只付息贷款将引爆澳洲楼市？

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本篇共1184字｜预计阅读时长2分钟

经济学家是这样描述只还息贷款市场的。“ 三年前，监管机构埋下了隐患的种子，三年后，人们将自食其果。我们知道它何时会发生，我们也理解它的威力。”

只还息贷款是一种不用支付本金，只支付固定期限利息的贷款形式。多年来，它占据贷款市场不到20％的份额 。但从2014年开始，伴随着澳洲房价的飙升，只还息贷款开始激增。

2016-17年达到了峰值，60％新申请投资型贷款（new investment loans）和20％新申请自住业主贷款（new owner-occupier loans）都是以仅付息的方式贷出的。今年年初，澳储行开始担忧，未来几年，投资者将如何应对这类贷款的偿付。

近日，APRA重申，它没有计划改变监管策略，维持限制银行只还息贷款低于所有贷款的30％，这是板上钉钉的事。

为什么固定利息贷款人要选择只还息贷款呢？答案很简单，因为那时的投资者认为，根据当时处在利率周期性低位，只还息浮动利息是非常低的。事实证明他们的想法是对的，而且许多投资人当时是第一次得到只还息贷款。

对于这些投资者来说，这个问题是严峻的。因为当他们的只还息贷款到期时，他们将面临较高的利率。

也许有人认为，更高的利率要在几年后才会出现。但从目前的投资周期来看，有两个潜在的问题是需要只付息贷款人引起注意的。

首先，大多数首府城市房价正在软着路。最新2月份数据显示，几乎每个城市房价都在下滑，尤其是悉尼。对于仅仅依赖资本收益去偿付只还息贷款的投资者而言，能不能赚上钱，还是个未知数。

其次，租金收益率基本已经停滞 。在一些州府城市，租金收益大约在3％左右，其中，悉尼和墨尔本创下历史新低。而在偏远地区，租金收益稍高些，大约在4％到5％之间。

“股神”沃伦·巴菲特（Warren Buffet）曾说 “只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”这句话用来描述当前的澳大利亚的抵押贷款市场再合适不过了。

当只还息贷款协议终止时，如果借款人转变成本息贷款（也可能因为银行不批准延期贷款合同），那么他就自动回到本息贷款模式，需要支付更高的利息，偿付更多的钱。

这对许多投资者来说，可能是双重打击。伴随着贷款成本的提高，租金增长的停滞，如果投资者不能在其他地方筹集到资金，那么最终越来越多的卖家会被迫同时抛售房产。

到那时，监管机构APRA可能会放宽整体贷款限制，但正如前面提到的那样，对只还息贷款的限制不会改变。

事实上，在近半年里，银行已经以惊人的速度淡出了借贷市场 。例如，在最近一个季度，澳新银行 抵押贷款账户中，纯利息借贷仅占14%。

此外，为了迎合房贷收紧政策，许多银行 都将自己的贷款业务划分为业主自住型和投资型，分类进行审核。以前两者享有相同的利率，如今大多数银行的特殊投资者利率（special investor rate）比标准浮动利率还要高出0.8％。财务顾问James Gerrard表示，只还息贷款现在已经非常昂贵了，可能不再值得申请。

该怎么办呢？那些受疲软的房地产市场拖累的投资者，只还息贷款对于他们，如同一个个定时炸弹，引爆风险正在慢慢加剧。 如果市场一直保持疲态，最终投资者将出售房产，以筹集资金去偿还贷款 。

有人提出可以考虑延长只还息贷款期限 。但是所有迹象都表明，在不久的将来，银行只可能继续严控这一领域。

一些贷款专家一直暗示，非银行机构可以为投资者提供一个“窗口”，因为这类机构的纯息贷款的权重并不大。

本文信息来源：ABC News