有钱买不着房，澳大利亚1月住房市场有些"奇怪"
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前 言
有钱买不着房
CoreLogic：1月份房价继续涨
高档住房继续领跑
租房市场表现
前 言
林火、新冠、禁令……等等对澳大利亚经济和居民生活水平都造成了负面打击。
但是，这并不妨碍当地的房价继续上涨。
房产研究机构CoreLogic发布了上月的房价表现，全澳范围内整体房价1月份上涨了0.9％，悉尼和墨尔本继续领跑，涨幅分别为1.1％和1.2%。
有意思的是，同期那些通过了银行贷款预审批，但是却没能买着房的买家比例翻了一倍。
不少人抱怨：“虽然银行同意贷款，但是一直买不着房，市场房源非常有限，就算有，价格也高的离谱。”
就在房价大幅上涨的同时，悉尼和墨尔本的房价可负担性直逼中国香港和加拿大温哥华。
现在悉尼买套房，需要不吃不喝11年。墨尔本则需要9.5年。
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有钱买不着房
自从去年6月住房价格开始上涨以来，由于上市房源有限造成买家迟迟不能找到合适的房产，预审批通过、但未能最终签约的房贷比例翻了一倍。
悉尼首次置业者路易莎·洛（Luisa Low）就是其中之一。
她表示，早在八个月前，自己就通过了银行的预先审批，可以贷款购买总价不超过150万澳币的房产。但是，在历经长达8个月的找房艰辛之后，自己依旧无法成功购房。
她说：“早在联邦大选前，我们就开始看房。当时的房价还比较低，但是我们发现上市待售的房产很有限，感觉没什么可买的。”
“在过去3个月内，买房变成了一件更难的事情。”
“我知道没有买成房的人很多。因为在过去几个月的看房过程中，那些看房人中有很多熟悉的面孔。”
“可以说大家都在同一条船上，想买房，银行也同意贷款，可是就是买不着。”
洛表示，后来就变成了不少买家开始“抢房子”，首次看房就签约，都不带考虑的。
她说：“感觉越来越多的买家开始绝望。这太疯狂了。我们已经准备好购买并进行了财务规划，但是几乎没有任何上市房源。就算有，价格也高的离谱。”
“这一结果令人非常沮丧，因为我每三个月就要向银行提供更新资料以确保我的房贷获得预审批的状态。”
事实上，洛只是眼下很多买房人的缩影。
根据澳大利亚金融数据分析公司Digital Finance Analytics提供的数据，全澳范围内，预审批通过、但未能最终签约的房贷比例激增至40.38％。相当一部分（14.81％）此类贷款都是由于存量房产缺乏所致。
以悉尼为例，超过五分之二（42.45％）的悉尼买家未能成功转换预审批贷款为最终签约。其中16.42%的人是一直未能找到合适的房产。
对于墨尔本的买家来说，情况与此类似。自2019年中期以来，未使用的预先批准贷款比例上升至40.20％。像悉尼一样，近一半（14.76％）是由于缺乏合适的房产。
相比悉尼和墨尔本，布里斯班的这一数据虽然没有那么可怕，但是也体现出类似的趋势。未能将预审批房贷转换为最终签约的买家比例达到24.54％。
房贷经纪人西奥·钱伯斯（Theo Chambers）表示，自己从事这一行业以来几乎从未看到过这种情况。
他说：“我已经放贷十年了，但我还没有看到这样的趋势。在抵押贷款承诺大幅上升的同时，房产存量水平越来越低。”
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CoreLogic：1月份房价继续涨
根据澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic发布的1月房价数据，新年伊始，从去年开始的房价上涨行情继续延续。
今年1月份，全澳范围内住房价格上涨0.9％，较上年同期上涨4.1％，同时也是2017年12月以来的最大同比涨幅。
值得一提的是，除南澳一个州外，其它州/领地的住房价格均录得上涨。
首府城市方面，悉尼和墨尔本继续领涨。今年1月份，悉尼和墨尔本的住房价格分别上涨了1.1％和1.2％。
就非首府城市而言，塔斯马尼亚州的情况最为强劲。今年1月份，塔斯马尼亚非首府地区的房价上涨了1.3％。
CoreLogic研究主管蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）指出，1月份，上涨并不仅仅局限在悉尼和墨尔本，而是广泛扩展到了其他城市。
以久陷困境和珀斯和达尔文为例，1月份房价也录得小幅上涨0.1％。
值得注意的是，八大首府城市中已经有4个城市的房价创下历史新高，分别是布里斯班，阿德莱德，霍巴特和堪培拉。
就悉尼和墨尔本而言，距离峰值水平也仅一步之遥，分别为5.4%和1.2%。
另外，相比第4季度的涨幅，各大首府城市的涨幅受到了季节性（假期）因素的影响，有所放缓。
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高档住房继续领跑
就不同细分市场而言，高档住房（房价最贵的25%）涨幅继续领跑，表现最为强劲。
数据显示，今年1月份，高档住房价格上涨了1.2%。相比之下，低档住房（房价最低的25%）房价仅上涨了0.2%。
这种趋势在年度涨幅上表现更为明显。
以悉尼为例，过去12月份中，当地的高档住房上涨超过10%。相比之下，低档住房的同期涨幅为3.4％。
墨尔本也是如此，高档住房和低档住房分别上涨11.5％和5.6％。
CoreLogic研究主管蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）指出，在经济低迷时期进行了较大的调整之后，高档住房市场表现更为强劲。
这在一定程度上也反映出自去年7月APRA做出改变后，买房人借贷能力有所提高。同时，自住型购买者占据主导地位（投资者购买公寓较多）。
房价的上涨也导致住房可负担性进一步恶化。
换句话说，以前买不起房，在很大概率上现在/未来也买不起。
房价的持续上涨推动悉尼成为继中国香港、加拿大温哥华之后“严重不可负担”的市场。
现在，在悉尼买套房，不吃不喝得存上11年。
根据美国市场研究公司Demographia最新公布的《全球住房负担能力调查》，一个城市的住房可负担性是以一个城市的房价中位数除以家庭全年收入中位数来进行计算，数值愈大，负担能力愈差。
计算结果显示，悉尼的房价中位数相对家庭收入中位数的比率为11倍，成为澳大利亚最不具有负担性的城市。其次是墨尔本，为9.5倍。
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租房市场表现
如果买不起房，租房居住成为大概率事件。
新年伊始的租房市场表现各异，有涨有跌。
今年1月份，全澳范围整体租金上涨了0.5％，推动租金年度涨幅达到1.3％。
值得一提的是，大多数市场的租金增长总体上仍然疲软，但是有回升的趋势。例如，去年1月份，澳大利亚租金的年度涨幅仅为0.4%。
首府城市中，霍巴特仍然是租房最紧张的市场。过去十二月内，当地租金上涨了5.8％，其次是阿德莱德（+ 2.0％）和珀斯（+ 1.9％）。
值得一提的是，对于悉尼的租客而言，好消息是悉尼的租金有所下跌。
澳大利亚地产研究和预测机构SQM Research指出，由于最近空置房屋的激增，租客占据有利地位。
上月，悉尼租赁市场空置率达到创纪录的3.6％，在空置率升高的推动下，过去一年，独栋屋租金平均下降了2.7％，而公寓的租金则下降了2.5％。
SQM发言人说：“悉尼租房市场的存量水平仍然相对较高，因此目前仍是租户市场。”
“但是到了今年下半年，房东的情况会好起来，因为存量最终将被吸收，并且新增可租赁物业有所减少。””
根据澳大利亚统计局（ABS）的数据， 1新州1月批准建造的房屋叫上年同期减少了五分之一。
END
CoreLogic研究主管蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）指出，1月份的数据解读的难度相对更大。
他说：“季节性因素导致销售活动减少，拍卖市场变得平静，挂牌数量急剧下降。伴随交投活动恢复正常，到2月，我们将对住房市场趋势有更好的了解。”
“不过，尽管存在季节性因素，但是有证据表明，悉尼和墨尔本房价涨幅速度有所放缓。”
以悉尼为例，最快的时候11月上涨了3%。现在，悉尼的房价增长率已经降至1.1％。
同样，墨尔本的增长率已从10月份的2.3％的峰值降至1月份的1.2％。
展望未来，广告供应水平将是市场的一大考验。随着市场摆脱季节性因素（假期）的影响，我们预计更多的房主将利用强劲的销售条件和房价回升的机会。
他说：“2019年大部分时间，广告刊登的待售房屋数量仍低于平均水平。”
“我们预计，到2020年，可供出售的房屋数量会出现增加，继而导致买家选择性上升。连锁效应可以减轻购买住房的紧迫感，并导致房价上涨速度放缓。”