同村村民的房屋买卖，一定是有效的吗？还真不一定！

我们都知道，农村的宅基地以及在宅基地上建造的房屋跟城市里的房子有着很大的区别。农村的宅基地属于集体土地，而我们城市中房屋所占用的土地都是国有土地。

在不同属性土地上建造的房屋，当然也是有很大区别的。咱们国家农村的宅基地可以理解为具有一定“福利”性质的。宅基地的产生本是为了解决农村村民的住房问题。因此，宅基地只能由本集体组织成员申请、使用。

所以，近些年通过大量的司法案例，城市居民与农村村民签订的房屋买卖合同是会被认定无效的。城里人到农村买房子这种行为在司法实践中是被禁止的。

那新的问题来了，同村村民之间签订房屋买卖合同，进行房屋买卖，合法吗？同村村民之间的房屋买卖就一定是有效吗？

让我们从一个案例说起：

同住A村的张大爷和李大爷是邻居，因张大爷长期跟随子女在城里生活，便将自己的房子出卖给李大爷；后A村遇到征地拆迁，拆迁利益已经远高于卖房价款，所以张大爷将李大爷告上法庭，认为李大爷已经有了一块儿宅基地，再次购买的行为是无效的，请求法院确认自己与李大爷的房屋买卖合同无效，由自己参与拆迁安置补偿。

【判断合同效力，须以法律规定为依据】

根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

具体到张大爷与李大爷的买卖合同案件中，签订房屋买卖合同是两人的真实合意，也并不存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形，值得探讨和引发争议的往往是第五十二条第四项，即合同是否违反法律的强制性规定。

【判断合同效力的关键--正确理解“一户一宅”】

2020年《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

案例中，李大爷已经有一块宅基地，购买张大爷的房屋必然导致其对两块儿宅基地的占有和使用；这样一来，房屋买卖合同会不会因违反《土地管理法》的规定而无效呢？

观点一：《土地管理法》规定的“一户一宅”是效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。

观点二：《土地管理法》规定的“一户一宅”是管理性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。

【裁判标准不统一，类案异判引争议】

采纳观点一的案例：

重庆市高级人民法院在（2018）渝民申1573号民事裁定书中认定“一户一宅”属效力性强制性规定；河南省高级人民法院在（2019）豫行终536号行政判决书认定“一户一宅”属效力性强制性规定。

采纳观点二的案例：

（2020）浙民申2438号民事判决指出，虽然土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但该规定是针对农村村民建房审批所作的规定而非针对宅基地买卖行为，属于管理性强制规定，目前我国现行的法律、行政法规并没有禁止同一村集体经济组织成员之间通过买卖的方式获得除建房审批以外的宅基地进行流转，

笔者认为，从维护交易秩序、保障交易公平的角度，应该将“一户一宅”认定为管理性规定，进而认定同村村民之间的房屋买卖合同有效，以保障买受人的合法权益。

来源：北京中复律师事务所