石湾望江靓地低价成交,比张槎还低是什么梗？
成交面积261.2万㎡，环比上涨23.8%；
成交金额584.14亿元，环比大涨48.6%；
要说到2020上半年佛山的土拍市场，可谓是风风火火，神仙打架。
今年上半年，佛山约共有18宗地块楼面价破万，这18宗热门地块主要集中在禅城、南海、顺德，可见回归中心城区成大趋势。
其中佛山中心禅城区，截止今天，禅城2020年已经出让了8宗地块，其中石湾三宗、南庄三宗，祖庙和张槎各一宗。
由上表我们不难发现，石湾今天拍的望江地，楼面价是石湾出让的三宗地块里面最低的，价差竟达到5000元/㎡。
而上个月出让的张槎海伦堡地块，楼面价也比今天的石湾地块高些。
为什么石湾这块望江地块会出现比张槎地块还便宜的情况呢？
先来看看今天石湾地块的出让情况，今天，石湾超11万㎡的望江地块被保利华南以总价32.5亿元拿下，扣除配套（幼儿园+农贸市场），折合楼面价约10248元/㎡。
8宗地块里，这宗地块是面积最大也是总价最高的。
地块是保利今年在佛山的首次拿地，该地块位于紫薇花园南侧，靠近东平湖，距离在建中的佛山地铁2号线沙岗站直线距离仅仅1.5KM。
再来回顾上个月的张槎海伦堡地块，6月28日，经过3个钟头的激烈鏖战，海伦堡最终以总价9.83亿元，楼面价11842元/㎡的价格竞得张槎望江地块。
这是海伦堡在禅城拍下的首宗地块。
该宗地位于东平河西侧，可直望东平河一线景观。
地块属于禅西板块，与绿岛湖板块隔江相望，周边有佛山市第四中学、王借岗森林公园、绿岛广场、智慧新城等配套。
图源：广东粤湾数据研究院
交通方面，宗地毗邻季华北路、季华二路等主干道，还靠近在建中的季华二桥。
周边还有建设中佛山地铁2号线及规划中佛山地铁4号线的换乘站莲塘站，可快速通达广佛。
而该宗地块也是刷新了张槎地价。
同样是望江地块，同样是附近规划有地铁。
距离市中心更近的石湾保利地块楼面价为什么会比距离市中心更远的张槎海伦堡地块低呢？
细细梳理，不难发现：
保利石湾地块
1、周边有低地价大体量的项目在售，虽然该项目已经开发超十年，土地综合成本要叠加上地融资成本，但地块优势会下降；
2、交通出行便利度适中，有私家车或更好！虽据该宗地块规划条件图，广州地铁28号线或将从保利石湾地块南侧经过，但毕竟仅仅停留在讨论阶段？
3、地块总价较高，仅吸引了2家房企争夺，导致开拍半小时就成交；
4、目前周边陶瓷建材卫浴产业集中，城市面貌一般，教育资源多集中在地块北侧1.5公里外，生活配套有待完善。
海伦堡石张槎地块
1、虽距离市中心比石湾稍远一些，但将有地铁2号线通车加持；
2、地块与绿岛湖仅仅一桥之隔，未来可享受绿岛湖片区发展利好，周边楼盘均已交付，人居氛围渐浓；
3、地块总价低，吸引了6家房企参拍，鏖战了3个小时，可见开发商拿地的积极性高，看好片区的未来发展；
4、地块东侧季华二桥已经动工，未来出行将会更加便利，跨桥享受绿岛湖配套；
5、地块周边已经有佛山四中、王借岗森林公园、东平河等教育、自然景观资源，生活配套日渐完善。
针对今天成交的保利石湾地块，粤湾数据研究院认为:
▲地块体量大，高起拍总价：由于地块体量超30万㎡，且起拍总价已高达31.5亿元，对房企资金、实力要求较高，因此本次土拍仅吸引2家房企参拍，分别为保利华南、招商。
▲可望江，城市面貌有待改善：地块位于禅城石湾西片区，临近东平河，曾以陶瓷生产、批发作为支柱产业，近年积极腾笼换鸟，进行产业升级，北部片的陶谷小镇已具规模。然而，目前地块所处的南部片仍是多为陶瓷批发、物流中心，整体城市面貌落后。
▲生活配套集中分布在片区北部：在建佛山地铁2号线沙岗站，大型商业（南风古灶）、医疗（禅城区中心医院），以及教育资源多集中分布在距离地块往北1.5公里以外。
▲近年新房供应奇缺，2大纯新盘扎堆第3季度首推：地块周边近年少有新建住宅小区，多为老旧小区。纯新盘星禅宝丰府、佳兆业悦峰均在7月开放销售中心，其中后者最快月底首推，或将成为片区价格风向标。
佛山中原研究中心认为:
总得来说，张槎海伦堡地块体量较小，但配套和区位优势较为明显，石湾保利地块体量大，但配套目前较弱，你更看好那个项目呢？