【建纬观点】住宅商品房交付的相关法律问题
作者介绍
赵轶 上海市建纬律师事务所合伙人律师。
对于商品房住宅的交付，目前我国尚无较为全面和统一的法律规范。实践中各地区的具体要求和流程也不尽相同。而商品房住宅的交付又是开发商极为看重的一个重要环节，在预售时给购房者（小业主）的种种憧憬，需要在交付时变成现实的答卷。购房者则终于盼到了以厚重的首付款和几十年的贷款所换来的成果，自然要挑剔一番。
那么商品房住宅交付的法律意义是什么？如何才能减少交付过程中开发商和购房者的矛盾？在此，我们从法律的视角来为大家作一个解析。
在物权法中，“交付”一词本来应当只适用于动产，在不动产相关的章节中，物权法的表述是转移“占有”。但是约定俗成的“交房”称谓着实强大，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，将“交付”一词用于了不动产：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，作为不动产的商品房住宅在法律用语上也的确可以使用“交付”了。
商品房住宅交付的法律意义主要包括如下几点：
商品房住宅交付后，则视为该房屋的物权已经转移占有，即从开发商处转移至购房者处。在很多期房销售的情况下，房屋交付的时间往往早于办理不动产初始登记（大产证）的时间，因此交付的房屋实际上还是个“准物权”。
在房屋交付后，鉴于物权已经转移占有，根据合同法和物权法的相关规定，除非开发商和购房者之间另有约定，否则房屋的照管义务自交付之日起，由开发商转移至购房者。
对于毛坯房来说，该照管义务的内涵并不丰富，主要是防止水电煤的泄漏引发事故，尤其是因为门窗未封闭造成的室内雨水积水和渗漏。对于装修房来说，照管工作则显得比较重要，尤其对于南方梅雨季节交付的房屋，如无专人照管，则很多时候会出现墙纸、房屋内饰的霉变。
对此，我们建议开发商在商品房预售合同的补充条款、交付告知书，以及相关书面文件中注意提示购房者及时配合交付，且注意拟定相关的免责条款。否则若未能合理、全面的设置免责权利，则当购房者推迟收房时，往往会造成开发商不必要的损失，且难以举证。
在实践中，商品房交付前毁损、灭失的风险实际发生的概率极小，但是一旦产生，后果往往较为严重。对此，我们建议开发商应当在合同条款中防患于未然。经过长期观察，目前对于这部分工作比较重视的是贷款银行。很多外资银行还专门为房屋购置不动产保险，以杜绝不动产毁损、灭失的风险。
同时，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中专门规定了商品房住宅毁损、灭失的风险处理问题。“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该条款在实践中也往往被参考适用至房屋内装修因无人照管或照管不当而引发的损失处理问题上。
因为目前全国尚无统一的规范或示范文本，对于房屋交付的形式在实践中大致可以分为以下几种，我们来逐一分析。
最传统的交付标志是交钥匙，即开发商将入户钥匙向购房者移交，标志着房屋占有的转移。
该方法虽然直接，且钥匙是必然移交的重要物品之一，但在目前重证据的观念下，很多开发商意识到物品交付本身必须配合适当的法律文件，因此与交钥匙配套的签收文件才是最重要的部分。
虽然该方式较为传统，但很多开发商将此方式与预售合同较好的进行了衔接。比如在预售合同中将房屋的交付标志约定为“交钥匙”，在交房当天可能以工作人员繁忙为由，要求购房者自行领取钥匙入户查看，在领取钥匙时必须签署钥匙收条。这样很多购房者在不知不觉中已经签字完成了房屋交付。当然，如果房屋的确不符合相关交付标准，则开发商虽然交付了钥匙，仍然无法构成合格的房屋交付，我们将在下文论及。
另一种常见的方式是签署“房屋交接书”作为房屋交付的标志。该方式也是上海地区政府示范文本中较为推行的。为此，以上海市为代表的很多一二线城市，房地产交易中心还专门制作了带条形码的《房屋交接书》，并将此作为办理小产证的必要文件之一。但是该《房屋交接书》在实践中往往受到很大限制，因为在期房交易中，房屋的交付时间往往早于大产证的办理时间，而交易中心又往往需要在大产证办妥后才能允许打印《房屋交接书》。所以，该《房屋交接书》只能流于形式。开发商如需以交接书的书面形式确认房屋交付，需要自行拟定一份书面文件，同时应注意在文件名称上与交易中心的《房屋交接书》相区分，比如叫《房屋交付确认书》等等。
以签署文件交付的优势主要是涵盖内容全面，除确认房屋转移占有外，还可对附赠物品、个性化装修、物业费起算时间点等问题作出明确约定；但签署文件交付也有一定的劣势，主要是购房者因房屋部分瑕疵要求整改，否则拒绝签字。
目前有少量部分开发商采用寄送交付通知书的办法作为房屋交付标志。该方式从形式上看完全是单方行为，即开发商在预售合同中约定房屋交付的标志是寄送交付通知书，同时在交付通知书中明确凭此通知书可以直接领取房屋钥匙等物品。从我们目前的实践情况来看，尚无司法判例认为此交付方式无效。因为从物权法的交付来分析，不动产本身并不存在“交付”的概念，交房只是一个不动产占有权转移的过程，附带产生对房屋质量和内装修状况的检查，但检查本身并不能替代占有转移的最根本目的。而购房者是否真的入住，并非是开发商需要特别关注的问题。因此从法理上和逻辑上来说，通过开发商单方面的书面通知，告知购房者目前房屋已经转为购房者占有，并不违反任何法律、法规的强制性规范。该交房方式应当被认为有效。
这种房屋交付方式的好处在于，在开发商符合房屋交付标准的前提下，避免了购房者借故拒不签字所引起的种种繁琐事宜，且开发商可以在交付通知书中明确载明关于房屋照管义务的转移，是一种简单易行的方式。
打铁还需自身硬。开发商在研究合理、便捷交付方式的同时，当然需要首先确保自身的房屋是符合交付标准的。
目前我国尚无统一的商品房住宅交付标准强制性规范，或者说已有的规范并不全面。从法院的判例来看，以下两种情况是必须满足的交付条件。
对于部分地区和城市，政府部门会在房屋交付前进行多项验收，且最终将文件统一归口至房地部门，由房地部门出具《交付许可证》。以此种方式确认房屋满足了可交付标准，在法律文件的层面上十分清晰明确。开发商只要取得了《交付许可证》即可以与购房者办理房屋交付手续。
结合上文，在开发商确认交付方式时，如所在城市可以办理《交付许可证》，则可以大胆适用以“寄送交付通知书”为标志的房屋交付方式。
对于无法办理《交付许可证》的地区，房屋交付标准需要同时满足预售合同中约定的交付标准，以及相关的强制性要求。
常见的合同约定标准主要是接通水电煤，或者包含部分特定的标准。强制性交付要求包括通过工程竣工验收、消防验收等。这里需要特别讨论的内容是：
a、配套设施
在开发商前期的宣传资料中，往往包括交付房屋所在小区的配套设施，如服务性会所、周边交通、学校等等，这些宣传内容中，有的属于开发商的可控范围，有的属于市政配套。我们认为，除非合同中有明确的条款将这些附属条件列为交付条件，否则配套设施并不属于购房者可以拒绝收房的理由。如果此类售房宣传属于开发商的承诺，则开发商可能需要承担销售承诺不实的违约责任，但这类责任通常只是购房者进行索赔的理由，并非拒绝收房的合理理由。
b、绿化工程验收
有部分开发商为了满足紧张的交付时间，在实际交房时小区还处于“大工地”的外观状态，主要原因是小区内道路和绿化等景观工程尚未完工，而购房者对此的抗性往往较大。从法律层面来看，凡是要求办理《交付许可证》的地区，必须通过小区整体规划验收，那么小区内道路和绿化工程是必检项目，此时房屋尚未达到交付标准；若不需要办理《交付许可证》，甚至有些地区没有办理小区整体规划验收的要求，则小区内道路和绿化工程并非交付的必要条件。开发商应当注意查询当地的相关规定和办事流程，区分对待各个地区的开发项目。
在房屋交付过程中，购房者拒绝收房是较为常见的现象，开发商应当明确区分拒绝收房是否是合理拒收，以做出正确的回应。
通常来说，如果房屋达到前文第三点所述的交付标准，则购房者不应当拒绝收房。如开发商约定了适当的交付标志，此时则可以明确告知购房者拒绝收房的相应不利后果。
但除了前文第三点所述的情况外，对于个别房屋确实存在足以影响居住使用功能的情况，则购房者拒收可能会被认定为合理拒收，比如严重漏水、门窗实际未能达到国家强制标准、室内装修材料不符合防火标准、水电煤实际未能接通等。此时开发商应尽快妥善解决相关问题，否则可能构成迟延交房而需承担违约责任。
若购房者无合理理由而拒绝收房，并不影响物业费的起算时间，物业费仍然自应当交房之日起计算。很多购房者对此存在误解，往往因为自己暂无入住打算而故意拖延交房。对此，开发商和前期物业公司应当及时向购房者发出书面函件，明确物业费的起算时间，以免扩大矛盾。
这里特别需要提示的是，开发商作为地产公司，往往与相关的前期物业公司之间缺少沟通。前期物业公司根据预售合同附带的《前期物业合同》通常会从房屋视为交付之日起计算物业费，而开发商对于迟延收房的购房者又根据实际现场验房之日签发了相关书面文件。购房者事后以开发商的交付文件日期对抗前期物业公司，这种情况下很可能会造成前期物业公司产生不必要的损失。
开发商如判定购房者无正当理由拒绝收房，应当在第一时间以书面形式告知购房者，房屋的照管义务已经发生转移，对于室内水电煤的人为泄漏、室内通风不良而产生的霉变等问题要特别明示。同时告知购房者，如因照管不当而发生损害相邻物业的事故，损失应当由购房者自己承担，与开发商无关。
开发商在房屋交付前应仔细向购房者解释房屋交付与质保义务的关系，很多购房者正是由于担心交房后再无人负责保修，才会对不影响交付的小瑕疵抓住不放。因此房屋保修工作是开发商取得购房者信赖的根本，保修不到位，购房者自然难以放心收房。
房屋交付后，开发商的质保义务正式开始计算期间，除非另有约定，通常普通质保义务为两年，有防水要求的部分为五年。很多地区的房管部门还会强制要求开发商出具《新建住宅使用说明书》和《新建住宅质量保证书》，具体保修义务和期间以“两书”的记载为准。
开发商可以委托前期物业公司或者第三方履行保修义务，但无论是否亲自从事保修工作，开发商不应对保修义务掉以轻心。如保修义务履行不当，购房者可以催告无效后自行聘请第三方进行修复，相关费用要求开发商承担；同时对于确实影响居住的情况，购房者可以对不能居住期间（包括修复施工期间）的房屋租金向开发商主张赔偿。
另一方面，开发商需要对国家强制规定的保修期间有着清楚认识，该保修期间往往无法完全与总包的质保期相重合。很多开发商认为，可以将自身对购房者的保修责任与总包单位对自己的质保期进行“背靠背”，现实中往往是不现实的。总包的质保期通常从建筑单体竣工验收通过之日起计算，而开发商的保修期应当从房屋交付或视为交付之日起计算；总包的质保期通常为两年，而开发商对于购房者的质保期往往涉及防水问题，则应为五年；总包单位往往只对主体结构部分负责，涉及分包单位时，尤其是指定分包的情况时，可能责任认定较为复杂，而开发商作为为购房者提供保修义务的主体则十分明确。
对于处在保修期内的房屋，开发商不能认为前期物业公司可以部分替代或减轻自身的责任，将所有保修问题“踢皮球”给物业。哪怕已经过物业公司的维修但尚未修复，凡是处在保修期内的房屋质量问题，开发商应当明确知晓自身是适格的被告，而非物业公司。
对于很多棘手的房屋质量问题，如顶楼漏水、侧墙渗漏等，往往在实践中是“修复、修复，修而不复”，即技术上存在彻底修复的障碍。部分不负责任的开发商为了控制成本，有时以拖延时间为目的，直至保修期届满。对此，我们建议开发商应当谨慎为之，如果遇到精明的购房者，对同一质量问题多次报修后无法修复的，购房者有权自行聘请第三方修复，并要求开发商承担相关费用。或者购房者也可以直接起诉，由法院委托第三方机构对房屋质量进行鉴定，同时出具修复方案和造价，购房者可以选择据此获得现金补偿或者要求第三方修复。
综上，房屋的交付问题是开发商需要全面、谨慎、妥善处理的重要事宜，也是开发商需要结合预售合同、施工过程通盘考虑的事宜。如果能够处理得当，不但可以避免许多法律纠纷，更可以为开发商赢得良好的市场口碑。而交付中的各项法律文件，则是交付工作中的重中之重，开发商应当保持与律师的良好沟通，主动获取更多的有益建议。