万科、保利、恒大、碧桂园，谁能活到最后！用数据看
写在前面：抛开资产负债和现金流，去说谁能活，都是耍流氓。
系列文章：
（一）看公司和选女婿一样
丈母娘选女婿时，除了看他的收入，更重要的是看家底。
丈母娘第一句话问：你一年赚多少钱？
这就是我们说的利润。
丈母娘第二句话问：你家里有多少钱？
这就是资产和负债。
丈母娘第三句话问：你现在手上有多少钱？
这就是现金流。
这三句话哪个最重要？
这得分时候。
当现金流充足，或者说能够搞到钱的时候。
资产负债和利润都不重要。
成立多年后，才盈利的京东和特斯拉，都是这种的典范。
只要它能融到钱，其他都可以是梦想和未来。
资本市场戏称，市梦率。
当现金流吃紧，或者非但融不到钱，债主还催着还钱时。
负债和利润都重要。
负债的高低决定了回旋的余地，利润的高低决定了自身的造血功能。
多年前的乐视网，是这种类型的标杆。
PPT可以造车，为梦想可以窒息。
（二）四家公司的资产和负债
四家公司，都有各自不同的风格。
万科：财务稳健，发展核心城市群住房。
保利：财务稳健，央企，主攻一二线城市。
恒大：财务激进，通过三四线城市，弯道超车。
碧桂园：财务中性，主攻三四线城市。
当前，信贷支持远离地产行业，
恒大也因为激进的扩张，产生了各种负面新闻。
先说第一个问题，它们都能存活吗？
答案是显而易见的，都能活。
只要看这4家公司的存货，都远大于有息负债。
地产公司的存货都是地皮和商品房，
作为中国经济和民生的压舱石，肯定不会出问题。
第二个问题，谁有生活上的压力。
结论肯定是恒大。
地产公司的经营压力，首先是短期债务和现金流。
万科、保利、碧桂园的货币资金，都远远覆盖短期借款。
货币资金是指可以随时变现的资金，也就是躺在账面上的钱。
而一年以上的长期借款，对于正常经营，影响有限。
按生活满意度顺位排序，万科>保利>碧桂园。
三者的总体负债，都在货币资金覆盖范围内。
但，恒大的长短期债务都远大于货币资金，
且短期债务尤其高。
所以最近搞出了2起闹剧，
广发银行申请冻结1.32亿资金，
邵阳住房与城乡建设局，因为资金账号问题，暂停恒大项目的网签。
这点钱，在恒大的资产中，连个水花都不算。
无非是表达出一种信心危机。
当然，恒大该强硬的强硬，该整改的整改。
干净利落地解决了问题，避免信任危机的蔓延。
恒大不怕来讨债，只怕集中来讨债，它需要时间换空间，逐步降低自己的负债和杠杆。
避免挤兑情况产生后，变卖优质资产。
（三）现金流
通过近5年的现金流量表，可以得出几个关键结论。
（一）18年万科提出活下去，非常具有前瞻性。
从融资活动看，万科和保利率先降杠杆，19年的融资净额为负。
借的钱要小于还的钱。
碧桂园也快速降低负债，净额从738亿降到253亿。
但是，恒大非但不降杠杆，逆势扩大了融资净额。
借的要比还得多得多。
当时埋下的苦果 ，在信贷收紧后，发酵了。
（二）18年之前，行业高速发展，房企高速扩张。
18年之前，四家房企的融资活动净额都为正。
恒大尤其激进，融资加杠杆，通过农村包围城市的战略，快速提升市场份额。
顺利实现弯道超车。
16年和17年，融资规模是其他三家的总和。
采用相同战略的碧桂园，相对稳妥很多。
而保利和万科，作为老牌巨头，在核心城市拥有优势，
依靠稳扎稳打的方式，平稳扩张。
（四）未来谁能活得更好
房地产企业，核心资源是土地。
未来几年如果没有充足的储备，
好似巧妇难为无米之炊。
在获取土地储备的同时，避免高价拿地，就是未来利润的保障。
地产三道红线和银行两道红线，
从资金的供给和需求上，对地产企业施加了紧箍咒。
当下，哪家房企的现金流最充足，
未来的发展一定更好。
从今年上半年的集中供地的拍卖情况看。
万科、保利、碧桂园依然领跑众多房企。
而恒大没有挤进前100名。
地产领域，强者恒强的格局，即将到来。
谁有钱，谁说了算。
最后，看一下长期的经营数据，哪家最稳健。
经营活动现金流净额，代表主营业务每年赚到多少真金白银。
这个数据常年平稳，并且为正值，可以判断其表现优异。
从近5年的跨度看，表现最好的无疑是万科。
碧桂园前几年表现相对好，这2年开始走弱。
保利的表现则和碧桂园相反，这也是两者战略定位差异所导致。
三四线城市在16年后的去库存阶段表现更为强势，
碧桂园在这个阶段受益。
最近两年，形势反转，受益方从碧桂园变成了保利。
恒大，恒大，起伏过大，长周期的表现相对最弱。
（五）结语
房地产黄金时代已经过去。
房地产白银时代也已经过去。
未来房地产（企业）的利润会逐渐向社会平均水平靠拢。
我们说的，是房地产企业的利润，不是聊房价。
当大浪淘沙过后，最后一定会有几个龙头跑出来。
它们需要几年的时间。
因为地产行业永远不会消亡。