年底供地潮来临,房企拿地两极分化

图片来源:图虫创意

临近年末,土地市场再次迎来周期性“供地潮”。自11月以来,超百亿级的土拍在杭州、广州、北京、苏州、南京等多个城市频频出现。

上海易居房地产研究院统计数据显示,11月,40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米,环比增长18.8%,同比增长12.2%土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%。

也就是说,这一个月中,平均每3天就有2.2个百亿级土拍出现。这对于部分土地储备并不充裕,或仍打算采取激进扩张策略的房企而言,无疑是一场饕餮盛宴。

长江证券一位资深分析师向《国际金融报》记者表示,今年中央重点强调,不以房地产作为短期经济刺激手段,因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下,各地方政府财政压力不小。为完成供地计划,年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升,短期内房企可供选择的地块增多。

不过,土地成交面积和收入大增,并不代表土拍市场升温

易居研究院研究员王若辰分析称,一线城市中,仅深圳土地溢价率相对较高,为16%,这与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%,上海和广州均为0%,整体仍处于较严厉的调控状态下。

近4成房企11月未拿地

克而瑞数据显示,今年前11月,碧桂园以3143.7亿元的拿地金额高居榜首。拿地金额超1000亿元的房企,除碧桂园外,还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售TOP 100房企前11月共新增货值8.8万亿元,超过同期销售金额的20%。

不过,由于行业集中度进一步提升,TOP 100房企土储货值的增加也并非所有房企的态度。

根据克而瑞统计,销售TOP 10房企新增货值集中度接近6成,前30强房企几乎包揽了7成土地。与集中度不断攀升相对应的是,各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑,尤其是下半年,面对融资压力和强调控,房企销售增速进一步放缓,谨慎投资已经成为多数房企的共识。

在这样的大背景下,百强房企中,超过半数新增土储的楼面价较2017年有所下降,TOP 10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨,而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响,却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。

此外,值得注意的是,继10月近3成百强房企未拿地后,11月未拿地房企数量进一步增至近4成。不过,未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多

“中小房企的生存空间不容乐观,市场调整下,这些企业将面临新一轮洗牌,不但规模增长缺乏动力,也很有可能被市场淘汰出局。”一名中型房企高管向《国际金融报》记者表示,中小房企如今的困境主要来源于融资,渠道受限、成本又高,它们很难依靠自有资金进行周转,而大房企就不存在这些问题,雪球越滚越大,所以中小房企、特别是民营企业越来越少地活跃在土拍市场,只能不断谋求转型。

不过,《国际金融报》记者发现,11月未拿地房企中除了中小房企,也不乏金茂、远洋、首创等五十强房企。这些房企不拿地,除了因为放缓投资节奏,更多的底气源于自身土储充足。

例如金茂,其前11月销售金额约1100亿元,而前10月新增土储货值就已高达1056亿元,且按照现在的去化速度测算,其总土储足够未来3.9年使用。同样,福晟、首创等房企的总土储去化周期也都在4年以上。

国企积极补仓

需要指出的是,在年底供地潮来临之际,除了部分因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外,同样有不少房企仍然活跃在土拍市场,积极补仓。

一位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称,房企的大格局已经基本稳定,强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间,今年的供地潮就是一个机会。“想要逆势调整布局的房企,在现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期,尤其是合肥、武汉、青岛等热门二线城市都是这些房企争夺的对象”。

《国际金融报》记者发现,自11月以来,积极补仓的房企中,大部分为大型国企。

例如12月5日,广州100亿元出让3宗住宅用地,被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中,广钢地块是当天土拍的重头戏,其竞价超1小时举牌45次,最终被保利以26.17亿元拿下,折合楼面价33840元/平方米,溢价率20.21%。而与保利争夺最为凶猛的正是中海地产。

同日,北京丰台亦有一宗地块出让,但由于去化困难、强调控等原因,北京的土拍市场相较其他热门城市显得尤为冷清。即便该地块开出“不限价”的丰厚条件,最终也仅有首开、保利联合体与金茂两家参与竞价,最终被前者以26亿元底价摘得。

更有甚者,11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,最终6宗地块均未达到最高限价,其中一幅因无人举牌而流拍,五宗宅地总成交金额为127.51亿元,且竞得者均为央企和国企。

对比来看,就在5个月之前,深圳也曾同日推出5宗住宅用地,当时参与竞拍的民企和国企共有75家之多。而5个月后,参与竞拍的竟只剩下十余家“国家队”开发商。

此外,从11月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决,如万科、中海、绿地、华润四家仅11月的拿地金额就都超过100亿元,且拿地销售比均高于0.4,远超行业平均水平。

有分析人士向《国际金融报》记者分析称,其实民营房企并非全部采取收缩战略,只不过在资金有限的情况下,民企更倾向于招拍挂以外的方式,例如收并购、城市更新等,即便公开竞价,也大都集中在大湾区等少数热门地区。相比之下,国企最大的优势就是融资成本低、渠道广,当然不必“挑食”,而少了部分民企的竞争,对于国企来说也是一个快速扩张的契机

记者 张志峰

编辑 沈玉洁

(0)

相关推荐

  • 这场土拍,华润金茂万科保利等大房企赢了的背后

    ●●●1●●● 就在今天,关注度极高的郑州首次集中供地土拍启幕,这次郑州共出让49宗土地,总面积约3396亩,总起拍价达373.68亿元!这次土拍有几个看点: 1.单日土拍面积.总价都是史上最高,很多 ...

  • 周三企业说 | 近期还有哪些房企在拿地?

    全文共1507字,阅读大约需要4分钟. 目前,在政策调控常态化.融资渠道收紧等多方面因素影响下,房企投资态度更趋谨慎."促回款.稳现金"成为共识.三季度以来,多数房企的拿地销售比下 ...

  • 周三企业说 | 地王到底给谁抢了?

    2016年是名符其实的"地王年"! 2016年以来多城市土地市场频频拍出"地王",可以说2016年是名符其实的"地王年",这一轮的地王现象主 ...

  • 谁能冲击碧桂园在广西的霸主地位?

    本文共2381字,阅读大约需要8分钟. 2019年8月26日,国务院印发6个新设自贸试验区的总体方案,其中广西自贸区以"南宁-钦州-崇左"为金三角区域,主要打造为面向东盟的金融开放 ...

  • 地产终极集中度,或有5家房企破万亿

    综合竞争力是下半场必须课 但规模也是要涨的! 未来或有5家房企破万亿 头部还有10年黄金期 地产30强战略评论员 文|潘永堂 大周末的,老潘谈点刺激的. 虽然都说规模不重要,行业下半场了,但客观吧,未 ...

  • 融创中国,不只是缺个好公关

    原创:一号地产 作者:      海哥     一号说:     公关做得好,生意没烦恼 日前,"上海普陀"微信公众号发布了一则消息,针对该区此前土拍地块高溢价成交的情况,普陀区政 ...

  • 二线城市系列丨石家庄楼市:品牌房企的红利围剿

    本文共3579字,阅读大约需要12分钟. 石家庄,河北省省会,京津冀城市群中心城市,国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放城市,中国铁路运输的主要枢纽之一.   作为一座被"火车拉来的城市 ...

  • 困难了开发商!融资越来越难,行业洗牌、末端市场就会成本转嫁?

    艳姐说 近期大部分资金已经被严令禁止进入房地产领域,融资渠道越来越少,而开发商规模效应对资金的需求依然旺盛. 不但渠道窄了  资金成本也高了.实际情况就是很多机构不批了. 困难了,开发商互杀一阵然后末 ...

  • 房企断臂求生,也是另类活法?

    艳姐说 近期,地产人的日子可以说是很不好过,市场紧缩下各大房企纷纷走在了冻编.裁员的路上以优化企业结构节约人力成本.也让各位地产人感受到阵阵寒意. 在各个地产业内圈里面,昨天某房企上海公司裁员50%的 ...

  • 强者恒强格局未变,千亿阵营后续储备充足

    昨天克而瑞研究中心发布了<2018年中国房企总土储货值TOP100>的排行榜,实际上也是房企发展潜力和综合实力的一次比拼.毕竟企业的总土储不仅代表了未来发展的潜力性和空间性,也在一定程度上 ...

  • 市场说 | 土地市场回暖快,未来投资仍需谨慎

    昨天谈完3月市场迎来"小阳春",今天再来聊聊土地市场.近两个月土地市场迎来了一波拿地热潮,溢价率.竞拍轮数均有大幅提升,整体有所回暖. 从一季度房企拿地表现来看,货值超百亿的房企数 ...

  • 新增货值Top100...还是央企香

    今天克尔瑞发布了典型房企2020年1-2月新增土地货值排行,发现了几个非常有意思的点,瞎鸡儿说一下. 新增土地货值的意思就是拿了一块地,造了一些房,等到2年左右的开发周期后可以卖卖这么多的钱...铁打 ...

  • “联合拿地”背后的利益链

    本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳.林振兴.张文静 ,原文标题:<土拍CP利益链> "不好意思,我有些分心了."邓宗(化名 ...

  • 京津冀TOP50房企竞争格局:超七成进京、天津必争、河北溢价走高

    本文共2751字,阅读大约需要9分钟. 近年来,随着雄安新区规划.北京城市南部发展计划持续颁布,北京与天津.河北联动变得更加紧密的同时,三地协同也再次迈上新的台阶. 在这其中,北京市场主要由当地国企与 ...

  • “两集中”新政直击高地价软肋

    来源:中国证券报 5月11日,北京首批集中出让土地竞拍落下帷幕.首批集中出让30宗地块,共吸引200余家房企参与.多宗地块达到最高限价后,转入竞高标准建设方案阶段,竞标最终结果需要10个工作日后才见分 ...

  • 房企土储半年报n个意外点:地方国企或更加有为?明星职业经理人加持下某房企的逆天修行!

    艳姐说 时光流转到6月,集中供地已经临近尾声.加之克而瑞近期的一份1-5月房企新增货值榜单的出炉,引发业界对于半年下来,各大房企土储情况的兴趣. 克而瑞1-5月房企新增货值榜 虽然距离新增货值榜发布已 ...

  • 周三企业说|年中在即,销售争先,拿地加速

    要闻速看 6月27日消息,上海市公积金管理中心今日宣布,上海自7月1日起调整住房公积金缴存基数.最新住房公积金缴存额上限为2732元,下限为306元. 点评:水涨船高 6月27日消息,香港行政长官梁振 ...

  • 集中抢地背后:大房企有钱花不出去,小房企不赚钱也要抢

    ©读懂财经·金融地产组原创/出品 作者 | 郑鹏超 编辑 | 武亚玲 梦想总是很丰满,现实往往很骨感. 从4月以来完成首次集中供地出让的广州.重庆.无锡.杭州等城市来看,我们对集中土拍的幻想破灭了: ...

  • 15城土拍鏖战,收入超7000亿!谁才是最大赢家?

    到五月底,22个重点城市中,有15城已经完成首轮集中供地,卖地金额超过7000亿. 原本以为控地价.控资金,能够起到调控结果,没想到大家抢得更凶. 有房企拿地拿到手软,有的房企忙碌了几个月颗粒无收. ...

  • TOP10房企总土储对比分析,投资策略发生改变

    " 过去一年,销售百强房企总货值规模已经达到42万亿,其中10强房企的总土储货值高达18万亿,占百强总货值的4成以上,规模房企的土储断层优势越来越明显. 但同时,在市场波段调整时期,龙头企业 ...

  • 1万亿,是房企的规模极限吗?

    中国房企规模的"顶",在哪里? 文\潘永堂 行业的天花板在哪? 企业的天花板又在哪? 房企还有空间冲万亿,破万亿吗? 均好时代,地产圈"冲规模论",是否休已? ...

  • 每日昱言丨一二线城市掀起供地潮,北京商住房交易陷入冰点

    直击地产圈最新动态,点评行业内重要资讯  要 闻 解 读  一二线城市掀起供地潮,二线城市住宅用地成交活跃 经济参考报消息,3月份以来,一二线城市掀起一波供地潮,尤其是二线城市住宅用地成交活跃.统计数 ...

  • 清原泉聚落建设回顾及总结:家园建设花销篇

    许多夏友询问我关于家园建设的花销问题,特别是种植植物的花销,所以我整理了我们清原泉聚落示范园的基本花销明细,同时还会向大家介绍其他家园的大致花销以供有意愿或计划建设祖传家园的夏友参考. 一.地租: 聚 ...