房屋拆迁计划告一段落，“旧改”时代即将来临！

过去十年，“拆迁”是我国房地产的主流词汇。伴随着城镇化不断推进，房地产快速发展，过去10年全国房价迎来普涨。

这使得很多被拆迁户的身价倍增，尤其是在一二线城市老城区坐拥大面积土地的拆迁户，2015年后，不仅能分得多套房价总额很高的房产，还能获得大笔现金赔偿。

棚改拆迁是实打实的民生产业，本意是为了改善破屋烂院居民的居住条件。从住建部公布的数据可以看出，拆迁政策自2008年正式大规模实施以来，全国累计已经开工3300多万套棚改房，累计帮助至少8000万居民“出棚进楼”。

截止到今天，棚改拆迁政策在我国已经实行了12年之久，但今天我们可能都要和拆迁彻底告别。

三个信号显示，属于拆迁的时代已经圆满结束：

第一、今年初的国家重要议题提出“旧改”。业内专家分析认为，棚改已经不是主流的旧改模式，未来两年很可能完全被旧改取代。

第二、住建部专家过去两年多次公开强调，未来旧改不再走“大拆大建”模式。我们理解的是“拆迁式”旧改阶段性任务已经完成。

第三、2018-2020三年棚改任务，已经超前完成。

未来各地依然会按照需求进行棚改拆迁，只是规模会大幅减小，而且审批条件也会更苛刻，因为2018年国开行就已经收回了地方的棚改审批权限，现在各地的棚改规模由国家统一制定。

今年起，20年的老房子全部按新规办

拆迁圆满结束，并不意味着老城区改造工作就此终止，因为有另一种全新的改造模式来接棒“棚改”，那就是“旧改”。事实上，旧改已经在2020年提前完成了一轮试点，住建部公开的数据显示，2020年全国完成了4.1万个老旧小区老房子的旧改工作，比原计划的3.9万个超额完成。

“旧改”主要包含哪些内容？“旧改较“棚改”又有哪些积极意义呢？首先，旧改主要包括三项内容：基础类主要是水电气网路等基础设施的改造，小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类包括按需求加装电梯（4层以上）、提高绿化率、增设照明设施、搭建停车场、新增文化休闲设施等；提升类主旨是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质，所以主要是养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区综合服务。

学者何启生评价旧改是利国利民的伟大工程，既不浪费国家资源，又提高了老小区居民的幸福感，是最好的资源整合。

此外旧改和棚改最大的区别就是，前者增加了供给，抑制了需求，有助于房地产市场的整体稳定。而棚改恰恰相反，大拆大建式改造，本身就消灭了供给，而且还一定程度大大增加了购房需求，所以不利于市场稳定。

我们从住建部发布的旧改新规获悉，“旧改”工作从今年起正式实施，重点改造对象是2000年底前建成的17万个老旧小区。换言之，从今年起，20年的老房子全部都要按旧改新规办，即实行基础类、完善类、提升类三大内容的全方位改造。

值得一提的是，未来5年旧改工作也整体分为两个阶段：第一阶段，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架，政策体系和工作机制；第二阶段，2025年之前，结合各地实际，力争完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区老房子的改造任务。

今年起，20年的老房子不再推倒拆迁重建，而是全部按照旧改新规进行全方位改造，这种背景下，有3类人将从中受益：

第一类是参与旧改的企业和员工。未来5年的旧改，总规模是全国17万个小区，其投资价值不可小觑。国家智囊仇保兴计算，旧改撬动的投资总额不低于4万亿，涵盖数十个行业。其中最垂直的行业有电梯、防水、保温、管道、建材、家居、家具等，除此之外，家政保洁、家电、餐饮、涉老等行业也会连带受益。旧改时代，但凡是能够参与其中的企业和员工都会直接受益；

第二类是老旧小区居民，尤其是底子好的小区，受惠最多。三项内容的旧改工程完毕后，老旧小区将发生脱胎换骨的变化，环境大幅提升，配套也会相应丰富，这意味着老旧小区的居住舒适度也会大幅提高，对应的其市场价值也会跟着利好。尤其是老旧小区加装电梯后，不管是低楼层还是高楼层，市场价值都会“稳中有涨”，这是基于对2020年上百个真实案例调查分析后得出的结论；

第三类是普通的刚需购房者，实现买房安居梦的几率大大提升。过去很多普通刚需更趋于购买新城区的高品质住宅，但是难点是这些房产价格过高，对老城区的“老破小”不感冒，所以很多人迟迟未买房。

但是旧改工程后，老城区也会焕然一新，环境、品质双提升，叠加老城区本来就坐拥区位、配套、交通等多方面的优势，势必会分流一部分普通刚需的购房需求。换言之，旧改之后，普通刚需的买房几率会大大提升，毕竟老城区的住宅有一定的价格优势，普通刚需也更容易承受。所以，旧改在某种意义上，也会让普通刚需购房者受益。

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