府要统一开展“房地一体” 农村权籍调查，充分利用农村地籍调查成果，补充开展房屋调查, 形成满足登记要求的权籍调查成果。有条件的地区，应根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等技术规范要求，采用高精度测量方法开展房屋测量。暂不具备条件的地区，由县级自然资源部门或由其委托村民委员会采用简易法开展房屋测量。采用简易法开展房屋测量的，在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。
（三）简化登记程序。村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）公告无异议且经权利人签字确认后，不动产登记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。
（四）完成成果上报。各地要同步建立权籍调查成果数据库, 在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建筑物、构筑物所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。
农村土地确权登记常见问题解答