权威解读｜工业（仓储）用地改造、商业办公项目用途变更相关政策
今天上午，市资源规划局召开新闻发布会，解读工业（仓储）用地改造、商业办公项目用途变更相关政策，以增进市民对新政策的了解，进一步规范存量工业（仓储）用地改造，加快化解商业办公库存，提高土地利用效率，补齐民生短板，激发片区活力，促进城市更新和高质量发展。
市资源规划局副局长陈勇主持发布会。
政策解读
经市政府研究同意，近日市资源规划局出台《厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法》《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》，明确了厦门市工业（仓储）用地改造、商业办公项目用途变更的具体意见和要求。
工业（仓储）用地改造政策划定改造政策区范围，可采取土地用途变更或建筑功能临时变更的方式，按市政府明确的规划用途进行改造，鼓励改造为教育、医疗、养老托幼、体育4类补民生短板项目，不得改造为商品住宅项目。
注：工业（仓储）用地改造政策区可按规定报市政府批准后进行调整。
商办变更其他产业政策适用于所有已批国有建设用地中含有商业、办公用途的项目（但办公项目需为厦府办〔2017〕234号文发布前取得工程规划许可的项目），采取土地用途变更的方式变更为商业、办公、餐饮、娱乐、其他商服等经营性用途，或教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途。或者，以建筑功能临时变更的方式变更为省级以上政府和政府部门发布的相关产业用地政策规定的体育、养老、文化创意、电子商务快递物流项目等的产业、行业，以及市政府确定的补民生短板项目和引导类产业项目。
商办变更租赁住房政策从建筑结构安全等方面考虑，在商办变更其他产业政策的基础上，进一步缩小政策适用范围，仅适用于以出让方式供地的商业、办公用途的项目。为了保障住宅小区的商业配套服务，住房项目配建的商业不得变更。
按照规定，土地用途变更的项目需报市政府批准同意后方可实施；建筑功能临时变更建筑功能临时变更的，原则上由项目所在区政府批准，但工业（仓储）用地改造为文创、商业、含有居住功能的养老的，商业办公项目变更为文创、含有居住功能的养老类的，及原用地以划拨或限制性出让方式供地的，需报市政府同意后方可实施。
记者问答
一
据了解，我市之前也有一些存量土地改造的政策，本次发布的政策跟原政策相比有哪些不同？
市资源规划局副局长黄铭典：本次发布的政策，是在总结我市原有“三旧”改造政策实施效果的基础上，进一步研究优化后制定的，相比旧政策，本次发布的新政策有以下特点：
01
新政策适用范围更广，包含了工业（仓储）、商业、办公这三类我市主要的存量用地的改造，旧政策主要针对工业（仓储）用地。
02
新政策注重民生优先，变更后的用途聚焦租赁住房和教育、医疗、养老、体育等补民生短板项目；旧政策主要集中在商业、办公、酒店等经营性用途。
03
新政策坚持三个从严，即改为含有居住功能的从严、土地用途变更的从严、从低地价改为高地价的从严。
04
新政策推进分级审议，部分建筑功能临时变更项目由属地区政府批准后即可实施。
05
新政策强化监管要求，分类施策，分别从整体产权、转让、股权变更限制、全链条监管、租赁住房的出租监管等方面明确监管要求。
二
存量土地盘活改造是否只能由原土地使用权人实施？
市资源规划局副局长黄铭典：本次发布的政策，主要是规范原土地使用权人申请自行改造的审批管理，要求申请人与土地使用权人一致。但除了土地使用权人自行改造外，也可以其他方式进行改造。
01
交由政府收储后重新招拍挂出让，宗地内建筑物确有保留价值的，可连同土地使用权一起出让，交由新土地使用权人处置。
02
工业（仓储）用地改造的，原土地使用权人还可通过联营、入股、转让等多种方式对土地进行改造；相邻多宗地块涉及多个土地使用权人的，可以通过协商收购、合作入股等方式申请集中改造。
三
土地用途变更和建筑功能临时变更有何区别？
市资源规划局自然资源所有者权益与开发利用处处长王宇成：
本组图片 张朝志摄
一是登记的土地用途不一样。土地用途变更的，在剩余土地使用年限内，土地用途和规划条件变成新的用途，办理产权变更，今后因城市建设需要征收或收储的，按新用途补偿；建筑功能临时变更的，保持原土地用途不变，不办理建筑功能变更登记，今后因城市建设需要征收或收储的，按原用途补偿。
二是变更期限不一样。土地用途变更的，剩余土地使用年限一次性全部变更；建筑功能临时变更的，一次批准的有效期为5年。
三是补缴地价标准不一样。土地用途变更的，需补足剩余年限的新用途的土地市场评估价（或新用途的土地市场评估价与项目所在基准地价区域最近一年公开出让的最高成交价中的高者）；建筑功能临时变更的，按新旧用途基准地价修正值的1.2倍一次性缴交5年的土地年租金，符合政策规定的可免交。
四是申请条件不一样。商业办公项目申请土地用途变更的，已建、在建、未建项目都可以；而申请建筑功能临时变更的，要求项目已经竣工验收。
四
所有的商业办公项目都可以申请变更吗？
市资源规划局自然资源所有者权益与开发利用处处长王宇成：存在以下几种情形的商业办公项目不得变更：
01
政策中设置了负面清单，应依法征收或收回土地的、申请人处于法院认定“失信被执行人”的、已纳入收储计划的、原用地按总部办公政策供地的、存在其他依法不予变更情形的等五种情形不得变更；
02
未在厦府办〔2017〕234号文发布前取得工程规划许可的办公项目不得变更；
03
住房项目配建的商业不得变更为租赁住房；
04
申请建筑功能临时变更的，项目尚未竣工验收的，或未取得行业主管部门书面同意意见的，不得变更。
信息源
机关党委、自然资源所有者权益与开发利用处
厦门市自然资源和规划局
厦门晚报社
联合出品