带租拍卖的买受人能否要求原出租人返还预收租金?如何实现?|保全与执行
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买受人请求出租人返还预收拍卖物租金的裁判思维
作者：谢瑶俊（江西省上饶市广信区人民法院）
来源：《人民法院报》2021年09月16日第07版
日常生活中，出租人将不动产或动产出租并预收一定期限内租金的现象较为常见。此后出租人因抵押权人实现抵押权或因其他债权人申请强制执行，导致租赁标的物在租赁合同期内发生物权变动，买受人因此向出租人主张其预收的租金返还请求权，各地法院对该类案件的裁判并不统一。有的法院认为出租人因法院强制拍卖而丧失标的物的所有权，继续占有自物权变动之日起的租金构成不当得利，判令出租人向买受人支付租金；有的认为租金为租赁标的物上的法定孳息，买受人基于物上请求权可以要求出租人返还预收的租金；有的则认为买受人明知拍卖标的物上的既存权利负担而买受，其支付的对价当中已扣减被出租人预收的租金的利益，判决不予支持。笔者认为，对此不能一概而论，应结合拍卖财产受让人的身份、拍卖财产上的权利负担、法院查封与出租人收取租金的先后顺序等因素，区分不同情形分别处理。
一
一般买受人受让拍卖财产
一般而言，受让拍卖财产多数为非执行程序当事人的一般买受人，如拍卖未成交，申请执行人接受以物抵债也可以受让拍卖财产。如拍卖财产由一般买受人购买，其对出租人预收的租金的返还请求权是否应当获得支持，应区分以下情形处理：
01
拍卖财产“先租后抵”的情形
如拍卖财产上同时存在两个权利负担，但租赁在先，抵押在后。此种情形下，执行法院应按照“买卖不破租赁”的原则，通常采用“带租拍卖”的方式公开拍卖，且会在拍卖公告当中对标的物上的权利负担予以公开披露，载明承租人的租赁期限，出租人预收租金的金额，买受人参与竞买前通过对拍卖标的物展示、咨询、查看以及拍卖公告的阅读，即应当明知拍卖财产上的权利负担。其在参与竞买报价时，即应推定其已扣减出租人已预收租金部分所对应的成本，故买受人要求出租人返还查封前预收租金的，应不予支持。
对于查封后出租人预收的租金，因查封是有剥夺被执行人财产权的效力属性，即被执行人对查封财产不享有收益、处分的权利，其效力及于该财产已收取的孳息，出租人预收的租金则构成不当得利，承租人也属于无效清偿。如承租人知道或者应当知道财产被查封的，买受人既可以要求出租人返还，也可以要求承租人给付；如承租人确不知情的，买受人仅能请求出租人返还。
02
拍卖财产“先抵后租”的情形
拍卖财产上同时存在两个权利负担，但抵押在先，租赁在后。此种情形下，因不适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院通常会采取“去租拍卖”的方式予以拍卖，无论出租人是否在查封前后预收租金，买受人取得的是无任何权利负担的财产，对出租人已预收的租金当然不享有任何利益，无权要求返还。
但如果拍卖财产的价值较大，租赁时间较短，保留租赁关系拍卖不影响申请执行人的债权实现时，也可以采取“带租拍卖”的方式予以变价。此时，如执行法院对租赁关系、出租人的预收租金数额予以披露的，也视为买受人接受这一条件而购买，自然无权要求出租人返还。反之，如执行法院未准确披露这一信息的，而出租人在执行法院查封前即已预收租金，此时即便申请执行人享有抵押权，但在其抵押权实现前，抵押财产的占有、收益、使用权仍属于抵押人，抵押权效力不及于抵押物孳息，故查封前抵押物因使用而产生的孳息仍归抵押人所有，买受人无权主张返还。而超出查封之日所对应的租金以及出租人在查封后预收的租金均没有占有的法律依据，构成不当得利，买受人有权要求出租人返还。
03
拍卖财产“先封后租”的情形
一般而言，执行法院对被执行人的财产变价之前，均会采取查封、扣押等执行措施，此后不会产生租赁关系。但实践中，有些执行法院为保障被执行人的利益而采用“活封”方式进行查封，查封期间允许被执行人占有、使用，但不准处分。此外，也存在一些被执行人恶意设定权利负担，将查封财产出租的情形。因查封的本质就是由司法机关强制剥夺被执行人的财产权利，无论租赁合同是否有效，承租人的租赁权都不得对抗在先的查封效力，执行法院可以采用“去租拍卖”的方式予以变价，买受人没有要求出租人返还预收租金的根据。
当然，如采用“带租拍卖”的方式不影响申请执行人实现债权的，且执行法院已在拍卖公告当中对存在的租赁关系以及预收租金等信息完全披露的，也视为买受人自愿接受该条件，无权请求出租人返还其预收的租金。如因出租人的原因导致执行法院未披露出租人预收租金的信息，买受人作出错误判断，其可对出租人行使不当得利的返还请求权，要求出租人给付自拍卖成交裁定生效之日起的租金。
04
拍卖财产“先租后封”的情形
即在执行法院查封之前，拍卖财产上已设定了租赁权。此种情形下，应适用“买卖不破租赁”的原则，采用“带租拍卖”的方式进行变价。如执行法院已对拍卖财产的租赁权以及出租人已预收的租金作了准确的披露，买受人买受拍卖财产的，按照前述原则，其对出租人已预收的租金无权请求返还。但出租人在执行法院查封后预收租金的，基于查封效力及于拍卖财产上的已收取孳息的原理，如执行法院未披露这一信息的，买受人有权要求出租人给付自拍卖成交裁定生效之日起的预收租金。
二
申请执行人受让拍卖财产
实践中，拍卖财产经法定程序公开拍卖而无人竞买，申请执行人申请以拍卖保留价受让拍卖财产抵债的情形也较为常见。此情形下，买受人对出租人预收的租金是否有权请求返还，也应分情形予以处理：
01
拍卖财产“先租后抵”的情形
对此还要再区分两种不同情形处理，一种情形是出租人在法院查封前预收的租金，此时出租人所预收的租金是基于合同债权，因抵押权的效力不及于该孳息，因此申请执行人作为抵押权人受让该抵押物而消灭原债权，当然无权要求出租人返还。另一种情形是出租人在法院对抵押财产查封后预收租金。根据民法典第四百一十二条（原物权法第一百九十七条）的规定，抵押物自查封之日起，抵押权人有权收取抵押财产的孳息，抵押权人通知承租人，承租人不得向出租人支付，抵押权人未通知承租人导致出租人预收租金的，其无权再向承租人重复收取，但出租人已预收的租金无法律上的依据构成不当得利，申请执行人请求返还该预收的租金，法院应予支持。
02
拍卖财产“先抵后租”的情形
无论执行法院“带租拍卖”还是“去租拍卖”，申请执行人受让抵押财产后均无权主张返还。其理由是，如“带租拍卖”抵押财产的价值通常远远大于申请执行人的债权，即使“带租拍卖”，拍卖财产上的租赁关系以及出租人预收租金的因素都不影响申请执行人的债权实现。如果无人竞买，申请执行人也可以请求执行法院采取“去租拍卖”的方式再次组织拍卖，确保自身利益不致受损。申请执行人自愿以拍卖保留价受让抵押财产抵债的，拍卖保留价已扣减出租人预收租金所对应的成本，故申请执行人无权要求返还。因“去租拍卖”中对出租人预收的租金的返还权利人应是承租人，申请执行人的利益没有受到任何影响，也就无权主张返还。
03
拍卖财产“先封后租”的情形
基于查封效力当然及于查封财产上已收取的孳息，此时执行法院决定“去租拍卖”的，申请执行人受让拍卖财产抵债，自然无权主张返还出租人已收取的租金。特殊情况下，执行法院决定“带租拍卖”的，也是基于拍卖财产的价值远远大于执行债权，即使未拍卖成交，申请执行人也可以请求法院重新“去租拍卖”，确保自身利益不致受损，而无权向出租人要求返还预收的租金。当然，如果当事人协商采用“带租拍卖”的方式，出租人自愿返还其预收的租金，则另当别论。
04
拍卖财产“先租后封”的情形
此时，执行法院应严守“买卖不破租赁”的原则，采用“带租拍卖”的方式进行拍卖，如出租人在法院尚未办理查封之前已收取全部或部分租金属是基于合同债权，执行法院在拍卖当中对此准确披露的，其确定的拍卖保留价事先已扣减出租人已预收的租金所对应的成本，申请执行人受让该拍卖财产后，主张返还该预收租金的，应予驳回。当然，如果出租人在执行法院查封后向承租人预收租金，且承租人知道或应当知道租赁财产已被查封的，因查封效力及于租赁财产已收取的孳息，故承租人的清偿行为无效，申请执行人受让该财产后，仍有权要求承租人给付。而出租人预收自以物抵债裁定生效之日起的租金，构成不当得利，申请执行人有权要求出租人返还，但其只能择一行使。
本期主编
执行主编 李元元 北京云亭律师事务所
责任编辑 李文雪 微信号：17310145421
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