【检说民法典】 第九期（物权篇）“居住权”新制度

案例

王先生和张女士曾是夫妻关系，并拥有夫妻共同财产婚房一套，后二人离婚，双方就财产分割达成如下协议：该婚房所有权归男方所有，男方将房屋折价价款的一半补偿予女方。双方还约定，男方在全额支付补偿款之前，女方有权在该房屋内居住。随后双方就该套房屋向登记机构申请办理了居住权登记。半年之后，王先生与小李就该套房屋签订《房屋买卖合同》，小李交付了房屋价款，并办理了过户登记。小李能要求张女士从该房屋搬离吗？

江民检说法

居住权是指对他人所有的住房享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在新颁布的《民法典》中，一大新规就是新增了居住权的概念。

在本案例中，张女士通过设定居住权的方式，更好地保护自身利益。在居住权存续期间，由于该居住权已登记设立，即使王先生将该房屋另行出售或出租他人，张女士对房屋的居住权亦可以对抗房屋的买受人或承租人，即张女士可以继续居住在房屋里直到居住权终止。

江民检提醒，在现有二手房交易过程中，中介机构及房屋买受人交易前应查询所交易房屋的权属，是否存在司法查封、设立抵押的情况，《民法典》实施后，房屋居住权的设立也是房屋买卖过程中重点关注的问题，以保障购房者的权利。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条第一款 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。