收藏！完整解析直管公房使用权的转让与拆迁补偿

■本文作者：王娜娜 北京在明律师事务所

导读：直管公房是计划经济福利制度的产物，早期的公房大多是单位福利分房。承租人仅需缴纳极低的租金即可对该房屋享有长期的占有和使用权，其地位近似于房屋所有权人。也就是说，虽都不具有产权，公房承租人享有的权益也不是今天的公共租赁住房、廉租房的承租人所能比拟的。

鉴于法律、行政法规层面未对直管公房进行明确规定以及各地对直管公房的管理规范不统一，本文根据北京市尤其是西城区有关直管公房的规定，侧重于对直管公房的转让条件、程序、立法演变以及拆迁补偿进行梳理，供各位被拆迁人参考。

一、什么是直管公房？

关于直管公房的界定，散见于北京市的地方政府规章及相关规范性文件，主要包括：

（一）《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》

根据1987年10月1日施行的《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（北京市人民政府第12号）第一条、第三条的规定，凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋（以下简称“公房”），均纳入本规定的规制范围。

全民所有和集体所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有权属于国家。集体所有的公房，所有权属于集体单位。结合公房的情况，进一步制定了以下几种管理原则：

1.机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。

2.国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。

3.集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理。

集体所有制企业使用的全民所有的公房，区分不同情况，按以上第1、2项规定管理。

4.居民租用的公房，由出租公房的单位管理。

5.外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋，由建、购单位管理。

6.楼房住宅小区范围内的公房，分属若干单位管理的，由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责协调本小区住宅管理的相关事宜。

集体所有制单位自建自购的房屋，其本单位为所有权单位；全民所有的公房，由本条第1至5项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。管理单位可视为所有权单位。

（二）《北京市城市房屋拆迁管理办法（2001）》（已废止）

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法（2001）》（已废止）第二十八条规定，直管公有住房，是指拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房。

相对应的，自管公有住房，是指拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房。

（三）《北京市西城区人民政府关于印发北京市西城区直管公房管理暂行规定的通知》（西政发〔2016〕1号）

《北京市西城区人民政府关于印发北京市西城区直管公房管理暂行规定的通知》（西政发〔2016〕1号）第二条规定：“本规定所称直管公房是指由西城区房屋土地经营管理中心和北京宣房投资管理公司代表政府依法直接进行经营和管理的国有房屋。”

根据该通知，直管公房的承租用途主要包括三种：居住、生产经营和由机关事业单位承租并自用的非居住用途。但是，通知规定此文件的有效期为3年，自2016年2月6日起施行，现已失效。

（四）《北京市人民政府办公厅印发<关于加强直管公房管理的意见>的通知》（京政办发〔2018〕20号）

《北京市人民政府办公厅印发<关于加强直管公房管理的意见>的通知》（京政办发〔2018〕20号）第一条第（一）项指出：“本意见所称直管公房是指通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。市属、区属直管公房经营管理单位分别由市、区两级政府确定。”

二、关于直管公房使用权的转让

不论是从直管公房制度建立的初衷还是后续的权利保障，相比于如今的公共租赁住房和廉租房，直管公房带有更为强烈的福利色彩。

正如最高院作出的案号为（2018）最高法行申221号、5644号《行政裁定书》论述：“直管公房租赁权是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。不同于平等民事主体之前通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权，直管公房承租人是通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。

基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人。”

那么，具有特定人身属性的直管公房承租权，可否进行转让，又如何进行转让呢？实际上，基于时代背景的变迁，直管公房使用权也经历了从试点上市交易到禁止上市交易的政策演变。

（一）允许公房使用权上市交易阶段

早在2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局印发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（京国土房管物〔2002〕1124号）指出，为充分发挥公有住房的使用效益，规范和搞活房地产市场，经研究决定，自2003年1月1日起，在全市范围内开展直管公房使用权交易试点工作。笔者梳理关键规定如下：

1.公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。

2.公房使用权交易形式包括：互换、转让、转租等多种方式。

3.公房使用权交易的，应当取得共居人、合居户、房屋所有权人和共有人的同意。

4.公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。

5.通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。

此外，该通知第五条规定，公房使用权交易试点至2003年12月31日结束，试行期一年。也就是说，2003年全年在履行相关变更登记手续的提前下，可以办理公房使用权的互换、转让、转租手续，甚至可以连续交易。

（二）严禁直管公房使用权交易、强监管阶段

2017年6月12日，北京市住建委发布《关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建发〔2017〕206号）第三条规定：“严禁办理直管公房使用权交易。直管公房规划性质及使用用途未经批准不得改变。”

同时指出全市将加大监督和执法检查力度，查处直管公房管理违法违规行为。

三、直管公房使用权虽禁止交易，但可在特定条件下变更承租人

根据《关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建发〔2017〕206号）第一条规定，同时符合以下条件的，新承租人方可按原承租面积继续承租：

1.原承租人迁出本市或死亡；

2.与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同；

3.符合承租条件的其他家庭成员无异议。

另外，《通知》还进一步规定直管公房承租人变更过程中，严禁办理直管公房分户手续，严禁新的承租人为两人（含两人）以上共同承租。

四、关于北京市公房承租人的拆迁补偿

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法（2001）》第二十八条、第二十九条之规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。

产权单位可以通过协议收购承租人的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与承租人解除设定于被拆迁房屋之上的租赁关系，由拆迁人对产权单位给与补偿。

同时，关于直管公房的拆迁补偿安置标准具体适用《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》和《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定》。

另外，如果拆迁人与承租人就拆迁补偿安置标准协商不成，双方均可向房屋拆迁管理部门申请裁决。

在明律师最后要提示广大公有房屋承租人的是，随着近年来“申请式退租”“危旧楼房改建”“文保腾退”等非征收拆迁性质的城市更新项目的启动，公有房屋承租人通过房改政策将房屋买成私产的可能性已经不大，更多的公房承租人将面临货币补偿、外迁至共有产权房或者公共租赁住房等途径解决未来的居住生活需求。在公房承租人主体资格的认定等关键性问题上如若发生纠纷，大家可及时咨询专业律师，通过法律途径保障自己今后的居住生活条件。