凭空降下3万镑印花税! 英夫妇和孩子交换房产出意外结果
今天要来讲一个有趣的案例。
关于“房价”许多人应该都知道，现在不论是在伦敦还是其他地方，甚至是说在国内，房价涨的速度可以说是越来越快了；工资涨的速率基本远远赶不上房价。
也就是因为这样，许多的父母那辈经常都会尽力地帮助自己的孩子，让孩子们也能够早日有套自己的房子，甚至是在之后还愿意协助孩子换套更大的房子。
这一点不只对于中国的父母来说，现在许多英国的父母也都是这样的。
其实这种现象并不奇怪，因为英国尤其是伦敦地区的房子越来越贵了，年轻的一辈想要靠着自己的努力攒钱买房的话，其实很多时候还是比较困难的。
一对来自西南伦敦特维克纳姆（Twicken ham）的即将退休父母柯林（Colin Messenger）和玛丽安娜（Marianne Messenger），就在一次和家人们前往马耳他岛（Malta）的假期中突然萌生一个想法：“和女儿女婿一家交换房子住！”
他们的女儿阿米西娅（Amicia Novak）和女儿的丈夫丹（Dan Novak），因为生了个可爱的小宝宝，正式从二人世界晋升到三口之家，所以目前居住的房子不够住了，为了有更多的生活空间想要换到更大的房子。
可是现在伦敦的房价大家也是知道的，这对皆是30几岁的年轻夫妇阿米西娅和丹，在6年前买了他俩目前居住的两室公寓，这套公寓同样位于特维克纳姆地区，距离柯林和玛丽安娜的家非常近。
当时买下这套公寓的时候，其售价是285,000镑；现在6年过去了，它的市场价格已经来到了370,000。
从这个涨幅来看，这对年轻夫妻如果想要换到合适他们的更大房子，在这个地区恐怕很难找到符合他们预算的房子；可是他们又很想继续住在特维克纳姆，这是阿米西娅从小生长到大的地方，除了已经习惯而且有着浓厚情感之外，他们也可以和父母亲就近照顾。
↓下图左起为柯林，玛丽安娜，女儿阿米西娅，女婿丹和孙女安娜贝尔
而对于今年63岁的柯林和65岁的玛丽安娜来说，他俩孩子已经大了，不再需要那么多的空间还得提供孩子同住了，俩夫妻之后养老的话，已经不需要继续住在那么大的房子，所以他们其实也打算换间小一点的房子。
目前俩夫妻住的房子是在1984年买下的，当时买的时候房价是36,000镑，而现在其房价已经来到了680,000镑，足足涨了将近19倍。
而根据官方数据，英格兰东南部的房价，在过去10年间其平均涨幅更是高达了50%，也难怪现在年轻一代想要能够买套合适自己或家庭居住的房子会那么困难了。
由于柯林和玛丽安娜目前居住的房子是一栋有着4个房间的排房，再加上女儿一家和他俩的住房需求刚好互补了（一个想换大一点的，另一个想换小一点的），于是柯林觉得和女儿交换房子简直就是最佳的解决方案！
可是他们没有想到的是，他们这样一交换，居然牵涉到的是总共32,500镑的印花税（Stamp Duty）。
原来，柯林夫妇和女儿女婿交换房子，并不只是单纯交换居住的住宅而已，而是他们真的要连房产的“所有权”都交换的。
也就是说，原本属于女儿女婿的房子，将会转到柯林夫妇名下；而原本柯林夫妇拥有的那栋大房子，将会转到女儿女婿的名下。
可是双方像这样产权“交换”了之后，根据英国税局对于这方面的规定，一般来说，原本持有房价较低房产的那方（在这边也就是女儿女婿），需要根据交换到的更高房价房子的“市场价值”，支付相应的印花税。
在这边以阿米西娅和丹（女儿女婿）的例子来说，也就是他们需要根据柯林夫妇（父母亲）这栋房子现在的市场价值，也就是基于房价680,000镑来支付印花税。
这么计算下来，阿米西娅和丹就需要支付：
（680,000镑 - 125,000镑 - 125,000镑）＊5% + 125,000镑＊2% = 24,000镑
而对于柯林夫妇来说，因为他们交换到的房子低于原本他们持有房产的市场价值，所以根据英国税局对于这方面的规定，他们一般来说可以先减去这两者之间的差额，再把原有房价较高房产的“市场价值”减去“差额”，剩下的数值就是他们需要用以计算得缴交多少印花税的价值了。
也就是：先用680,000镑减去370,000镑，等于310,000镑（两套房子的市场价值“差额”）。
需要支付印花税金额为：680,000镑（原有房子价值）－310,000镑（差额）= 370,000镑
再基于370,000镑来计算需要支付的印花税费：
（370,000镑 - 125,000镑 - 125,000镑）＊5% + 125,000镑＊2%= 8,500镑
至于以上计算的相应税率可以直接对照下表↓
→ 印花税还不是唯一需要考虑的因素
事实上根据案件中这几位当事人的情况，由于柯林夫妇原有房产的价值大于女儿女婿的房子，所以这之间的差额是可以被视为父母亲“赠送”给女儿的礼物的。
也就是说310,000镑（差额）的“赠送”将会牵涉到“遗产税”。
不过由于柯林夫妇是共同持有该房产的，所以310,000镑可以被除以二，等于父亲和母亲各“赠送”了155,000镑的价值给他们的女儿。
根据目前英国税局对于遗产税（Inheritance Tax）的规定，如果父母亲在赠送给了子女之后的7年内过世的话，那么超过325,000镑价值之外的份额，就需要被课征“遗产税”。
所以按照目前的情况来看，假设柯林夫妇之后不幸在赠送后的7年内过世的话，女儿暂时是不会需要支付任何遗产税的。
只不过，这也表示如果之后柯林夫妇赠送给女儿更多或者真的之后留下更多遗产的话，就有可能会牵涉到支付遗产税了。
→ 那么像这样的情况，还有什么其他方法吗？
如果说他们不想因为交换房子而支付印花税的话，柯林夫妇也可以考虑直接把他们的房子送给女儿，但是不收女儿他们的房子（这里指不把房子转到他们名下）。
这样的话就可以视为他们把房产“赠送”给女儿而不是交换，因此不会从中衍生出印花税的支出。
只不过这么一来，同样地将有可能涉及到遗产税，如果柯林夫妇在房产赠送后的7年内去世的话，他们的女儿就有可能会需要支付遗产税。
当然还有一种情况，那就是柯林夫妇和女儿女婿之间直接交换“居住”而不要交换产权，也就是柯林夫妇直接住到女儿女婿房子；而女儿女婿也直接住到柯林夫妇房子，但房子的所有权不交换。
这样一来的话，在当下或许就不会衍生出相关税收。
可是同样需要注意的是，如果在这当中柯林夫妇不幸去世了而女儿继承了他们的房产的话，这在之后还是有可能会衍生出遗产税的。
所以总的来说通过这个例子我们可以知道，现在许多父母帮助孩子买房或获得房产，虽然可以发挥创意使用的方法越来越多，但也要注意不同情况下可能衍生出的相关税收。
当事人应该要根据自身的案例情况判断哪种方式会更适合自己的家庭。