【检说民法典】 第九期(物权篇)“居住权”新制度

案例

王先生和张女士曾是夫妻关系,并拥有夫妻共同财产婚房一套,后二人离婚,双方就财产分割达成如下协议:该婚房所有权归男方所有,男方将房屋折价价款的一半补偿予女方。双方还约定,男方在全额支付补偿款之前,女方有权在该房屋内居住。随后双方就该套房屋向登记机构申请办理了居住权登记。半年之后,王先生与小李就该套房屋签订《房屋买卖合同》,小李交付了房屋价款,并办理了过户登记。小李能要求张女士从该房屋搬离吗?

江民检说法

居住权是指对他人所有的住房享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在新颁布的《民法典》中,一大新规就是新增了居住权的概念。

在本案例中,张女士通过设定居住权的方式,更好地保护自身利益。在居住权存续期间,由于该居住权已登记设立,即使王先生将该房屋另行出售或出租他人,张女士对房屋的居住权亦可以对抗房屋的买受人或承租人,即张女士可以继续居住在房屋里直到居住权终止。

江民检提醒,在现有二手房交易过程中,中介机构及房屋买受人交易前应查询所交易房屋的权属,是否存在司法查封、设立抵押的情况,《民法典》实施后,房屋居住权的设立也是房屋买卖过程中重点关注的问题,以保障购房者的权利。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条第一款 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

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