买入广州,留给你的时间已经不多了!

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广州最近很火,南沙的恒大阳光半岛被深圳客抢房刚刚刷了屏。
广州不是深圳715调控之后开始火的,去年年底,广州就开始明显异动。
大渔有几个朋友,今年初布局了广州的珠江新城,已收获了10个点左右的涨幅,可以确定,后续还会有更大的收益。
为什么他们踩点踩的这么准?
因为万物皆有规律。
这是我搜集北上广深四个一线城市近十年的楼市均价,做的一份涨幅对比图。
可以看出,广州房价在十年前就是四个一线中垫底的,在2016年那轮大涨中涨幅又最弱,和北上深房价差距越拉越大。
深圳这一轮大涨之后,均价直奔七万,广州还在三万出头徘徊,只有深圳的不到一半。
在四大一线城市的座次争夺战中,广州确实输给了深圳。广州,不再像20年前那样光芒闪耀,但还是不折不扣的一线城市。
同为一线,距离这么近,又是广东全力支持的省府,房价相差一倍,肯定是不合理的,不合理的价差就必然会找平。
这个道理很朴素,但是实用,因为投资本来就是非理性的。

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所以,去年下半年深圳大涨之后,嗅觉敏锐的投资客已提前布局广州。
而大部分普通的投资客,都是跟风型的,一定要看到明确的涨幅才会去追涨,广州也是一样,今年5月中心区有了明显上涨以后,才有投资客陆续开始进场。
715深圳调控之后,这个信号突然间被放大了。
目前的广州楼市,相当于深圳的哪个阶段,在我看来,很像深圳的818之后。
818之前,深圳暗流涌动,西部某些热点盘已有了10-15%的涨幅;
715之前,广州同样暗流涌动,珠江新城优质盘也有了10-15%的涨幅。
818先行示范区横空出世,给了深圳明确的上涨信号,全国各地热钱快速涌入;
715深圳调控,给了广州明确的上涨信号,被挤出深圳的投资热钱大多会流向广州。
为什么会流向广州?
一是地缘偏好。
投不了深圳就投周边城市,粤港澳大湾区是国家战略,出错概率小;
二是城市量级。
深圳周边的城市有广州、东莞、惠州、中山和珠海,惠州不敢买,东莞刚大涨过又限购,中山经济弱,珠海太小量级不够。
只有广州,级别最高,经济体量相当,又贵为一线,最适合承接深圳的外溢;
三是资金体量。
其他几个城市只适合放置100-400万的资金预算,但深圳外溢的购买力,预算至少在300万以上,只有广州,从300万到2000万都可以从容安放,最适合承接深圳外溢。
天时地利人和,广州都会胜出。
所以,从去年下半年深圳大涨开始,广州跟涨的暗线就已经埋下,715深圳调控,则是一个明确的入场信号。

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简单了解一下广州。

广州7434平方公里,共有11区。
天河、海珠、越秀、荔湾四区是广州中心区,最优质的教育、医疗、商务等资源都聚集于此。
天河是广州经济第一区,天河CBD,包括天河北、珠江新城、金融城三大板块,和北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD齐名,是中国三大国家级商务区,是广州的金融、科技、商务等高端产业集聚地。
广州的天河区,可类比深圳的南山区;天河的珠江新城,可类比南山的后海和深圳湾,是广州的价值至高地。
白云、番禺、黄埔是广州近郊区,承接中心区的外溢。
白云被白云山拦阻,番禺被珠江隔开,都与主城区形成了自然断裂带,加上广州不愿意向西握手佛山,发展规划一路向东,紧邻天河东部的黄埔区顺势崛起。
黄埔的临港经济区、科学城、知识城都是近些年强势发展的板块,大量资金和人口持续涌入。
从化、增城、花都和南沙构成了广州的远郊区,对广州这么大面积的城市来说,近郊没有发展成熟之前,远郊本是不值得关注的,然而粤港澳大港区的国家战略出台后,南沙就不再是远郊,而是大湾区的战略要塞。
2015年,南沙自贸区成立,南沙不再是广州的南沙,而是大湾区的南沙。
一个集广东全省和广州全市之力打造的新区,非常值得期待。

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分析完城市基本面,广州这轮行情的走势已呼之欲出。
最初风起于天河的珠江新城;
然后蔓延至天河北、金融城、琶洲、鱼珠、广钢新城,越秀学位房闻风而动;
然后资金会跨区直奔黄埔的区府、科学城、知识城,番禺的万博,南沙的蕉门和灵山岛尖;
等到这些片区轮动一遍之后,中心区的老盘和近郊区会跟随大势普涨;
最后传导到广州远郊,这一轮行情才彻底走完,周期预计一年。
现在启动的只有珠江新城、黄埔和南沙的部分楼盘,涨幅不过10个点,可以说,火车还没有提速,行情才刚刚开始。
广州不同于深圳,城市规划,楼盘特性和购买偏好完全不同,买广州,一定要抛弃深圳的投资体系,建立全新的投资逻辑。
广州土地资源数倍于深圳,新盘也比深圳要多的多,但中心四区同样已开发殆尽,新盘稀缺。
广州新盘主要集中在近郊和远郊,有价值同样有坑,如果想买新房,米宅现在团购的黄埔楼盘品秀星樾是不错的产品。
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