【劲爆】恒大公布史上最佳半年报！TOP3房企竟占领15%市场份额
艳姐说
2018年有个很有意思的现象：
一方面：政策调控频频加码、融资收紧。
另一方面：房企的销售额依然普遍向好，业绩报告很漂亮。
原因在于：强者恒强、寡头时代来临。高速增长的背后折射出行业集中度提升、规模化竞争加剧的残酷事实。
2018年上半年，十强房企瓜分了30%市场份额，Top3房企就占了15%，恒大类巨鳄房企开启巨头时代。
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可以预见，15%的界限还将扩展，市场调控压力的持续之下，规模房企竞争优势会越来越凸显，未来房企集中度还将进一步提升。
恒大2018年上半年业绩报告很好说明这一点。
主角光环时代：强者恒强
“房地产未来一定是强者恒强，大鱼吃小鱼。”
在恒大2018年中期业绩报告会上，恒大总裁夏海钧给未来房地产市场趋势做了这样的论断。
夏总裁的话是有数据支撑的：去年年底全国房地产销售量则达到13万亿，前十大地产商占据总销售24.1%；今年上半年，前十大的地产商的份额已占到40%。短短半年的时间增长超过6个百分点。
而在过去一周密集发布的中报业绩中，上市房企大都实现了营收、利润双增长。纵观近两年市场，十强房企的竞争在拿地领域也日趋白热化，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，大房企的规模优势也在土地市场上显露无疑。
巨头的不断出现，说明行业集中度在提高。所有的迹象都在告诉我们，房地产行业马太效应越来越明显，“强者恒强、巨头争霸”的格局正在上演。
这应该是一个好消息。对大房企来说，马太效应的加剧让行业集中度进一步提升，在市场总量维持不变的情况下，给大房企提供了增长的空间，大量并购机遇摆在面前。目前TOP10房企集中度约为30%，其中碧桂园、恒大、万科三家占比超过15%。分析预计，随着行业集中度进一步提升，预计2020年达到40%以上，三大龙头房企预计占比超20%。
这也应该是一个坏消息。对中小房企来说，融资难、楼市调控趋严、债务到期三座大山压顶，龙头房企在持续吞噬市场份额，自身是一地难求，一票难融，真正的年关难过。
恒大史上最佳半年业绩亮相
2018年房地产市场的中场哨声响起，各大房企纷纷交出企业上半年的答卷。从过去一周集中密集发布的房企中报来看，以万科、碧桂园为代表的一线龙头房企大多销售飘红、营收上扬、净利收涨，以阳光城为代表的千亿军团则加紧了追赶的步伐。
此时，恒大拿出了一份行业有史以来最佳的半年业绩。
2018年上半年，恒大实现营业额3003.5亿，同比大增59.8%，核心利润550.1亿，同比大增101.5%,净利润530亿，同比大增129.3%，总资产17699亿，净资产3245亿。这几项指标，均创下了行业有史以来的最高纪录。
地产行业有个共识，规模、利润和负债这三个关键指标，最能反映一家房企的经营水平，一家房企是在“蒙眼狂奔”还是在稳健前行都能从这三个指标中看出端倪。从这个角度来看，恒大半年报这份答卷“高分”背后大有看头。
在利润方面，恒大530.3亿的净利润，超过了已经公布了中报的碧桂园、万科、保利、绿地净利润之和，这半年的净利更是远超恒大2017年全年利润总和。这个数值足以让恒大今年继续卫冕“利润之王”。
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而从纵向来看，恒大今年上半年核心净利润550.1亿，相较于2017年同期的273亿，在基数已经较大的情况下同比实现了翻番，大增101.5%。
在利润创纪录的同时，恒大做到了“兼得”规模，这是很多在规模与利润之间摇摆的中小房企望尘莫及的。
根据统计局数据,今年1-6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元,同比增长14.8%。盘点已发布中报的房企可以发现，万科上半年销售额增长9.9%，龙湖地产上半年的销售增幅只有4.8%，前十房企中上半年销售增幅均差强人意。恒大上半年销售3042亿，同比增长24.6%，远超行业增长率14.8%。
再来是负债的问题，今年上半年，恒大净资产大增34%至3245亿，有息借款大幅下降615亿，“一增一降”推动净负债率下降至127.3%，较去年同期大幅下降近五成。恒大自提出“规模+效益型”发展模式后，“降负债”就成了恒大“三低一高”经营模式的核心，2017年上半年，恒大提前迅速还清1129亿永续债，释放巨量利润空间，同时成功引入了三轮共1300亿的战投，实现净资产大幅增加。
中国房企偏科的多，全科的少。那些追求品质，把利润做的高的房企，往往规模上不去；而一些高周转，片面追求规模的房企，负债率指标频频亮红灯，利润也难堪。恒大今年这份中报答卷，在解决这利润、规模和负债这三个问题上，达到了一种巧妙的平衡，实在是难能可贵。
解读恒大利润喜人的秘密
没有对比就没有伤害，530.3亿的净利润，这让很多上赶着冲“千亿规模”的中小房企不寒而栗，在未来的“巨头争霸”市场格局中，恒大这样的对手不仅体格巨大，而且肌肉发达。
这530.3亿的净利如何得来的？艳姐总结了以下几点：
第一，得益于恒大超前土地储备战略。恒大这几年积累了大量优质的土地， 3.05亿平方米的土储总面积中，一二线城市土地储备原值占比约68%，三线经济发达城市土储原值占比约32%，这样广泛的布局可以有效规避区域调控带来的压力。据恒大总裁夏海钧介绍，像这样优质的土地储备单价只有1683元！相较于前十大的上市公司最低也要3000多块钱的楼面价，恒大土地储备的单价非常便宜，这样低成本的土储不断为恒大业绩高增长“添柴”。
第二，是恒大的“大盘思路”。恒大的土地规模庞大，平均到每一个项目上都是大项目。大项目有什么好处呢？当一期开发完了以后，二期三期随着配套设施的完善，其楼面价是锁定的，销售价格是增长的，建筑成本略微增长，销售价格一路走高，利润当然就高了。
第三，要推崇恒大标准化的运营模式。统一规划、统一招标、统一配送的标准化模式，最直观的效益就是大幅降低了营销、管理、财务三大费用。，实现强有力的成本控制，进一步释放利润空间。
第四，是提升产品附加值。恒大没有毛坯房，百分百都是精装修，通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值，为客户提供高品质、高性价比的精品住宅。这一点也是其连续三年实施无理由退房的底气所在。
如果说还有很重要的一点，那就是恒大提前还清了永续债。2017年，恒大提前还清上千亿的永续债，不让这笔债务开支吃利润，从而保证了净利率稳步上升，也为股东释放了近100亿元的利润。此外，恒大净负债率较去年末进一步大幅下降至127.3%，降幅超三成。从时间节点上来看，房企面临的第一波偿债高峰就在下半年，此时恒大降低负债率的举措更是极富前瞻性的战略。
艳姐觉得，方法能摆在纸面上，但并不是随便一家房企想学就能学的。恒大今日的成功要“时”也要“运”，但最主要的还是这套运营模式长期运转磨合，沉淀下的管理经验和制度自信。
基于这套成功的运维模式，恒大在未来也锁定了高增长预期。
恒大上半年实现3042亿的销售额，已达全年5500亿销售目标的55%。据恒大总裁夏海钧透露，公司下半年可售货量约7000亿，只需要销售50%就可以实现3500亿。这意味着恒大今年销售突破6000亿几无悬念。
预计恒大2019年营业收入将达6000亿左右，若以上半年17.7%的净利率估算，明年有望实现净利润1062亿。
恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上，还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建面高达7285万平米，合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额，足以支持未来8年的销售，若年销售额增长至8000亿，也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算，5万亿的可售货值有望在未来数年带来近8800亿的净利润。
风云莫测的2018年下半场，房企将向着强者恒强，巨头争霸的格局不断发展，中场哨声结束，新的征程再次起航。恒大能否超越“恒大”，我们拭目以待。
END.
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