商铺大跌价！但这锅疫情不背
疫情持续一个多月，线下行业濒临生死边缘，商铺行情也凉凉。
受疫情影响的华润万象天地
疫情之下，商铺降价
商铺凉凉，是疫情所致？这锅疫情不背。
【楼面】之前写过一篇文章《商铺已死，死而未僵 》（点击查看），我们对商铺怀有绝对否定的断言——现在的商铺都是垃圾资产，就算地段优质过人。
疫情这个放大镜，再次把商铺的问题放大。
在疫情最严重的二月份里，我们可以看到各种政策和倡议，对线下行业但各种支持，包括免租、半免租。
可是，刀锋所向的商铺业主们，却没得到半毛钱好处。
他们所要面临的是：扛不住现金流，又受到断租胁迫……很多商铺业主只能打出「低价急售」的牌子，来应付这场资产危机。
商铺业主低价急售
此时此刻，商铺大跌价。
以深圳南山高新园一带的商铺为例：
3个月之前，商铺售价约29-33万元/m²；
如今，商铺售价约23-27万元/m²；
——每平大好几万的差价。
更令我震惊的是，租金的断崖式下跌：
正常情况下，商铺月租约1000-1800元/m²；
如今，竟然已经有商铺月租低至100元/m²。
深圳南山高新园华润城府底商
而这，仅仅是众多商铺之中的一隅。
商铺的落寞
其实，商铺的落寞，并不是疫情造成的。
我们再深入细致地看下这个100元/m²月租的低价商铺。
这家商铺位于图片中间
出租消息是2月24日放出来的，也就是昨天。
当我第一眼看到的时候，我想很有可能是业务员手抖了。
不过这个价格也不是没有可能，毕竟商铺业主已经在疫情的苦苦折磨之下挣扎了一个月，他的资金流终于还是撑不住了，所以才放出这样的低价。
但是，这样的低价真的是疫情造成的吗？
也不是。
据我观察，这里的商铺已经空置半年以上，租不出去并不完全是受疫情的影响。
这一带的商铺价格约是住宅的3倍之多，平时大约是30万/m²，如果按照100元/m²的月租，那么它的租售比失衡得令人咋舌——1:3000。
国际上，一般认为租售比在1:200-1:300时，房产运行状态良好。当然，比值越高，投资价值越大。但是1:3000的比值，明显就存在一个巨大的泡沫。
当然，卖商铺的中介会告诉你，这里一般可以租到1000-1800元/m²·月的话，它的租售比处于一个正常值——1:300。
不过问题是，正常的租金一直没能让商铺租出去。
或许，你会说，这绝对是一个失败的投资。
事实上，如果按照「金角银边」的地段投资法则，这里勉强算是一个「银边」。
而且，地理位置不算太差，它位于华润城府一期和二期之间，也就是我下面热力图所站的地方。
不算火得大红大紫，但附近的配套是全深圳南山的最佳：对面就是深圳人口最密集的高新园就业中心，以及全南山最火爆的商圈万象新天地。
但是，地段的优越，也没能让这个商铺租出一个好价钱，或者说没能让这个商铺顺利出租。
而这，也不仅仅是这一家。
一条街的华润城府的临街商铺，基本上只贴了几张广告纸，完全是空租状态。
华润城府的临街商铺
几步之遥的大冲城市花园下的社区商铺，更是一派萧条，玻璃上都积了灰尘。
大冲城市花园的社区商铺
而这，是繁华一线城市的就业中心。
一线城市如此，其他人迹罕至的二三四线城市，也更是如此。
商铺有毒，但这锅疫情不背
商铺显然已经是一种有毒资产，但它的「毒」只是被疫情这个放大镜放大了，并没有实质关联。
很多网友其实很反对【楼面】对于商铺全盘否定的观点，认为还有所谓「金角银边」的选择方法，但他们却忽略了一个问题——
属于商铺的时代已经过去！
我们已经处在房产极端分化的时代，「一铺养三代」的时代已经过去，「一铺坑三代」已经来临。
商铺最大的问题，并不是它的产权问题，产权到期可以续。也不是它的「返租大骗局」，这现在已经被法律层层限制和保护。
商铺最大的问题在于，它已经有价无市！
经济学的供求关系可以很好解释商铺的过气：
◈ 1.在供给上，它严重过剩
在这个城市被设计出来的时候，政府总是希望有蓬勃向上的商业气息，于是大笔一挥规划了大体量的商业用地。
于是，我国大约有80%的城市商业过剩。
一般来讲，国际上认为人均商业面积最好在0.8m²-1.2m²之间。
2017年的时候，中国香港的人均商业面积达到，此时的商业市场就已经是一个相对饱和的状态。
但是大陆地区却严重超标：
上海人均商业面积1.4平
北京人均商业面积达2平米
武汉人均商业面积3.1平方米
昆明人均商业面积4平米
……
◈ 2.在需求上，它严重不足
未来，80%的人会集中在20%的地方。
人口不断向城镇涌入已经成为了一个不争的事实，像北上广深这些一线大城市的人口只能越来越多。
同理，商圈也不会遍地开花，而只会更多集中在某些片区。
只有那些地段最优、配置最高的商铺，才能得到令人满意的效益。但可惜的是，这些优质资源，通常只会积攒在开发商的手中不会放。
而那些在金字塔下面的，那些二三四线城市人迹罕至的商铺，注定失去人流量，注定失去它的需求。
当然，还有一点——我们的商业模式正在更迭。
今时不同往日。互联网的冲击之下，商业再也不需要靠着商铺存在。
尤其是在疫情的冲击之下，更多的商家会意识到，相比贵价租金，网店也是一个不错的选择。从而，网店也会把对商铺的需求分流。
与此同时，现在的互联网经济越来越发达，挤占了越来越多的实体行业。甚至，买蔬菜水果根本不需要到市场，京东生鲜一小时到家。
尽管实体店不会消亡，但是它只会越来越少。
结
我有一个很好的朋友，正好是做线下行业起家。这次疫情，对朋友家的公司打击不小——他要交铺租，却不让开铺。这一次，他终于痛定思痛决心开一家网店。
我想，这一次疫情过后，像我朋友这样线下转线上的企业会越来越多。而他们做生意所依赖的商铺，只能变成一个可有可无的存在。
但商铺的衰落，真是拜疫情所赐？显然不是。
投资商铺没有真学问，只有割韭菜。
那个属于商铺的繁华时代早已过去，「一铺套三代」的大时代已经拉开序幕。
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