中弘股份“断臂求生”：14亿脱手海南如意岛项目，佳兆业当接盘侠
7月11日晚间，中弘股份公告称，公司拟作价14亿元向海南罗胜特投资有限公司（以下简称“罗胜特投资”）出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司（以下称“如意岛公司”）100%股权。
公告称，此次中弘股份出售资产的目的是为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金。
事实上，中弘股份控股股东中弘集团6月28日与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签订的《股权转让框架性协议》中就指明，股权转让是否顺利将建立在中弘集团持有的中弘股份不再存在股份查封、股权质押等过户障碍的先决条件之上。
鉴于中弘股份身负“滚雪球般”的逾期债务，多处资产已被冻结，此次出售海南如意岛项目或是不得不为的“下下策”，毕竟，在2017年年报中，中弘股份还“洋洋自得”于其海南如意岛项目的土地储备。
值得注意的是，“接盘侠”罗胜特投资背后有5个股东，其中，深圳市豪熙投资有限公司、超旭置业（深圳）有限公司合计持有40%股权，而上述两位股东由佳兆业集团控股有限公司间接控制。
其实，中弘集团实控人王永红对海南的执念由来已久，这也让其不惜冒着“凌驾公司内部控制之上”的风险，在不告知、不讨论、不审批的情况下就出资收购海南的土地和相关资产。
此次转让的如意岛项目于2012年被如意岛公司收入囊中，项目共分三期，通过填海和人工造岛进行旅游度假开发。
如意岛公司虽已取得了22个海域使用权证，海域证对应使用面积为408.12万平方米，但在摘获如意岛项目后的6年时间里，中弘股份仅完成一期248万平方米的填海工程，且正在申请把海域使用权更换为土地使用权的相关手续；二期138万平方米还剩余约13.33万平方米未完成；而三期330万平方米尚未取得海域使用权证。
事实上，因环保督察、项目开发资金等问题，如意岛项目填海工程自2017年8月开始停工。同时，自2018年1月5日起，海口市海洋和渔业局对包括如意岛项目在内的辖区所有的填围海项目实施“双暂停”（暂停施工、暂停营业）。种种因素聚集到一起，导致如意岛项目至今未恢复施工。
或受王永红一贯激进风格的影响，如意岛公司于2016年5月1日至2016年6月14日，在未取得海域使用权的情况下，擅自在如意岛项目三期工程建设中进行填海，占用海域面积3.2321公顷。
但显然，此番孤注一掷并未得到“好果子”吃：中弘股份在2018年5月30日公告称，海口市海洋和渔业局责令如意岛公司退还非法占用的海域、恢复海域原状，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金11倍的罚款，即3733.08万元的行政处罚。
这对于2017年亏损20多亿元的中弘股份而言，无疑是“雪上加霜”。
面对这张罚单，中弘股份显得有些“委屈”。中弘股份称，从2014年起，公司一直在向海南省人民政府申报如意岛项目三期海域使用权的审批办证工作，但一直没有完成审批。为了保护如意岛项目一期和二期已填海域不被海浪破坏，公司这才对如意岛项目三期相关海域进行了围堰施工等。
值得注意的是，中弘股份不仅“静悄悄”违规开发，在信息披露方面，也有些“深藏不露”，于2017年缴纳的罚款过了近半年才“昭告天下”。
伴随着如意岛项目停工的是如意岛公司的亏损、项目现金“只进不出”。
截至2017年底，如意岛公司的营业收入为0元，净利润亏损4995.4万元，经营活动产生的现金流量净额为-45.67亿元。
截至2018年4月30日，如意岛公司的营业收入也为0元，净利润亏损7166.2万元，经营活动产生的现金流量净额分别为-193.4万元。
除盈利前景不明外，截至2018年4月30日，如意岛公司资产总额为89.81亿元，而负债总额达86.17亿元。其中，长期借款56亿元，应付利息1.64亿元，专项应付款 22.25 亿元，应付账款4.75亿元。
上述56亿元的长期借款主要来自于中弘股份参与设立的青岛中商研如意岛投资中心（以下简称“青岛中商研”）。
2017年9月，中弘股份通过旗下全资子公司北京弘轩鼎成房地产开发有限公司实缴出资15亿元，作为劣后级有限合伙人，与中商研（北京）基金管理有限公司和渤海汇金证券资产管理有限公司共同设立青岛中商研。一个月之后，青岛中商研作为委托人，北京银行作为受托人，向如意岛公司发放总额60亿元的委托贷款，用于归还负债和如意岛跨海大桥项目建设。截至2018年4月30日，该笔借款本息余额为57.76亿元。
对于罗胜特投资来说，即使如意岛项目是个“香饽饽”，但86亿元的巨额债务也会使得该项目的吸引力大打折扣。因此，此次交易设置了不少前置条件。
公告显示，与罗胜特投资签署如意岛转让协议之日起30日内，中弘股份需协调如意岛公司向北京中弘弘毅投资有限公司（中弘股份子公司）应收的32.52亿元与应付中弘股份的专项应付款 22.25 亿元进行抵销，该抵销完成后如意岛公司应收北京中弘弘毅投资有限公司10.27 亿元。
其次，截至2018年6月20日，中弘股份向北京银行借款的18.35亿元本息余额中，不超过18亿元的贷款可转移给如意岛公司，其余超过部分由中弘股份自行承担。
此外，协议规定，中弘股份需协调北京弘轩鼎成房地产开发有限公司以 15 亿元对价，将其在青岛中商研中的15亿元劣后级权益转让给如意岛公司。
事实上，本次股权转让涉及的债权债务相互冲抵后，中弘股份应付如意岛公司13.27亿元，而罗胜特投资有权在应付的14亿元转让标的对价款中扣减这一部分款项。
换言之，如前置条件均被满足，罗胜特投资仅需向中弘股份支付7300万元就可获得如意岛项目。
如此来看，罗胜特投资或捡了个“便宜”，但其接过的如意岛公司依旧背着74.61亿元的债务。而罗胜特投资背后的佳兆业2017年刚刚扭亏为盈。此前，佳兆业在2015年、2016年的净利润分别亏损12.54亿元和3.48亿元。
值得注意的是，公开数据显示，佳兆业2017年度资产负债率为85.94%，短期借款221.73亿元，长期借款890亿元。仅从负债压力来看，海南岛项目对其而言更像是一块“烫手山芋”。
从中弘股份角度来看，出让如意岛项目后，将会带来资金7300万元，投资收益 103058.41万元。但面对41.13亿元的逾期债务，此番“拆东墙补西墙”的作用有多大还未可知。