揭秘五星级酒店集体被出售背后原因，竟是地产商的“断臂回血”？
24.05.2021
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导读：酒店品牌管理方每年要向业主方收取数千万元的费用，加之疫情影响，成本开支非常高的五星级酒店业主方难以负荷，故而“断臂止损”，出售物业并回笼资金。
作者 | 第一财经 乐琰 张歆晨
“数十年前，能够在五星级酒店做个服务员，哪怕是端个盘子，都觉得很荣耀，当时对一线服务员的外语能力和学历要求都很高。如今高端酒店越来越多，竞争激烈，从业人员的要求也下降了，酒店业务压力也越来越大。”当年曾在上海第一家五星级酒店工作过的资深酒店业者张先生对第一财经记者描述。
或许正是因为生意难做，近期有不少五星级酒店被公开出售。第一财经记者通过酒店交易网等渠道了解到，上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、深圳凯宾斯基酒店、佛山希尔顿欢朋酒店等都挂网出售。有业内人士透露，酒店品牌管理方每年要向业主方收取数千万元的费用，加之疫情影响，成本开支非常高的五星级酒店业主方难以负荷，故而“断臂止损”，出售物业并回笼资金。
▲来源：酒店交易网截图
高端酒店集体售卖
此前有消息传出，近期包括上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、绿地虹桥世界中心酒店、绿地徐泾会展中心酒店等在内的多家五星级酒店“被摆上货架”，公开挂网寻找买家，这一现象引起行业关注。上海新华联索菲特大酒店转让价格为23亿元。据酒店交易网发布的调研简报，该酒店于2017年开业，占地5.37万平方米。2017年-2019年，该酒店营业额分别为1.22亿元、1.39亿元及1.21亿元。其中，2019年平均入住率约75%。绿地虹桥酒店则为几家酒店共同打包出售，标价50亿元的资产包含有上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店及铂瑞高端公寓、徐泾会展中心项目酒店。
第一财经记者联系到酒店交易网官方代理相关负责人，其表示上海新华联索菲特大酒店转让价格为23亿元、上海日航饭店转让价15亿元，均在寻找买家。“此外，绿地的系列酒店也在出售，之所以在网络上隐藏了信息，是因为卖方希望低调处理此事，以免造成内部员工不必要的担忧，也不希望外界对企业有太多揣测。对于买家，暂无具体的专业度要求，主要是看价格是否可以谈得拢，以及买家需要提供必要的资金证明、营业执照等材料。如果卖方希望更换酒店管理方，也可以商议，主要看原业主和酒店管理方签订合同的年限以及买方与管理方是否有继续合作的意愿。”上述相关负责人对第一财经记者透露。
第一财经记者查询酒店交易网等后了解到，目前上海豫园万丽酒店依然挂网出售，售价为21亿元，名称改为“上海黄浦区五星酒店出售”，项目配图依然为上海豫园万丽酒店，上海豫园万丽酒店在2007年8月开业，客房总数340间（套），由上海豫园大酒店有限公司拥有、万豪酒店集团进行管理。其余上述酒店项目暂时“下架”，查不到具体信息。
根据新华联（000620.SZ）此前公告显示，其拥有西宁新华联购物中心、北京新华联国际大厦底商、上海新华联购物中心、银川新华联购物中心4宗商业资产和北京新华联丽景温泉酒店、北京丽景湾国际酒店、上海新华联索菲特大酒店、西宁新华联索菲特大酒店、唐山新华联铂尔曼酒店等10宗酒店资产可供出售，可变现资产充足。为改善现金流状况和资产结构，公司已制定酒店和商业大宗资产的出售计划，并已与戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际等多家知名经纪公司签订协议，面向全球征集客户。
▲来源：酒店交易网截图
第一财经记者进一步采访和查询酒店交易网等平台后发现，全国各地都有不少五星级酒店项目“待嫁”。比如深圳南山五星级酒店整栋出售，客房数量324间，售价27亿元；同样在深圳南山，390间客房的五星级酒店整体出售，项目配图可见是凯宾斯基；此外还有148间客房的佛山五星级酒店出售，项目配图可见是希尔顿欢朋；湖南张家界永定五星酒店整体出售，客房300间，售价1.61亿元。
▲来源：酒店交易网截图
难做的酒店生意？
“以前都是业主方主动示好酒店管理方，尤其是具有国际高端品牌的酒店管理方，但如今随着酒店越来越多，竞争激烈，整体的入住率和收益都在下滑。要找到好的业主方也越来越难，很多时候变成酒店管理方反过来要'讨好’业主方。而且这几年，世茂、绿地、万达等房地产商都自创了酒店品牌，这让酒店管理公司更举步维艰。也有一些酒店管理公司进行了出售或其他方式的资本运作。”华美首席知识专家赵焕焱告诉第一财经记者。
日前，华天酒店集团股份有限公司(下称“华天酒店”)宣布，华天实业控股集团有限公司(以下简称“华天集团”)已将其持有的华天酒店全部股份过户至湖南兴湘投资控股集团有限公司(以下简称“兴湘集团”)，公司控股股东正式由华天集团变更为兴湘集团。据了解，兴湘集团成立于2006年9月，为湖南省属唯一国有资本运营平台。截至2020年底，兴湘集团总资产576亿元，净资产396亿元。
遭遇困难的不仅仅是管理方，酒店业主方所要承担的各类开支非常大，有部分酒店业者给第一财经记者算了一笔账：业主方需要给酒店管理方基本管理费和奖励管理费，基本管理费在2013年约为790万，到了2016年达到860万元，到2019年达到930万元，从2015年开始，逐年递增；奖励管理费方面，2013年为660万元，2014年猛增到1060万元，到2019年则达到1780万元。
“一家普通的五星级酒店，光是投资装修，基本就得数亿元，整体投入在十几亿元到数十亿元不等，每天开业的成本支出得数十万元，如今营收大幅缩水，开支却并没有减少，几十天内很容易就会亏损数百万元，根据支付给管理方的管理费来看，每年还要交千万元级别费用给酒店管理方，业主的压力非常大。去年突如其来的疫情，让大部分酒店都一度停业，影响了整年的入住率和收益，损失巨大。这更加剧了业主方的业绩压力。重压之下，业主方以出售方式来回笼资金，可以理解。”赵焕焱对第一财经记者分析。
绿地控股（600606.SH）2020年的年报显示，截至2020年12月末，该公司酒店客房数为12246间，入住率47.7%。2020年度，公司酒店取得经营收入16.60亿元，占营业收入的0.36%。可见整体入住率并不太高，而酒店业务对公司整体的贡献占比也不高。
根据浩华统计报告显示，2020年，中国内陆市场中档及以上品牌的签约总量为563家，与2019年相比下降18%。自2020年下半年起，虽然疫情管控整体向好，但由于多地散点式的疫情复现，2020年上半年的负增长签约趋势在下半年未能有效缓解。在不考虑新增品牌的情况下，中端品牌作为近年签约的主力军，签约数量为245家，同比下降40%，在近5年中首次出现负增长。
过去几年，城市综合体以及文旅地产的开发热潮下，不少房地产企业将酒店作为一块重要资产，加大投入。截至目前，碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）、融创中国（01918.HK）、中国金茂（00817.HK）等大型房企旗下，均沉淀了规模较大的酒店资产包。但酒店投入大回报周期长等特点，在一定程度上占用了房地产的流动资金，尤其去年疫情爆发以来，多数地产商旗下的酒店都面临了不小的经营压力。
自从接盘万达旗下逾70家酒店之后，富力地产成为国内规模最大的酒店业主方之一，但庞大的酒店资产给公司的经营绩效和现金流均带来不小的压力。
富力地产2020年年报披露，截至去年末，该集团运营中的酒店已达到91家，总建筑面积399万平方米，总房间数27409间。受到疫情冲击，去年富力酒店运营业务营收同比大降57.34%至44.63亿，录得高达14亿的亏损，并拖累公司整体盈利表现。数据显示，自2013年以来，富力的酒店板块几乎处于年年亏损状态。
在业内人士看来，在同等规模的房企中，富力的资产流动性相对较低，大量的酒店和投资物业导致公司现金流面临巨大压力。在今年3月的业绩发布会上，富力董事局主席李思廉公开表示，若价格合适，将继续出售物业，包括商场、写字楼以及酒店。据称，富力已经在积极出售酒店资产，以及推动酒店资产证券化方面的工作，以增强资产的流动性。李思廉还透露，关于出售酒店资产的事宜，或许会在此后的6个月内完成。
即便酒店资产对资金占用较多，但不少开发商依然将其视作重要的资产配置。景业名邦（02231.HK）董事局副主席刘华锡便向第一财经透露，考虑到公司业务的均衡性，公司仍然会在酒店等持有型物业上做合理配置。
此外，更多公司试图在酒店资产证券化方面，化解流动性不足的短板。据悉，富力、碧桂园、绿地等集团都在推进分拆酒店板块上市的相关工作。如果以REITs为代表酒店资产证券化能够破冰，房地产商出售酒店资产的意愿或会相应下降。