茶园核心区惊现12000的品质洋房！
7月已经过半，继上个月开始土拍凉凉之后，重庆楼市也开始进入传统淡季，商品房市场供、销持续低迷；7月前两周，一周成交面积只有30万方左右，成交量环比惨遭腰斩，7月最后两周如果成交量没有改善，这个低迷的趋势一旦确立，新房市场就要开始逐步转凉了。
新房市场的惨淡对应的是土拍的流拍，大家现在还记得今年3-6月，土拍市场突然爆发，新房市场火借风势，掀起了一波小阳春行情；现在土拍的风冷了，新房市场还能持续火下去吗？
6月份土地流拍情况统计；
从新盘去化率看也是明显下滑。上半年刚需高层一直是市场的紧俏货，多次上演“日光”一幕，但上周新开盘高层的平均去化率降到只有42%，较前段时间几近腰斩，手机上卖房电话又开始响个不停了；
数据来自铭腾机构；
这不，位于茶园的中交漫山马上要推出新一期的洋房了，据说建面才12000，会有购房者买单吗？
不过提起中交，我倒想起了一个人——刚从绿城卸职的宋卫平。
2019年7月11日，宋卫平辞任绿城联席主席，在房地产业内引发的震动，不亚于王石当年让位万科董事会主席；很多人不知道的是，目前绿城的大股东，就是中交。
从1995年创立绿城到退出董事会，杭大历史系毕业的宋卫平执掌绿城24年，是当之无愧的灵魂人物。他曾为绿城带来过极高口碑，也曾差点让公司陷入崩溃的边缘。
曾有人评价，宋卫平是一个艺术家、一个创想家，但就不是一个好生意人。
宋卫平对产品严苛到近乎吹毛求疵：据说绿城的安置房，比周边的商品房品质还好；绿城的房子里，连一根歪的踢脚线都找不到；就连地下车库，绿城都会用好的石材……只要房子哪里做坏了或者只是不够好看，宋卫平就直接下令“敲了重做”。
绿城的经典作品杭州桃花源别墅，景观石从福建运输到广东打磨再拉回杭州，运费超过石材本身，完全是不计成本；
依靠杰出的产品力，2009年绿城迈上了其历史巅峰，以520亿的销售额荣登亚军，仅次于万科；
对施工细节的苛求，为绿城积累了好口碑，也影响到公司存货周转效率；2007年至2010年，公司从拿地到资金回笼周期长达6年，比同行高出一倍；赌性颇大的宋卫平喜欢到处高价拿地，更加剧了资金紧张。
2006年，绿城以33.3亿总价、7200元/㎡的楼面价拿下温州天盛滨江地块，建成售价4万/㎡的顶级豪宅鹿城广场，2010年甚至被炒到10万/㎡，如今已跌回原价，亲眼见证了温州楼市最癫狂的那一幕；
到2011年年底，绿城的负债总额达人民币1103亿元，资产负债率已经达到了86%。另一方面，国内整个房地产行业都面临着调控后的严峻形势，绿城过于集中的项目布局以及偏高端的产品定位，使其在销售上受到了严重的冲击。
2011年，开始有绿城将破产的流言传出；2012年宋卫平忍痛割爱，将24.6%的股份作价51亿卖给九龙仓作第二大股东；2014年经济下行，中高端项目市场如坠冰窖；接着，绿城二号人物寿柏年的健康又出现问题……
2014年5月22日融创中国宣布收购绿城中国24.313%股份，随后支付63亿收购款；
孙宏斌对绿城的喜爱由来已久，他甚至自己掏钱购买过绿城的房产。
不料随后宋卫平"悔婚"重返绿城，宋卫平称："经过这100多天，我发现把绿城卖给了一个不应该卖的人"。至于融创和绿城不能融合的原因，宋卫平说的比较客气："孙宏斌先生内心也应该有相应的善意和理想。但他们的表现在经营企业的诸项诉求中，把所谓盈利、所谓经营的成功，放在了首选，而忽略了企业所应有的社会责任和行业理想。"
2014年底，与融创中国合作谈崩之后，宋卫平引进了国企中交地产；根据协议，中交集团收购后将向绿城派遣部分董事和高级管理人员，参与绿城的经营和管理。
2014年年末，中交收购了宋卫平42%绿城股权中的24.288%股份，并在2015年继续增持绿城股份至28.912%，超过九龙仓成为第一大股东。
中交漫山位于茶园新区梨花大道，小区的背面靠近南山，目前周边公交车不算多，离地铁站也有点远，但出门1公里即可上内环高速，更适合自驾出行。
从中交漫山到最近的地铁口邱家湾站约2.2公里；靠两走路周到轻轨站，还是有点吃力。
梨花大道实景，中交漫山4栋5.1层高的商业公寓也在建设中，售价大概在10000出头，可惜目前重庆并不限购住宅，压制了眼下公寓的升值潜力。
旁边最近的商业配套是相距500米的鲁能美丽汇商业街，目前正在招商中；旁边还有个N37繁花之城，可以满足日常生活之需，购物娱乐最近的是2公里外靠近城南家园的奥园城市天地；
经常有人开玩笑说，茶园的商业都是靠公租房城南家园撑起来的，看看茶园人气最旺的商业几乎都是在城南家园附近，城南家园作为公租房，100%的入住率和庞大的住户量，确实也能撑起一个小体量的商业街，但整体来说茶园还缺乏一个大型集中商圈；
业主可就近入读珊瑚小学和珊瑚中学，走路约700米；
珊瑚小学和中学在重庆也是老资格的名校，加上茶园珊瑚小学和中学的生源质量不错，老师师资力量也还行，强过很多北区贴牌名校，口碑还算不错，作为学区房的配套学校，含金量虽然达不到999，但好歹也能达到888；
中交漫山总占地约560亩，建筑面积约67万方，容积率仅1.33，因此整个项目以别墅洋房为主，只布置了少量高层。
中交漫山沙盘图，整个地块背靠南山，呈现一个长条型；
本次拟开盘的为7栋洋房，值得注意的是旁边有个小型变电站；
本期住宅总占地约50亩，洋房一梯两户，总高是6-8层，可能会与后面待建的四栋高层共享小区，前面一排为商业门面，预计2021年底接房。开出的户型为套内100平左右，建面12000左右，总价140-160万，预计月底开盘。
其实中交漫山的外观非常显眼，远远的就能看见，前面有条梨子园河和滨河公园；
项目实景图，整体外观为现代风格，视觉效果比较清爽；
梨子园河实景，两只金属蚂蚁趴在河边让人忍俊不禁；
沿着河边布置了一条很长的商业街，但目前人气不足商家寥寥；
由于本次即将开盘的为洋房，因此小树决定到已交付半年的三期洋房看看；
洋房组团不大，大门设计比较低调，由绿城物业提供物管服务；
外立面采用了质感涂料，但窗墙比较小，略显呆板；顶部设计了屋檐挡水保护立面；
入户门头非常高，使用了大面积的金属材质门框，比较气派；地面铺设了透水砖，材质比较一般；
楼栋内部实景，墙面地面都贴了砖，风格比较简约；
地下车库实景，地面采用了环氧树脂地坪漆；
我对绿城的物管是抱有好感的，放眼中国开发商，能在物管上下苦功夫的屈指可数，而绿城恰恰是其中之一；绿城为了提高服务水平，还出了一首歌曲《绿城服务之歌》，每次开会都要来一曲，当然了，很多业主也吐槽绿城物业费贵，但我个人认为一分钱一分货；
绿城服务（绿城物业公司）市值187亿，绿城中国（绿城房地产公司）市值155亿，这也创造了一个奇葩的现象，房地产公司居然物业比开发商值钱。在杭州有很多非绿城的盘都换了绿城物业 以后随着大家生活水平和鉴赏水平的提高，大家对物业的要求也越来越高，绿城这家公司可能开辟出一条新的阳光大道。
从中交漫山一期看项目实景，整个地形是个缓坡；
变电站内有个高压塔，离小区约有30米；
从高处看变电站、高压塔与小区的位置关系；
变电站是封闭式的，相对来说影响不大，但这个高压塔线对住户有多大影响呢？
根据《电磁环境控制限值》（GB8702-2014）规定，电场强度公众暴露控制限值为4000V/m，磁感应强度公众暴露控制限值为100ц/T。小树取得一份重庆辐射技术服务中心在离高压线不同距离处做过电磁强度测量报告，数据仅供参考：
1/2/3点位与高压塔相隔的直线距离分别为70/30/10米、垂直高度约50米，辐射均未超出限值；
一般说来，高压塔线的心理影响大于实际影响，由于电磁辐射随距离衰减，其辐射水平甚至比不上手机；但对于改善型住宅来说，靠的太近可能就比较影响买家心情了；
周边目前次新高层价格约在建面13000左右，中交漫山由于别墅较多拉高了均价；
中交漫山除了物业是绿城以外，其他看不出任何绿城的元素，其洋房的建筑品质可以算中上，跟周边小区一对比还是很亮眼的；小区虽然公共交通略有欠缺，但周边环境比较清幽，生活配套也比较方便；性价比还不错，更适合在茶园附近工作的刚需刚改人群。
在“融绿之争”的2014年，宋卫平曾直言把绿城卖给融创是错误的决定，表示不喜欢融创董事会要求的高周转。但分手后的融创却颇学到了几分绿城产品的精髓，其后的产品品质开始显著提升，助推融创在近两年快速崛起。
宋卫平离场后，已经不在过多干涉绿城的具体业务，如今在中交的强势下，绿城也开始逐步改变最初的产品力价值观，强势祭出高周转、短平快策略。"绿城已经变了，被中交主导后走上了加速高周转之路，但走的快必然会导致整体质量的下降。"
纵观中国房地产战国时代，涌现了多少英雄豪杰，王石，宋卫平，杨国强等等大佬，他们的个人性格也深深的植入了这些房地产公司，大浪淘沙，长江后浪推前浪，当老一辈的地产豪杰们慢慢消失在人们视野中，他们的继任者都开始了新的征程，对应管理公司的风格也大变。
没有了宋卫平的绿城，还是以前的那个绿城吗？
北区楼盘：
约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
楼市评论：
1.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘；
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