为什么悉尼/墨尔本房价要上涨了？两张图告诉你

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目前，悉尼和墨尔本住房市场基本上处于一个不稳定的状态。

两大城市的拍卖清盘率，即每周成交房产占上市拍卖房产的比例，目前处于2017年以来的最高水平。

在很多人看来，这是一个提示住房市场明显回暖的指标。但是，也有分析师持有不同意见。后者认为，由于上市房产数量远低于正常水平，因此拍卖清空率的上升并不能说明市场需求已经出现值得鼓舞的高涨。

考虑到悉尼和墨尔本两地的房产市场拍卖清空率已经连续几周超过70%，这是一个令人印象深刻、成功的拍卖清空率。

但是，如果市场上的住房数量已经明显下降，这也意味着实际销量也会大大减少，继而表示买家对房产的兴趣仍然处于低位。

传统的思维方式即是如此。

但是，房产门户网站Domain最新发布的分析报告则对上述传统想法提出了挑战。

根据Domain的研究，从历史上看，自2005年以来，拍卖清空率与销量之间几乎没有相关性。换言之，拍卖清空率并不能真正反映待售住房的供应情况。

在这份最新的研究报告中，Domain经济学家Trent Wiltshire指出，“住房拍卖市场季节性因素很强。拍卖住房数量在春季和秋季处于最高水平，一份月的拍卖数量往往最少，即传统意义上的旺季和淡季。”

但是，在经过季节性调整后，我们发现悉尼的拍卖清空率同拍卖房产数量存在微弱的正相关关系，而墨尔本住房拍卖市场的这种关系依旧不存在。

Wiltshire指出，当仅关注周六，即绝大多数拍卖会举行日期，这一结论更加稳健。

他说：“大多数拍卖会在周六举行。如果仅关注周六的拍卖数量，我们会发现在2013年至2019年期间，悉尼和墨尔本周六的住房拍卖数量和拍卖清空率之间没有相关性。”

根据Domain的分析，拍卖清空率的大幅上升的确是反应住房市场需求回暖的很好指标，无论当时的待售房产数量如何。

鉴于冬季是住房交易传统上的淡季，因此即将到来的春季旺季将再次验证这一理论。

Wiltshire表示，如果可以保持类似的拍卖清空率，那么毫无疑问，悉尼和墨尔本两地的房价将再次出现上涨。

他说：“一般情况下，超过65%的拍卖清空率和温和的房价上涨、买家活动增加保持一致。这也提示悉尼和墨尔本两地住房市场拐点开始出现。”

但是，这并不意味着房价会出现失控般上涨。

安保资本（AMP Capital）的首席经济学家Shane Oliver表示，本轮市场表现可以用“一只截然不同的野兽”来形容。

他说：“我认为价格不会大幅快速回升。原因是，贷款标准相对更为严格。眼下不同于2011/12年，当时银行几乎愿意向任何人发放贷款。”

“另外失业率的上升也会限制房价的涨幅。”

目前距离春季房价交易仅剩几周的时间，因此很快我们就会发现期盼已久的住房市场是反弹还是反转？

参考来源：

https://www.businessinsider.com.au/sydney-and-melbourne-house-prices-are-set-to-bounce-despite-low-sales-numbers-these-two-charts-show-why-2019-8