城市群 | 京津冀VS长三角，房价谁更有钱途？

中国的城市化进程可以说是个奇迹。在过去40年间，中国城市人口增长了4倍，达到8.13亿。有机构预计到2030年，全球约1/5的城市居民都会是中国人。

而自从十三五以来，我国就规划建设19个特大型“超级城市群”，探索城市化的新模式。这些城市群以巨大的中心城市为依托，辐射周边几十个相对较小的城市。

这19个城市群以25%土地集聚75%人口，创造88%GDP，其中城镇人口占比78%。

目前大部分城市群依旧需要进一步的发展和培育。所以，今年关于推动城市群建设的动作也是不断出现：

在这19个城市群中间，京津冀、长三角、珠三角可谓是世界级城市群，也是城市群里的领头羊。

今天，小白菜就挑一南一北——京津冀和长三角这两个最具代表性的城市群，来简单分析下。

京津冀VS长三角

首先是了解一下这两个城市群的概况：

	京津冀城市群	长三角城市群
城市构成	北京（核心） 天津 河北省：石家庄、唐山、保定、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、邯郸 共计13市	上海（核心） 江苏省：南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州； 浙江省：杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州； 安徽省：合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城； 共计26市
GDP（2018年）	8.4万亿元 (占全国的9.3%)	17.9万亿元 （占全国的19.8%）
土地面积	21.5万平方公里	21.2万平方公里
常住人口规模	1.1亿人 (占全国的8.1%)	1.5亿人 (占全国的11%)
A+H股上市公司市值	31.4万亿元 (占全国的41.1%)	14.4万亿元 （占全国的18.7%）
城镇化率	64.9%	68%

上述这个表格是总体上的一些对比，我们可以看到这两个城市群在几个指标上互有领先。接下来我们深入的来分析下：

1、人口结构

2017年京津冀城市群共有1000万以上的超大城市1个（北京）、500万以上1000万以下的特大城市1个（天津）、300万以上500万以下的I型大城市2个（石家庄、唐山）、100万以上300万以下的II型大城市4个（保定、张家口、秦皇岛、邯郸）、50万以上100万以下的中等城市5个（廊坊、承德、沧州、邢台、衡水），城镇规模等级呈现出明显的两极分化特征。

再来看长三角城市群，上海城区人口超过了2000万，是长三角唯一的超大城市(1000万以上)。南京和杭州城区人口均超过600万，处于特大城市行列(500万以上1000万以下)，未来将向超大城市进军。合肥、苏州和宁波的城区人口超过300万，处于I型大城市(300万以上500万以下)行列。

2、GDP情况

GDP能够反映区域的经济发展优良状况。2018年，京津冀与长三角区域各省份中，河北和安徽的人均GDP垫底。而在GDP增速方面，从2016-2018年来看，则由京津冀圈子里的天津以5.45%的增速垫底。

一个人均垫底，一个增速垫底。让北京这个老大确实太难了——“根本带不动”！

3、人均可支配收入

可支配收入直接体现城市居民的生活水平，是城市吸引力的重要指标之一。

2018年，具体到城市，京津冀区域除北京以外，其他城市的人均可支配收入整体低于长三角区域城市一大截。

特别是河北的重点城市，人均可支配收入仅为30000元/年左右，十分惨淡。超低的可支配收入就使得津冀两地接不住北京流出的人口，因为你的收入水平不够，试想谁会赚习惯了两三万的月收入，跑去津冀拿不到1万的月薪呢？

3、产业布局

京津冀城市群主要是“重工业+生产性服务业”的产业布局。而长三角城市群则以电子、汽车、现代金融等产业为核心。从产业结构看，长三角的产业层级更高。

综上，我们看出：京津冀城市群城镇规模等级呈现两极化，基本就是“一超带两弱”的情况，发展不平衡的情况非常明显。而长三角城市群城市层级结构则表现出“一超多强”，有六大城市跻身GDP万亿俱乐部，南京、杭州、合肥、苏锡常等都是具有一定体量的伙伴。

怪不得，好多人都说：“京津冀是北京和他的仆人们，长三角则是上海和他的小伙伴们。”

尽管带着津冀两个不争气的小弟，老大北京强势前进的步伐却依然是锐不可当。京津冀区域的上升空间还很大，而长三角地区面临的就是如何更好协同发展的问题。

两大城市群背后的房价逻辑

前面铺垫这么多，最后还是要谈回楼市。京津冀和长三角不仅是顶级的城市群，同样是房地产市场最为活跃、房价最高的区域。

但这两个区域在内部的房地产市场表现却有着不一样的逻辑：

京津冀：水满则溢

在京津冀这个圈子里，北京就像是个“抽水机”、是个“磁铁”，天津人、河北人都想在北京买房扎根。

所以，就呈现出一种“北京楼市火，则环京火，北京楼市哑火，则环京楼市崩盘”的局面。

这背后的原因就是我们上面提到的“城市结构不平衡”，北京太强了，相对于环京各城市都是云泥之别。环京地区缺少推动楼市的内生动力，他们只能依靠北京的外溢效应。当北京的房价不断飙高的时候，人们就会选择环京地区的价值洼地。

所以，京津冀楼市的核心动力就是北京。北京是京津冀的水龙头，北京大涨之后，第一受益区域就是北三县，因为离得近；然后是天津，2016年的那轮暴涨，大量的北京人和在京就业的人跑到天津买房，让天津的房价直线飙升。而且天津在2018年楼市没有崩，也仰赖了“海河英才”的落户计划吸纳了很多在北京就业的外地人。

而如今当北京冷的下来的时候，你就会看到，环京和天津的楼市都恢复了平静。因为他们在等北京恢复的那一天，只有北京恢复了，他们的楼市才有底气。

所以综合来看，京津冀的楼市逻辑就是“盯牢北京”。

长三角：众星拱月

与京津冀不同，在长三角区域，遍地都是百强县、明星城，在这里上海的外溢是非常无力的。因为苏州人民也能外溢、杭州人民也能外溢，直接把上海的外溢范围压缩得非常有限。

长三角地区的人民有非常强悍的购买力，强悍到就算棚改退潮，大部分县域还能维持10000-15000元/平的房价。

整个长三角楼市在过去的几年里呈现去一种去中心化的趋势，就算区域的绝对核心上海的房价出现了起伏，但是周边的各大城市都能出现独立行情。

就比如2015年，上海楼市率先开涨，但是涨得最凶的却是合肥和苏州。随着2017年上海楼市的逐渐冷却，杭州又扛过大旗，实现了区域热点的成功转移，南京也不断有自己的小热点出现，确立自己的独立地位。

长三角楼市的逻辑就是，上海依赖于长三角的居民财富，但是长三角各城市的楼市却并不依赖于上海。有其自身的内生性和稳定性，背后原因就是区域经济的相对平衡，每个城市的经济都撑得住、不靠人。只要有热点，就不愁没人接盘。

番外篇

明天（10月8日）开始，房贷利率将迎来大的变化，开始实施利率水平参照LPR来确定。

具体什么是LPR我就不在这里多说了，简单说这件事的意义——房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，以后新增贷款都要看LPR！

过去，基准利率上调或下调，第二年的房贷也就跟着变化，这样购房者就可以少还按揭。但新政策下，各家银行在发放房贷的时候，都要参照最近一个月的5年期LPR，然后加上自己的“点数”。这个“加点”，在整个贷款合同执行期内，是不变的。

在贷款的时候，银行就应该跟借款人协商好，以后调整利率的周期是多久，最短是1年，最长为合同期限。如果选择后者，则整个合同期内，不会调整利率。另外就是，目前已经在履行的贷款合同不受这个影响哈。

具体来说这件事还有个标志性的影响，就是宣告“全国范围内新发放首套个人住房贷款利率将不再有下浮优惠”，也就是没有房贷折扣了。因为所有的利率都要在LPR基础上加点，不能低于基准利率。

目前，5年期基准利率为4.9%。而消息称北京地区个人房贷挂靠LPR政策基本确定，首套房最低为LPR+55基点即5.40%，二套房最低位LPR+105基点即5.90%。这就明显搞过了现在执行的基准利率。所以，未来房贷利率整体都会是上浮的趋势，但各个城市会有不同的规定。