绿建解析及成本增量分析
绿建即绿色建筑，在我们的地产开发项目中出现的频率越来越高，不仅是做为一种政策要求，很多开发商已经把绿建的概念转化成自身产品的竞争力
那绿色建筑到底是什么？会带来哪些成本增量呢？
本文将详细的给大家讲解绿色建筑的知识以及带来的成本增量
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什么是绿色建筑
提起“绿色建筑”，你会想到什么？
是绿植环绕、屋顶的森森绿意，是建材使用木材先于砖瓦，还是人工智能、自动感应节能的新兴科技？
近几年来，“绿色建筑”好像悄然间成为了一个时髦的词汇——这厢也许刚在新闻里听到城市政府“大力扶持绿色建筑、促进低碳健康发展”，那厢可能就路遇某个写字楼大堂里醒目的“LEED”认证标识。
1. 绿色建筑的发展
在现代建筑的范畴内，最初对于所谓“绿色建筑”的探索旨在提升建筑效率、增加建筑舒适度。
自上世纪30年代起，钢架、空调、反光玻璃等诸多新兴技术的兴起使得建筑以更为灵活的方式为用户提供服务，且最大程度地满足了人们对于建筑舒适度的追求。
1932年建成的洛克菲勒中心便安装了活动窗，并建成了空中花园，以提供优质的建筑用户体验。这也可以视为绿建的萌芽。
真正推动“绿色建筑”概念发展的是70年代的石油危机，其时石油价格飙升，人们猛然意识到节能建筑所能创造的巨大经济价值，而经济价值总会是各种进步的最强推动力。
另外一个推动力就是“气候变化”，1993的《芝加哥宣言》，强调了建筑领域对环境与社会应有的关注。节能减排、水文处理、绿色材料，这些如今“绿色建筑”的核心多是为实现这环境价值而设的。
总的来说，“绿色建筑”概念的出现不是一蹴而就的，而是人们通过大量的实践慢慢形成的，最大的助力是经济和环保
2. 绿建的概念
绿色建筑是“在建筑的全寿命周期内，最大限度地节省资源(节能、节地、节水、节材)，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。”——中国国家标准《绿色建筑评价标准(GB/T50378)》
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绿色建筑的内涵
绿色建筑就是“高能效”、“低排放”的能源效益，而且很多开发商也以“低碳减排”作为绿色建筑的亮点和卖点
“绿色建筑”需要符合如下几个特征：
1. 环境影响
绿色建筑一方面强调与自然环境的契合，同时也要关注人文环境的便利
自然环境是指要确保建筑项目对于周遭环境、土地不会产生破坏，而人文环境则指对于土地资源的合理利用，以及相对周围建筑环境的交通便利度。
2. 节能
一方面是采用绿色建筑材料、加强用水管理由此可以带来环境收益
另一方面节能电器和能源管理则是会真真切切地减少了用电费用，创造经济收益。
具体实施方法有空间整合设计、楼宇自控系统、可再生能源实践、高能效电器使用等等。
3. 减排
建筑用水的先进性主要表现在节水（减少用量）、提高用水效率和废水处理与再生水三个方面。
一般室外用水即强调合理灌溉与室外景观绿植的选择，比如本地物种更具有适应性、耗水量较低，而室内则着眼洁具、家电等的选择，突出其用水效率。归根结底仍是探索如何最高效地合理利用水资源。
4. 建材选择
建材选择应因地制宜地选择高性能、环境友好的建材；
同时要考虑废弃物的回收，讲究合理的再利用以降低资源消耗。
5. 室内环境
这里的室内环境指的是人们在建筑室内所感受到的环境舒适度，包括通风、照明、空气质量、温度控制、声学设计等。比起选址、能源、水等方面更多强调“对外”环境价值，对于室内环境的关注则将重点放在了建筑的使用者身上，以新兴科技和人文设计创造最佳的用户体验，比如低挥发性材料，自然采光，或是热舒适度设计。
以上几个特征可概括为“四节一环保”：节能、节地、节水、节材以及环境保护。
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绿色建筑认证体系/有得管理分享汇
目前国内常见的绿色建筑认证体系有“美国绿色建筑认证体系”（LEED）、“英国绿色建筑认证体系”（BREEAM）以及“中国绿色建筑认证评估体系”
1. 美国绿色建筑认证体系（LEED）
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design 能源与环境设计先锋）是一个绿色建筑评价体系,由美国绿色建筑委员会建立并于2000年开始推行。
宗旨：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。
目的：规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。
LEED绿色建筑认证分为四个级别，认证级、银级、金级和白金级
针对不同的建筑类型，LEED有不同的评估体系
国内写字楼做LEED认证的较多，也是很多写字楼彰显品质的手段之一
认证实施流程为：
2. 英国绿色建筑认证（BREEAM）
英国建筑研究院环境评估方法（英文名称：BREEAM - Building Research Establishment Environmental Assessment Method）被称为英国建筑研究院绿色建筑评估体系。始创于1990年的BREEAM是世界上第一个，也是全球最广泛使用的绿色建筑评估方法之一
值得一提的是美国的LEED标准是在BREEAM的基础上进行开发的
3. 中国绿色建筑评估体系
3.1 绿色建筑的主要标准及文件
《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2018）
《绿色建筑评价技术细则》
《绿色施工导则》
《绿色建筑评价标识实施细则（试行修订）》
《绿色建筑评价技术细则补充说明（规划设计部分）》
《绿色建筑评价技术细则补充说明（运行使用部分）》
《绿色建筑评价标识管理办法》
3.2 绿色建筑认证级别
目前国内常用的认证有“绿色建筑设计标识”和“绿色建筑标识”
以上标识均分为三级
一星级 ★
二星级 ★★
三星级 ★★★
3.3 评价体系
3.3.1 住宅
划分绿色建筑设计标识等级的项数要求
划分绿色建筑标识等级的项数要求
一星级技术体系：
二星级技术体系：
三星级技术体系：
3.3.2 公建
划分绿色建筑设计标识等级的项数要求
划分绿色建筑标识等级的项数要求
一星级技术体系：
二星级技术体系：
三星级技术体系：
3.4 定级方法
《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）的评价方法定位逐条评分后分别计算各类指标得分和加分项附加得分、然后对各类指标得分加权求和并累加上附加得分计算出总得分。
等级划分则采用“三重控制”的方式：
首先仍与原《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）一致，保持一定数量的控制项，做为绿色建筑的基本要求
其次每类指标设固定的最低得分要求
最后再依据总得分来具体分级
严格来讲，上述“各类指标得分”和“总得分”实际上都是“得分率”。因为建筑的情况多样，各类指标下的评价条文不可能适用于所有的建筑，对某一栋具体的被评建筑，总有一些评价条文不能参评。因此，用“得分率”来衡量建筑实际达到的绿色程度更合理。
但是习惯上，“安分定级”更容易被理解和接受，《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）在“基本规定”章节中规定了一种折算的方法，避免了在字面上出现“得分率”，下表给出了一种分值计算示例：
3.5 申报流程
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绿建成本增量分析
绿色建筑于国于民均应大力推广，但由此带来的成本增加却是客观的存在，当然，在谈绿建成本增量的时候应从建筑全周期的角度来审视，除了建造本身的成本变化外，还应考虑后期运营、废物再利用带来的成本变化
1. 绿色建筑技术增量成本包含：
① 绿色建筑增加的技术措施（如可再生能源系统、中水处理系统）
② 强化型技术措施（如强化保温、高效风机、高效光源等）
③ 交互影响产生的成本增量（可能为正也可能为负，如围护结构强化保温会减少空调负荷，从而减少空调设备的初投资）
绿色建筑技术增量成本=绿色建筑方案成本-基准方案成本+交互成本
2. 绿色建筑技术措施增量成本
2.1 前期设计阶段
增加的成本主要是前期费用、咨询成本和认证成本
2.2 施工建设阶段
增加的成本主要是：
节地：透水节地、场地改造、地下开发
节能：维护、照明、可再生资源、遮阳、节能设备
节水：非传统水源、传统器具、处理系统、节水灌溉
节材：绿色建材、废材处理
室内：隔声维护、绿色设备
2.3 运营维护阶段
增加的成本主要是垃圾处理、绿地管理、智能化管理系统等
2.4 报废、拆除阶段
增加的成本主要是拆除施工，回收材料、设备等
3. 绿色建筑星级评定成本增量
4. 根据认证等级增加的成本分析
不同等级对成本的影响会有不同，下表是通过分析大量项目得到的数据，仅作为参考
同时对绿色建筑措施对成本的影响进行了分析，通过分析发现六大方面中增量最大的为节能、能源利用，其次为运营管理和室内环境，最后依次为节水、接地、节材
通过对成本增量统计并结合客户敏感度分析，得到下图，也是我们在做绿色建筑措施时的选择顺序
在进行措施选择时遵循三个原则
① 优先选择显性指标
② 按照经济性高低排序
③ 按星级目标定确定措施组合
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结语
绿色建筑是在全寿命期内最大限度地节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
绿色建筑划分为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级，建设绿色建筑会产生一定的增量成本，但绿色建筑不一定会大幅度增加成本，高星级也不一定需要投入高成本才能达到。
随着“被动技术优先、主动技术优化”等绿色建筑理念的认知不断深入，许多增量成本低、地域适应性好、技术体系成熟的绿色建筑技术逐渐被市场接受，使得绿色建筑增量成本呈下降不断趋势；加之国家及地方政府资金补贴，抵消了绿色建筑大部分的增量成本。
同时，除极个别绿色建筑项目外，一般绿色建筑项目在5~10年内均能收回绿色技术所带来的成本增量，经济效益明显。
对于成本人来说，绿建建筑增量成本控制一定要强优化、早介入、不踩雷、、算大帐、多总结
强优化：选择优化能力强的咨询公司提供优选方案，控制增量成本，降低无效成本
早介入：咨询公司及优化公司在方案阶段就介入
不踩雷：提早做绿色建筑可行性研究，避免做无用功
算大帐：不能仅考虑建造成本，而应从项目全周期来算这笔帐
多总结：将低成本高通过率的节地和室内环境类建筑技术作为首选，适当选用新能源技术